某家国内大型上市公司，去年并购了十来个项目，今年，巨大的资金压力使其不得不依靠高利贷度日。这家公司以12%的高息获得了一笔贷款，比银行贷款高出了5个百分点。更有甚者，有的开发商为贷款付出了20%的高利率代价。

上市无门，银行贷款紧缩，“现实也许逼得开发商不得不重新走上‘卖铺’的道路。”一位业界人士称。

“卖铺倒也是一种可以考虑的‘民间融资’方式。”清华大学“国际商业地产运营商”办公室首席专家朱凌波说，“这并非不可以，但前提是要符合‘金融产品’的属性。”

“卖铺”升级版

2007年，明天第一城的商业配套——“明天商业中心”销售一片火爆，开发商打出“买铺即返三年租金”的口号，以每平米约7000元的均价将10万平米销售一空。其中，占据2万多平米的蓝黛俱乐部，其产权就属于70多位业主。

据了解，开发商与“蓝黛”签约后，召集了多位业主，让他们了解与蓝黛的租约情况，了解蓝黛的业态、经营特色包括装修风格，了解自己今后能获得怎样的租金回报，成功地说服了他们集体购买这部分商铺。

当然，从蓝黛俱乐部本身可以承受的租金额度而言，是不足以满足投资者对于利润率的要求的。“这里面开发商是垫钱的。”一位行业人士说，“其实相当于返还了投资者一部分投资。”然而，无论对于开发商、投资客还是经营者，这笔账还都是合算的。朱凌波认为，“蓝黛模式”表明商业地产开发商已经在进行探索，使自己的产品向金融属性靠拢。

“金融产品”的第一属性就是保证投资收益，商铺也是如此，投资者买铺是为了获取租金回报；商家租铺是为了从经营中获得利润；那么，作为开发商而言，在操作前期，就需要对投资者所期望的回报周期和利润率进行分析，需要对经营者的成本、收益以及可以承受的租金幅度进行分析，根据这些来对自己的产品进行合理定位与规划，使其满足投资者对利润的要求。“只有这样，金融产品才能够成形。”而不是像现在的绝大多数产权式商铺，仅仅依靠炒作概念营销。

在长沙，还出现了一种更为“前卫”的商铺形式。“长沙的王府井、新世界商场也是散售，什么时候散售呢？不但招商已经完成，而且商场已经经营得很好了。通过在地面打上铜钉标定产权，并且可以办理分割产权证。”对于投资者而言，购买的这一间商铺，投资回报、未来前景是非常清楚的。“其实，这已经是一种金融产品。”朱凌波说。

“金融产品的另一属性就是要控制风险，在民间拆借等融资形式中，这也是比较薄弱的环节。但是，具备金融意识的开发商，依然可以通过设立风险隔离机构等方式来规避风险。”

信用大于契约

追求收益和控制风险，只要遵循这两条原则，商业地产的民间融资方式其实是多样的，而多样化的融资方式，其核心都是一点：信用。

浙江商会已经成为国内最有影响力的民间融资机构。如果商会成员要开发一个地产项目，很少去找银行，而是在商会内部进行“路演”，将项目的位置、业态和前景等介绍给其他会员。愿意“认购”的会员集体出资，成立一家投资公司，以规避法律风险和对投资过程进行控制。

“温州人的许多项目都是这样做起来的，在沈阳，温州商会基本垄断了所有大的批发市场。”朱凌波表示，“他们已经制定了准法律化的游戏规则。大家都生活在一个圈子里，如果你违反一次信用，那么你在这个圈子就无法立足，这就严重地威胁到了你的生意乃至生存基础。一般人是不会冒这个风险的。”

万商俱乐部主任杨哲轩说，浙商的“融资模式”已经在不断的被模仿和被复制，其影响力也越来越大，“除温州商会外，福建商会等机构的融资体系也开始成形。甚至以前主要‘单打独斗’的晋商，也开始尝试相互拆借和共同投资。”

据朱凌波介绍，在国外，还有另一种基于“共同信任”基础上的民间融资团体，其基本架构是按照产业链设置。“从材料商、开发商、投资商，乃至专业代理服务机构、商业运营公司等等，共同组成一个圈子，这个机构会对所有成员进行考评，对其资金实力、过往业绩、业界信誉等等进行认定。”

因为处在同一个集体中，相互又存在产业链条的相互依存关系，团体的内部成员可以通过“易货”实现融资。开发商从所属团队拿到一定的“信用额度”，凭借这一额度向同一集体的材料商、服务商换取产品，而团队成立的担保公司为这一融资行为进行担保。

“在缺钱的时候，想想你的圈子、你拥有的资源。房地产业内的钱是难拿的，而其他行业的钱却有可能投向此处。”朱凌波说。即使在宏观调控严峻环境下，依然有多家零售商正在扩大对于商业地产的投资。

观念决定一切

在朱凌波看来，商业地产的“融资难”，最大的难处还是在于开发商金融意识的欠缺。“不是缺钱，而是你自己没有给钱留出通道。”开发商最大的能力在于拿地，土地是最好的资源，尤其是大城市，适合开发商业的土地并不多。如果在前期开发时缺乏资金，开发商就应该转变观念，开放股权；先把项目做起来，再到资本市场拿更大的“蛋糕”。然而，多数开发商一股独大、单纯追求现金流的思路，自己逼着自己走上“卖铺”的道路，最后，不仅没有实现自己的资产价值，连土地价值也浪费了。

商业地产开发商对于资本意识的淡漠，对商业地产金融属性的忽略，在财务制度上的不透明和暗箱操作，让其丧失了很多融资机会，尤其是与海外资金对接的困难。“所以，真正能找到海外资金投资的项目是很少的。”嘉亿引领商业地产顾问管理机构董事长鄂丽华说：“最重要的是我们从思想意识上，从运作模式上，从金融运作上如何真正与国际接轨，这其实是国际化最核心的意义，而不单纯是如何引入外资。”

“民间融资是一定会放开的，这是一个多赢的过程：银行解决了流动性过剩的问题，老百姓能让资本保值升值，开发商解决了项目资金。”朱凌波说，然而，只有在健全的法律制度、信用制度基础上，在全社会资本意识提高的基础上，“民间融资”的游戏才能健康、高效、持续地玩下去。