◆王锋：深圳楼市还在波动

深圳市房地产研究中心6月份发布的房地产市场分析报告被媒体认为是官方研究机构呼吁政府救市。深圳房地产市场到底需不需要救?8月12日，本报记者采访了深圳市房地产研究中心副主任王锋。

记者：关于媒体报道深圳市房地产研究中心6月份房地产市场研究报告提出“救市”的说法，你自己是怎么认为的?

王锋：其实市场本身是不需要救的，它有一个自身调节的过程。政府的宏观调控也只是干预，在市场机制自身失灵的情况下，让它能够回到一个正常的运行状态，但目前有必要提出一个稳定市场的政策建议。按说价格跌了，交易量应该有所回升，但目前始终没有回升，说明观望气氛非常浓。在“五一”春交会时，自住需求使交易量一下放大了很多，但过后交易量又开始下滑。房地产市场交易量下滑会使房地产企业回款放慢，这将对下半年的市场产生很大的影响。基于对市场的担心，我写过文章，建议降低交易环节的税费，给自住需求以更大的政策优惠，使自住需求能够以比较低的成本和比较低的价位进入市场，促进市场的健康力量的释放。政府在房价高涨的情况下，出台一些宏观调控措施干预市场，在房价持续下跌，出现了所谓的“断供”现象或是一些单靠市场自身力量无法解决的经济问题时，出台政策防止市场出现大幅波动，这是保持市场稳定的措施，谈不上什么救市。

记者：那你的报告达到预期的效果了吗?

王锋：从目前舆论和网民的反映看，大家还希望房价继续向下调整，来适应老百姓的收入水平。但房价跌到什么程度才能适应老百姓的收入水平呢?像深圳这样市场经济很发达的城市，收入差距是很大的，市场价格的小幅回落对高收入群体没有什么意义，而低收入群体依然还是买不起房。但另一方面，深圳土地资源非常紧张，全国各地来深圳聚居的人口越来越多，住房需求会不断膨胀，这种供求矛盾是长期存在的。在这种情况下，房价应调整到什么程度，用经典的房地产理论和估价方法很难估计。

记者：去年以来深圳房价趋势呈现什么样的特点?

王锋：深圳房价在去年10月份涨到最高点，商品住宅均价是每平方米17300元左右，去年年底和今年年初回落到1．5万元左右，到今年5月份，均价1．1万元左右，下降了36％。六七月份简单统计均价是1．26万元，7月份是1．6万元左右，但扣除低密度高档住宅上市的影响后，实际房价水平是在1．1万元到1．2万元左右。所以目前深圳房价总体还是处于低位，并没有明显地回升。从交易量上看，春节后深圳房地产市场出现了一定程度的回暖，3月份交易量是19万平方米，4月份达到33万平方米，5月份是38万平方米，交易量逐月回升，但到6月份，交易量回落到30万平方米，7月份又回落到25万平方米。而深圳正常年份的月交易量应是50万～60万平方米，目前交易量和价格都明显地处于低水平，表明市场还是在波动调整。

记者：一个城市的自住需求是房地产市场健康发展的保证，深圳市目前的自住潜在需求有多大?

王锋：真正能保证和促进市场健康发展的，还是自住需求，尤其是购买首套房的自住需求。占深圳市常住人口75％的是非户籍人口，他们的住房自有率只有21％，这部分人口的潜在刚性需求是很大的。

有一些特殊的因素使深圳的自住需求释放受到抑制。深圳特区内外城市基础设施建设的差异度很大，特区内每平方公里人口密度能达到1万人以上，但特区外每平方公里人口密度也就3000人～4000人。这种差异主要是因为深圳经济特区政策发展演变而形成的。因为当时划定特区的面积只有300平方公里，后来把特区外列入深圳市，增加了80％的土地，特区内外总面积达到了2200平方公里。经过将近30年的发展，特区内发展得已经是比较完善了，很多高新技术产业和第三产业都集中在特区内，人口密度特别大，特区内的住房价格始终居高不下。特区外在最近三四年也列入了城市建设范围内，但其交通配套建设相对比较滞后，尤其是进出特区的几个关口使住在特区外的居民在上下班时非常不方便，造成特区内住房需求无法向特区外释放，制约了深圳房地产市场的平衡发展。这个问题已引起深圳市政府的高度关注。政府承诺通往特区外的三条地铁线2010年必须通车，但相对来讲，特区外住房需求的实现不会那么快。

记者：关于深圳上半年出现的多宗土地流拍问题你怎么看?

