写字楼正是商业地产中的佼佼者。以广州今年上半年写字楼的租金为例，呈现出“局部波动、总体平稳”特点，优质、新推写字楼的租金有所上升、空置率减少，而旧体写字楼的租金则略有下滑、空置率提高，呈现“两极分化”趋势。

据满堂红监测数据显示，今年天河区优质写字楼租金上涨了5—10元／㎡／月，如中信广场租金已突破150元／㎡／月，并向160元／㎡／月迈进(戴德梁行称六月已经达到175元／㎡／月)；耀中广场低层租金从90—100元／㎡／月升至100—110元／㎡／月，高层租金从约120元／㎡／月升至约130元／㎡／月。相反的，同样位于体育中心周边的一些早期写字楼由于竞争加剧，租金有下滑趋势，幅度为5—10元／㎡／月左右，如南方证券大厦80—90元／㎡／月即有成交。

“淡静楼市的确令一些投资者继续观望，但能客观分析市场的投资者仍能寻到不少机会。”7月4日，戴德梁行广州商业部董事经理张智聪对《房地产导刊》说，“六、七月份的广州写字楼租金续稳，有实力的长线投资者适合入市，而贷款投资者则要考虑市场风险。”

楼市低迷开发商抢点布阵商业

连续8个月的市场低迷，广州楼市成交量一直难有起色，加之融资环境仍得不到缓解，房企的资金链正承受严峻考验。但持有商业物业的地产公司，却开始显露优势。

“我们的资金流还比较好，仅中泰国际广场项目因为高端客户多、长期租约，月均有3000多万的租金来源。”中泰国际集团营销部经理邓浩志告诉本刊，“中泰国际的硬件水平与广州目前最新写字楼不相上下，出租率更达九成，平均回报率在7-8％。交吉的不多，因为物业将是集团长期持有。”

实际上，与中泰国际一样持稳的写字楼不在少数。

同属天河北的中信广场、中石化大厦，其硬件受到市场肯定。张智聪表示，除了是新项目外，其他在空置率上维持个位数都好几年了，现基本都是租满的，而且还有的客户是等着入驻。珠江新城五六月推出的新货多，主要是富力盈泰广场、津滨腾越大厦、合景国际金融广场。截至7月3日，津滨腾越大厦已累计销售两百多套房，成交销售面积逾23000平方米，位于广州在售写字楼成交排名榜首；租金最高的是国际金融广场，最高达到280元／平方米。

开盘仅一个多月的富力盈泰广场，累计成交额已接近 4亿元。据悉，富力地产在珠江新城已经拥有15个发展项目，旗下优质写字楼物业如富力科讯大厦、富力盈隆广场均交付使用并热租。

鉴于商业地产的贡献业绩，富力地产更是加大投入。位于天河北东莞庄路口的富力“领豪坊”产权式商业步行街商铺，已正式对外开放，受到众多投资客的热捧；富力地产再度携手凯悦集团，共同打造重庆富力凯悦酒店。

股市萎缩 资本撤离寻投资良计

住宅市场的低迷，使部分房地产企业特别是上市企业的销售压力大增。

日前业界一份广为流传的研究分析称，部分上市公司前5个月的销售金额只完成今年计划的30％不到。因此，原先一些准备长期持有的高端商用物业也转为出售，以弥补住宅销售的空缺。珠江新城一些写字楼，更计划整栋出售。

一位投资人士表示，“借贷款项的持续紧缩造成开发商借贷资金紧张。许多本地开发商开始出售项目股权或重要资产作为主要融资手段之一。境外开发商及机构性投资者积极配合上述发展方向。”

这些高端商用物业的出售，对一些投资者来说，具有很大的吸引力。张智聪说，广州目前甲级写字楼的租金回报在8％左右，其回报无疑是非常高的。对于一些要寻找出路的投资资金，高端商用物业就成了出口。

“现在股市击穿2500点，资本撤离以寻求更稳妥的投资渠道；人民币升值，境外热钱一直没有放弃投资国内物业的机会；银行利率低于写字楼回报率约4—5％，使得有实力的投资者主动寻找比存款更有价值的投资。”张智聪鼓励一部分资金实力强劲的投资者入市，但提醒那些依靠银行贷款的投资者审慎投资，因为楼市短期甚至更长时间仍无法准确预期，贷款投资的风险比较大，可能会资不抵债。

对于选择投资项目，高端物业受到市场青睐。“写字楼的销售市场和租赁市场，在广州要分开来考虑。进驻广州的世界 500强企业一般来是不会买写字楼的，现在更由于美国次贷危机和世界金融困境的影响，这些高端客户只会租用。他们首选的是地点和硬件。”张智聪表示，销售方面，主要是本地的一些企业和投资者，比如说天河北或者珠江新城的高端写字楼，他们都有兴趣投资，天河北就是现成的投资收益，马上可以回收租金，是一个成熟的市场。而投资珠江新城就是看到未来5年甚至更长远的投资收益。

入市投资考量五大综合因素

2008年将是中国经济最困难的一年，也将是房地产业痛苦的一年。作为房地产中与经济环境更紧密相连的写字楼，受到影响也是显然的。数据显示， 2008年前4个月，成交量同比减少超过70％，租金跌幅接近20％。

一位不愿透露姓名的分析人士认为，这是由于全球经济和国内经济形势影响，买卖市场由于缺少投资买家参与，气氛不活跃所致。随着新项目推出增大供应量和银根进一步收紧，预计租价和售价仍有下探空间。

面对这样的市场，承租者根据自身的实际情况该如何处理呢?该人士分析，现在入市，租方基本都能在谈判中获得主动，建议大胆选租一些好地段、有概念支撑、交通状况良好、管理费合理及楼宇质量好的大厦，因为优劣物业价格差异在明显缩小。至于选择购买自用的客户则建议多考虑“先租后购”策略，这对于企业本身的资金运用和时机把握上可做到主动。

张智聪从地段开始谈起了投资建议。他认为，一个好的地点是最重要的，交通配套是否齐全，特别是在地铁上盖、机场旁边(广州机场比较远)、还有公交是否方便。如果好的地点，但是经常堵车，就要考虑到交通和工作成本的增加；再要看是不是全新项目，新项目都有亮点，相比以前或有一个提升；还有它的硬件是不是达到当前城市甲级写字楼的一个最低标准，这关系到回报率；另外在租金回报率方面，在广州要看能不能达到8％。租金水平方面，则要看是否能达到世界强500企业的接受水平，如果可以租给高端的客户则投资回报就会比较高，而且稳定；最后是物业管理，一流的物业管理水平对客户也非常重要。