根据仲量联行最近发布的研究报告《中国商务园区：房地产市场的新机遇》，中国新兴的商务园区市场显示出了强劲的市场需求。

◆商务园区市场——未来发展的驱动力

伴随着中国商务园区的快速发展，仲量联行此份“全球竞争力城市”系列研究的最新报告指出了全中国范围内发展前景最为良好的15个商务园区热点区域。报告总结了商务园区市场未来发展的驱动力，并对未来几年市场开发及投资前景作出了详尽的分析。

中国新兴的商务园区市场显示出了强劲的市场需求。高科技公司及医药公司不断扩张的研发业务要求更高特定要求的办公空间，业务流程外包业务的迅速增长，以及大型跨国公司积极寻觅在高成本的中心商务区以外建立园区氛围办公空间，都使得对高质量商务园区的需求不断增加。同时，政府对于提升中国经济价值链的策略以及指定研发和业务流程外包集聚区的政策也进一步促进了市场的需求。

仲量联行中国商务园区部总监卢芝灵表示：“在报告中，我们指出了全中国范围内的15个商务园区热点区域，我们相信这些区域将会成为未来十年里商务园区发展的核心区域。中国目前商务园区的总面积估计已达到1700万平方米，预计到2010年该数据会翻不止一倍，达到3800万平方米。目前超过60％的商务园区空间分布在 4个城市：上海，北京，大连和广州。而其他一些的城市，如成都，苏州，西安和天津，预计在未来几年内看到商务园区市场活跃度的迅猛增长。”

仲量联行的研究将15个城市划分为三种不同的市场类型：一级市场(提供高品质商务园区空间领域的先驱者)，转型市场(正努力发展各自的目标市场来区别于一级市场)和先行者优惠市场(提供了优厚的进驻奖励计划)。参见下图：

三种不同的市场类型为租户和开发商提供不同的发展机遇。仲量联行将15个城市划分为三种不同的市场类型：一类市场，提供高品质商务园区空间领域的先驱者，如上海和北京；转型市场，正努力发展各自的目标市场来区别于一类市场，如大连、成都、杭州、广州、深圳、西安、南京和苏州；先行者优惠市场，提供了优厚的进驻奖励计划，如天津、济南、重庆、青岛和武汉。三种不同的市场类型正吸引着不同的国际开发商和投资者，显示出强劲的长期需求。

一类市场透明度较高，受到成熟开发商的青睐。国内超过三分之一的商务园区供应集中在上海和北京，其中，比较知名的包括上海漕河泾高科技园区和张江高科技园区，北京中关村内的清华科技园区。这两个城市强劲的租户需求来自于快速扩张的研发业务、后台服务的增长以及商业活动从中心商务区向非中心区域转移的趋势。上海和北京两地市场透明度最高，同时受到成熟的开发商以及市场新晋者的青睐，比如嘉民、凯德置地、瑞安房产和星狮地产等。

转型市场向一类市场逐渐靠拢。大连、成都、杭州和广州等地的商务园区质量正在逐渐赶上一类市场的水平。这些城市正努力发展各自的目标市场来区别于一线市场，特别在业务流程外包方面。大连在这市场中尤为突出，它已成为一个外包业务的主要中心，是中国最成熟的商务园区市场之一。转型市场吸引了许多国际和国内的开发商，包括腾飞集团和大连软件园开发有限公司，它们的参与将帮助提升项目的质量以及市场透明度。

先行者优惠市场为进入企业提供更多优惠。天津、济南、重庆和青岛等地目前商务园区市场开发程度较低，但当地政府有着一定规模的扩张计划。为了吸引高品质的租户和有经验的开发商，政府为市场新晋者提供了优厚的进驻奖励计划。这些城市凭借其较低的土地成本和较低的市场竞争度，为首先进入的企业提供了诸多优惠。其中，天津由于有着政府的大力支持以及跨国公司的不断进驻，未来将发展成为一个活跃的商务园区。

◆商务园区活动和投资风险

在报告中，为了对这15个城市在市场潜力和市场风险方面做出准确定位，我们评估了它们各自的商务园区活动和投资风险。每千种市场类型各有其特点，这也为租户，开发商和投资者提供了不同的机遇。卢芝灵表示：“我们相信这样的分类可以为市场参与者对评估未来十年市场的机遇提供参考标准。”

由于激烈的竞争以及商业地产领域日益严格的法规，商务园区正吸引越来越多的国际投资者。仲量联行工业部中国区总监司徒艺表示：“腾飞集团，嘉民，星狮地产，瑞安房产和凯德置地是目前为止最为活跃的国际开发商。许多美国投资者也都表示了对商务园区的兴趣，其中又以一线城市为主。次贷危机在影响2008年美国市场表现的同时也让中国市场上的投资机会受到新的关注，然而次贷危机究竟会对中国的商务园区市场产生何种长期影响仍有待观察。”

“目前为止，致力于商业园区开发的国内开发商仍相对有限。曾开发了大连软件园的大连软件园开发有限公司是目前市场上最为活跃的国内开发商。但是，商务园区市场所蕴含的机会正逐渐开始吸引更多的国内开发商，例如刚进入市场的融科置地和旭天发展有限公司。”司徒艺补充说。

虽然以发展总部经济为目的的商务园区，对一个城市的转型升级起到了强大的推动作用，也是城市经济发展的引擎。但在发展过程中，也出现了总部经济泛滥的情况，一是开发商偷换概念，市场定位不准确，导致招商难；二是各地区重复建设，定位没有区别，导致很多所谓的商务园区都陷入“同质恶性竞争”的怪圈，进而在攀比模仿中贴身较量。

“总部经济的概念已经用滥了，恶性发展的局面已经形成。”戴德梁行上海公司高级助理董事、工业房地产部主管彭煦说。

一些总部项目都希望卖房子，快进快出，而无论跨国公司还是国内大企业的总部一向都以租赁为主。这种定位不切实、需求不清晰的项目是有相当风险的。总部经济对软硬件环境的要求很高，总部资源也不是无穷尽的，盲目竞争势必导致重复建设、恶性竞争和土地资源浪费。

目前市场上只有很少的项目符合国际投资标准，实际成交案例依然有限。尽管大多数投资者都采取谨慎的策略，但他们普遍对未来五年的市场发展前景看好。