王锋：土地流拍是市场观望情绪在土地市场上的正常表现。由于住房价格大幅下降，发展商的开发意愿下降，对土地的需求随之减少。我们的有些数据已经说明这个问题了。截至7月份，深圳市已经批准预售的及未售出的可售住房超过3．5万套，相当于深圳市去年一年的交易量。从目前的状态看，即使今年一年不开工，不再批准新的预售，也能满足供应。可以说目前市场短期内已经出现了相对过剩。在市场供给相对过剩的情况下，土地出现流拍，是正常反应。

记者：那么目前在土地供应方面是应该从紧还是常态供应，需要注意什么?

王锋：市场对土地需求的减少并不是土地供应过剩了，而是因为市场处于观望中。土地是住房的源头，从土地供应到形成住房需要一两年的时间，因此政府在土地供应计划方面还是要保持常态化供应，防止一旦需求恢复过来，土地供应紧缺时造成新的供求矛盾。如果市场没有那么多的需求，我们可以把用地纳入土地储备；一旦市场回暖有大量的土地需求，我们就可以很快把地推出来。

◆万科：需要更加开放的市场环境

作为全国房地产行业的龙头企业，万科对市场的判断总是业界和舆论关注的焦点。万科怎么看当前房地产市场形势?记者采访了深圳万科企业股份有限公司首席研究员、董事会办公室主任谭华杰。

◇深圳去年房价暴涨产生了漩涡效应

记者：你怎么看去年深圳房价暴涨的原因?

谭华杰：有人说关于去年房价高涨是因为实行了土地招拍挂出让。这一点我们是不同意的。万科一开始就走的是市场化的道路，万科做房地产拿到的第一块土地就是招拍挂竞买来的。在土地市场还未完全实行招拍挂出让时，万科在土地成本上居劣势，而市场并不会因为个别企业的成本高而提高价格，也不会因为一些通过协议出让拿到土地的企业地价成本低而降低价格，所以万科只有尽可能地提高管理水平，把产品做得更好，才能与同行竞争。这样反而促进了万科在管理、技术和服务水平上的进步。随着土地招拍挂出让比例的提高，到2007年，这个比例几乎是百分之百了，给企业创造了一个公平竞争的环境。

深圳近年来房价上升的原因，一方面有经济发展、收入增加，购买力增强的因素，也有城市化、人口密度增加的原因。包括流动人口在内，深圳的人口达到了1500万，而常住人口也到了800多万，而且深圳人口20岁-40岁年龄段的人口最集中，很多人以前住的是集体宿舍或租住农民房，当这部分人结婚和生育后，这部分需求一下释放出来。这样的客观原因再加上近年来市场供给紧张，造成房价涨速上升，而涨速上升又吸引投资及投机的买家进入，把越来越多的人卷进这个漩涡里去，成为一种惯性上涨。

◇企业不能靠政府救市，但需要更加开放的市场环境

记者：现在有人呼吁政府救市。你觉得需要救市吗?

谭华杰：企业不能靠政府救市。当经营顺利时，企业就理所应当认为是通过自己能力赢得的，而不顺利时，就希望政府救市，这是不符合市场经济规律的，我认为不存在政府救市的问题，但希望在某些方面能进一步松绑。有人说去年房价暴涨跟资金从实业领域投向房地产市场有关，我认为这与对中小企业的限制过多和税负过重有关。我个人认为减税和简化实业投资的审批环节是摆脱全球经济下滑影响的关键。而整体经济状况的好转，也是房地产市场重建信心的关键。

房地产行业本身也有很多方面亟待松绑。例如融资方面，目前中国的房地产企业缺少流动资金的融资渠道，更没有土地融资渠道，银行、信托公司都不可能给企业提供流动资金贷款，因此很多房地产企业为了融资而拿地。从前还可向国外借款，而国外的贷款合同是根据房地产项目开发周期动态给付的，还款也是根据资金回笼周期动态偿还的，借贷方在资金动态利用周期中结合得很好。现在境外贷款基本不可行，而国内贷款又不能完全满足开发的需求，这是个问题。

目前外资进入中国房地产市场有三种方式，一种是投资买房的，这会炒高国内房价，应该予以限制；另一种是以入股方式进入中国房地产业，其实这并不是短期套利资金，根据房地产投资周期，他们必须做好3年-5年的投资打算，当然他们可能有借助人民币升值获利的考虑；第三种是境外贷款，以外币结算，无法从人民币升值中得益，却改善了中国房地产市场资金紧张的局面，分担了银行的金融风险，可谓有百利无一害，本来应该大力扶持才对，但目前“限外令”限制得最厉害的，反而是境外贷款。

