中小户型房源已进入第一个批量供应高峰。借由信贷的支持，90/70政策对楼市的影响正在逐步显现，其中，大户型房源的供应比例迅速缩小，已经开始出现包括热钱在内的境内外资本流入大户型豪宅市场的情况。

中国指数研究院总经理陈晟指出，90/70政策对楼市健康发展的意义不容置疑，但同时，一定时期、一定区域内的小户型空置率上升以及投资资本炒作大户型房源的问题，需要其他相关的税费等配套政策进行调节。

大户型豪宅炒作冲动

与上海市场整体成交低迷不同的是，一些大户型豪宅近期却取得了不错的销售成绩。

根据上海官方交易平台——网上房地产数据，位于上海浦东联洋国际社区中心位置的仁恒河滨城以8月至今共42套、均价39016元/平方米的销售业绩，成为为数不多的热卖楼盘。

“热卖的原因，除了该楼盘本身的开发商品牌和所处区域优势外，150－300平方米的户型也是重要原因。”上海佑威房地产研究中心主任薛建雄分析，现在在售的豪宅只有该楼盘的户型是150－300平方米，其他都是100平方米左右的，成为稀缺房源。

另外可以佐证大户型受市场追捧的案例是，瑞安房地产旗下的翠湖项目，前期推向市场的大户型房源基本售罄，目前剩下相对较小的户型，销售情况远不如此前的大户型。

大户型豪宅的优势不仅仅表现在销售速度上，大户型均价能卖得高也成为许多楼盘的成交特点。据记者了解，位于普陀万里区域的中鹰墨森林项目，此前供应市场的是150平方米以下的户型，18000－20000元/平方米的价格销售很不理想，而最近推出一批150－300平方米的大户型，均价卖到25000－28000元/平方米，已成交29套，明显好于此前小户型的销售业绩。

经过对仁恒河滨城项目买家来源进行梳理，可以发现该楼盘在今年前7月成交的358套房源中，上海80人买了110套，浙江55人买了69套，江苏17个买了22套，其他房源的买家来自境外以及全国其他各省市。

在大户型豪宅受到市场追捧的背后，则是境内外资本的投资冲动。

据网上房地产数据显示，仁恒河滨城三期新推房源前12天内销售的58套房源，涉及成交金额就已高达6亿元左右。

“这些购买豪宅的资本中，海外热钱以及其他类型的境外资金预计会占据较大的比例。”陈晟分析，尽管中国楼市已经进入相对低迷的调整阶段，但全球投资空间比较而言，中国的房地产市场依旧是外资眼中值得投资的重点，而与小户型相比，大户型豪宅在稀缺性、单笔投资金额以及平均面积投资税费成本方面都具有优势，因此，确实有不少境外资本选择押宝式投资此类物业。

造成大户型目前相对供应稀缺的行情，最大的政策背景正是已经出台近三年的90/70政策。

上海易居房地产研究院发展研究所副所长杨红旭坦言，大户型畅销，确实与90/70这个政策的影响密切相关，今后大户型房源还将进一步稀少，但在弱市格局中，这种供应上的稀缺形成了目前部分楼盘出现暂时热销的情况，要凭借这一点长期支撑其逆市热销，难度很大。

小户型供求失衡亟须解决

按照房地产项目的开发节奏，90/70政策实施的第三年，正迎来90/70项目的集中供应高峰。

值得注意的是，开发商的开发策略已经根据政策导向主动调整，导致中大户型住宅供应急剧减少：首先是90－110平方米，利润导向驱使开发商把30％以上房型份额大都用于建造110平方米以上面积的户型，但110－150平方米房型供应总量依旧不足。

易居研究院一项调查表明，目前上海市场对90－150平方米房型需求在58％左右，其中90－110平方米需求在23.3％左右，110－150平方米的占比34.7％。而市场上90－150平方米供应比例约57.36％(根据2007年1月至2008年6月商品住宅供应)，但90－110平方米供应剧减，下降比例会达到69％，110－150平方米供应下降约60％。整体供需缺口预计达到37.1％左右，其中90－150平方米面积段需求约有64％的缺口。

陈晟强调，90/70政策一经出台，业内就已经认识到，它对市场的影响将随着时间的累积而不断显现。现在的问题是，市场低迷，刚性需求选择观望，造成了小户型房源供求失衡，而大户型反而受到部分资本热捧甚至炒作，这种状态与90/70政策的初衷背道而驰。

对此，陈晟建议，要解决这些问题，首先应该继续坚持甚至进一步加强90/70政策的落实，同时，政府部门通过在土地供应结构引导、不同类型物业税费区别对待等方面，刺激以小户型需求为主的刚性买家进入市场，同时增加大户型投资型需求的交易成本，使90/70政策调控下的供应结构与市场购买力形成动态平衡。