固定房贷利率转浮动，改变房贷调整周期

日前,央行宣布在存款利率不变的情况下,银行各期限贷款利率不同程度下调。而随着全球金融市场继续动荡,不少专家认为我国已经进入降息周期,近期甚至还有再次降息的可能。这对广大在银行办理房贷的客户来说，无疑有很大的影响，该如何应对和利用这种变化，达到减轻还贷压力的目的呢？

固定房贷利率可转浮动利率

去年央行6次加息,让月供族压力增加不少,选择固定利率房贷的人数直线攀升。但是，央行上月降低贷款利率，让从2006年以来看惯了加息的购房者有些措手不及。因为银行固定利率房贷的利率本来就比浮动贷款利率高，现在浮动贷款利率下降了，但南京一些银行的固定房贷利率还没有下降，固定利率房贷的省息优势荡然无存，客户每月的还贷利息比浮动利率房贷要高出不少。

能不能将固定利率房贷转为浮动利率房贷，从而减少还贷利息呢？记者昨日从南京部分有固定利率房贷业务的银行了解到，办理了固定利率房贷的贷款者是可以转化为浮动利率的。光大银行南京分行人士告诉记者，该行固定利率房贷分三年期、五年期等多种，但只要客户固定利率房贷还款年限超过三年，都可以无条件转为按浮动利率还贷，如果还贷年限不足三年，也可以转为按浮动利率还贷，但前提是必须交纳剩余贷款本金0.3%的违约金，比如原来贷款50万元，现已偿还了20万元的本金，那么须交30万元×0.3%=9000元的违约金。不过，南京大多数银行人士则表示，只有客户固定利率房贷到期才可转为浮动利率贷款，比如客户原来签订的是五年固定利率合同，则必须等五年期满才行，否则就要交违约金。

银行人士表示，客户是否要将固定利率房贷转为浮动利率房贷，需先仔细算一笔经济账，如果转为浮动利率后节省的利息比违约金多，转为浮动利率就是划算的，否则不如不转。一般来说，如果客户固定利率房贷办理的时间还不长，趁早转还是划算的。如果客户不想交违约金，也可以先把剩余的贷款提前还完，再按浮动利率向银行申请贷款。银行人士还表示，固定利率房贷比较适合在利率上升时办理，如果今后银行贷款利率不断下降，客户最好不要办理这种贷款。

【算账】记者以南京一家银行的固贷房贷利率为例算了一笔账，本次央行降息前，该行10年期固定房贷利率为6.93%，当时相应的浮动利率为6.6555%；降息后，浮动利率降到6.579%，该行固定房贷利率不变，若客户贷款20万元，选择固定利率房贷一年要多还430元。

改变房贷调整周期可省息

对于在银行办理浮动利率房贷的客户来说，如果巧妙选择房贷调整周期也可省息。记者从银行了解到，如果央行调整贷款利率，房贷客户的贷款利率调整一般有两种时间选择，一种是在下一年的1月1日开始按新利率还贷，另一种是在贷款利率调整的次月开始按新利率还贷。

银行人士告诉记者，如果利率进入下降周期，那么购房者选择"从次月开始按新利率还贷"的方式可以节省不少利息。业内人士建议将要办理贷款的购房者，在与银行签订房贷合同时，最好是选择"从次月开始按新利率还贷"的方式。如果客户目前已经办理了房贷，而且在合同选择的是"从下一年的1月1日开始按新利率还贷"的方式，那么能否也转为"从次月开始按新利率还贷"的方式来还贷呢？南京多家银行人士接受记者采访时表示，客户的利率调整时间方式应遵循合同规定，不能随意更改。不过，招行南京分行人士告诉记者，该行允许客户自由转换房贷调整周期，如果客户之前选择的是"从下一年的1月1日开始按新利率还贷"的方式，只要向银行提出调整为"从次月开始按新利率还贷"的申请，银行就可办理，而且不收取客户手续费。

【算账】"从次月开始按新利率还贷"比"从下一年的1月1日开始按新利率还贷"可以省多少钱呢？记者以贷款20万元，期限10年，等额本息还款方式为例算了一笔账，假设客户今年8月办理浮动利率贷款，银行每月20日扣款，那么按"从次月开始按新利率还贷"，客户房贷将从9月21日开始执行新利率,与客户按"从下一年的1月1日开始按新利率还贷"相比较，前者较后者每年少支出月供约100元。（陈春林）

链接：提前还贷缓缓再说

如果央行继续降息，客户要不要提前还贷呢？对此，银行人士认为，目前不是提前还贷的好时机，因为进入降息周期后，还贷压力将越来越轻，客户最好不要在这个时候提前还贷。