目前房地产行业的资金非常紧张，是不争的事实。但重要的不是政府安排为开发商提供“救命资金”，而是放开直接融资渠道，包括允许建立产业基金。还有就是刚才说的，建议在政策上区分利用外资。

要解决目前的住房供应紧张的问题，我认为，应增加住房用地的供应，我们看到各地正在加大住房用地的供应力度，这个方向是对的，此外应根据节约集约用地的原则，大幅提高城市的容积率；另一方面应加强城市基础设施建设，缩短城市通行时间，对深圳来说就是解决轨道交通的问题，把城市中心与次中心联结起来，大大增加城市可用的居住用地面积。

◇警惕珠三角地区房价非理性下跌

记者：你们如何判断今年下半年的房地产市场走势?

谭华杰：对于房地产开发企业来说，土地能多快变成产品上市，取决于企业的资金周转速度。随着楼市交易量的大幅下降，房地产企业的资金周转越来越慢，会制约未来两年的房地产供应。所以目前最值得警惕的是珠三角地区房价的非理性下跌。经过上半年的回调，从租金收益比率看，目前珠三角的房价已处于合理水平，如果继续大幅下跌，则大多数开发商会选择不卖房，不买地，延缓开发。但这样房地产业不仅不能发挥应有的产业拉动作用，而且会最终造成住房供应量的减少，很可能导致新一轮的房价暴涨。

因此，建议政府在市场过热时，大规模地推行保障性住房建设，给市场以稳定的预期；而在市场走低时，要警惕非理性的过度下跌，避免房价出现过大的起伏。

◆中城天邑：市场信心不足影响销售

8月13日，为了解新建商品住宅的销售情况，记者来到位于深圳福田区由深圳绿景房地产开发有限公司开发的中城天邑楼盘，采访了该公司开发拓展部经理张庆、营销策划部工作人员黄新宇。

记者：你们楼盘是去年12月底市场调整期开盘的，在交易量和销售价格方面受到的影响大吗?

张庆：因为中城天邑楼盘位于深圳市中心区，目前这个区域像这样大体量的楼盘只有我们一个，所以销售价格没有受到多大影响。从去年年底我们开盘时，就参照周边房价把销售价定在2万元到1．9万元，目前仍维持这个价格。中城天邑楼盘总共有916套住房，现在每个月的销售量在50套～60套左右，计划一年售完。就目前这个销售速度而言，应该能完成在年底入住前销售 90％的任务。

记者：去年下半年以来房地产市场不景气对你们楼盘销售的影响表现在哪些方面?

张庆：主要是对市场信心的影响。大家都在想价格是否还会降，所以会影响购房。而投资者会觉得现在投资买房回报不理想，所以目前在我们楼盘买房的90％是自住需求，人们对投资住房基本不考虑。

记者：你们对于目前的资金寒冬怎么看?

张庆：目前企业融资渠道比较狭窄，只有通过银行获得。我们这个楼盘建设已到后期，资金需求不是很大了，但别的项目资金还是比较紧张，所以开发速度可能会适当放缓一些。但从企业成本考虑，只要是熟地，我们一般都会在两年内开发完。不然就会被收回啊。

记者：现在深圳很多楼盘都在打折促销，中城天邑是否也有这样的活动?

张庆：我们有一些小的促销活动。在奥运会期间，我们推出了“金”彩奥运月活动，这个活动最高优惠幅度不会超过0．5折。

记者采访过程中，遇到一个香港看房者，陪母亲来中城天邑看房。当他听说房价每平方米1．9万元时，他说他不打算买。因为他自己就是和记黄埔做房地产的，他认为深圳房价还是偏高了。而且他要买的话，更中意 69平方米的房，一个是房屋格局方正，此外，按照香港的消费观念，他们不愿意把太多钱放在房上。“有那么多钱，去玩不好吗?”这位香港看房者说。

◆中联地产：希望市场稳健发展

二手房市场对新建商品住房具有一定的替代作用，同时它反映了市场的换手率，也是衡量市场各类需求比例的一个重要指标。8月 13日，记者来到在深圳房地产中介行业规模位列前三的中联房地产企业发展公司，采访了市场副总监陈河清和皇岗区区域经理柳泓。

记者：近来的房地产市场不景气的情况对你们的销售影响大吗?

陈河清、柳泓：有影响，我们的销售量也有些下滑。但关内由于交通、教育、生活都方便，炒家比较少，所以房价相对比较稳定。而宝安等地区泡沫比较厉害，所以房价跌得也比较厉害。虽然成交量下降，但租金在往上走。去年三居的租价一般是两千多，今年大约涨了七八百元。面积小的住房租金也涨了五百元左右。原因可能是很多人看到房价涨得太厉害，所以先不买房而租房，租金就上涨。

记者：目前一个分行月度成交多少套?

陈河清、柳泓：目前我们一个月成交量是五六套，而去年同期成交量高一倍都不止。在价位上，今年与去年的成交价每平方米价格下降二三千元。去年福田二手房成交价平均在一万五六，现在降到了一万二三。后面这几个月房价就没怎么跌了。

记者：房价降到了这个程度，成交量有上升吗?

陈河清、柳泓：有上升。一月份成交量比较低，但到二、三、四月，成交量开始稳步上升。现在一些自住购房者已经能够接受目前这个价格出手买房了，而投资者不介入。

记者：听说深圳中介行业有收缩的情况。你们有这样的情况吗?

陈河清、柳泓：我们现在是汰弱留强。以前业务繁忙时我们用人的门槛比较低，现在对员工素质要求提高了很多。去年效益不好的地段门市关了几家，但今年在效益好的地段又开了七八家。

记者：现在二手房交易中讨价还价的余地大吗?

陈河清、柳泓：现在讨价的余地大概在每平方米500元～1000元左右。而卖房的没有想象的那么多。真正住家的不会往外卖，投资客手上只有一套两套的也不急，真的是好几套供不起了，才会往外卖。市场上的二手房是多了，但远没有形成抛盘的感觉。而去年只要有房子卖，买方是不管价格的，而有些业主在卖房后反悔，又要求涨个十万八万的也有。去年那样的情况不正常，我们感到很恐怖，不希望就那样下去。因为我们不只是赚眼前的钱，我们要赚长远的钱。我们希望稳健地发展。

◆电话连线：万人购房团活动发起人邹涛

8月13日下午，记者拨通邹涛在网上公布的电话，电话那一头传来一个中青年男子疲惫的声音，没想到接电话的就是邹涛。邹涛表示，目前太忙，太累，婉言谢绝了记者当面采访的要求。但他还是在电话里耐心回答了记者的提问。

记者：听说“万人购房团”议价的目标是关内住房一平方米8000元，关外住房一平方米 5000元。提出这个目标的依据是什么?

邹涛：这个价格是事前我做了一个调查研究后得出的，大家的心理价位是关内住房一平方米8000元～10000元，关外住房一平方米 5000元～6000元，这只是一个概数，我们的目标是永远比售价低一个营销成本。

记者：现在团购活动的进展如何?

邹涛：团购活动受到广大购房者的欢迎，目前网上报名已超过三万人。最近位于宝安区的兴达华府项目以每平方米6000元的均价，接受了邹涛万人住房团的团购；8月11日下午，我与两名公益律师、团购志愿者等一行 6人一起到楼盘发展商处了解楼盘真实情况，并就楼盘团购价格进行了洽谈，目前基本达成意向。

记者：怎样避免“万人购房团”变味成炒房团呢?

邹涛：我们与各大银行达成了协议，由他们对申请购房的人进行第二套房的审核。凡购买第二套以上住房的，一律取消团购资格。

记者：在有很多人支持你的同时，也有很多人怀疑你做这件事的真实目的。

邹涛：我现在做的只是一个供大家共享的自发的购房者平台，通过这个平台，购房者能够享受到最大的可能购房优惠，而发展商也节省了营销成本。我搭建这个多赢平台的宗旨是：参与团购平台的市民在不付出任何成本；不收老百姓的任何团购报名和服务费用；在法律法规的框架内严格进行。

记者：有人说你发起的这个活动只要是长期存在，就成为一个组织了，就有组织的合法性问题。你怎么看?

邹涛：我一再强调，我只是建立了一个网上房地产直销、直购的平台，并不是一个组织。大家只是通过这个平台一起去看房买房，一起去谈判价格。

记者：这件事肯定会占用你大量的时间。还有，你自己会不会通过这个平台买房?

邹涛：我有自己热爱的事业，我做这件事只是出于一个现代公民的社会责任心。目前我个人在深圳没有房子，我的房子在2004年早已卖掉了。我自己也不打算通过这个平台买房。