简单来说商业地产构成可以分为三大部分，即开发商、商户、消费者。从开发商角度来看，奥运对于商业地产商们其实并未提供很大的帮助，有些甚至是负面的。由于奥运期间很多建筑项目工程上的限制，比如外立面处理、工程停工限制等，对于开发商来说，工程进度无疑成为最大的问题。尚未完成施工的商业项目要加快工程，赶在奥运之前完工或者开业，无法完工的工程只能暂且搁置，静待奥运之后再动土施工。工程时间节点被打乱对开发商造成的损失和影响是巨大的。但从经营上来说，开发商又是获益的。目前能够赶在奥运之前开业，对于那些已经开业的商业来说，奥运会将提供一个向国际游客展示的契机。首先，租金将会有一定程度的上调，特别是一些位置优越的项目，商户对于这些项目所提出的相应高的租金也会接受。其次，品牌印象力扩大，无形价值提升巨大。商场既是一个购物的地方，又是一个商户云集的中心，高档品牌的商业中心，对于商家引入有极大的帮助，奥运平台为北京各大高端商业提供了国际影响力，为吸引国际其他高端品牌打下了良好的基础。

从商户角度来看，奥运将会帮助北京提升品牌规模。现在国内已有的全球性一线、二线品牌总量不超过三成，大量知名品牌对于中国的认知度有限，加之中国之前没有很好的渠道来充分展示几大一线城市的商业综合实力，所以这些品牌迟迟未进驻国内。随着奥运在北京举行，北京的历史文化、城市发展、基础建设、商业规模都会全面对外展示，国外更多知名品牌将逐渐了解到中国市场雄厚的购买实力，从而进入中国市场，为北京乃至中国的商业市场扩充更多全球新鲜的品牌血液，完善国内商业品牌组合，全面提升品牌档次。

消费者方面，奥运将会为北京“拉客”。由于奥运会将吸引全球的游客前来，而且是在同一时间汇集数量庞大的国内外消费者，这对于北京商业消费空间的拉动是空前的。况且北京历来发展商业都注重文化结合现代，特色结合品牌，三里屯酒吧商业中心，后海特色商业中心等平时休闲的去处，将会为广大国内外游客们所青睐。购物是消费模式构成的主要元素之一，奥运期间，各大商圈的知名商场也将受到庞大游客的冲击，营业额将会有较大提升。

奥运给北京商业带来消费空间的同时，更是展示这座历史古城商业魅力的大好时机。在已经培育完善的高碑店古典家具街、什刹海茶艺酒吧街、东直门餐饮街等6条特色商业街基础上，北京将会继续大力改造和培育新的特色商业。东城区改造的银街、锣鼓巷酒吧街、南新仓文化街已经在2006年10月以崭新面貌开门迎客；备受关注的前门——大栅栏改造工程将打造成一条集世界级品牌和国内老字号为一体的华洋杂处的文化旅游商业街。“墙内开花墙外香”的红桥市场，从2007年4月份开始改造，除关闭地下一层的海产品批发外，将继续增加珍珠、旅游纪念品等具有中国特色的商品销售和展示；海淀图书、第三极文化主题商城将再续往日北京图书文化商业的辉煌。这些代表北京历史、文化、商业特点的特色商业将是奥运会期间商业服务业的主角，将会成为奥运会一道亮丽的风景线，呈现在世人面前。

二、奥运期间北京商业地产的状况

奥运期间，北京商业地产将会呈现明显的两极分化，也就是所谓的天壤之别。前面提到的特色商业、高端商场将会“上天”，而一些区域商业中心则可能“入地”。

北京奥运期间，拥有潜力的项目将会成为游客乐于前往的主要场所之一。比如，三里屯酒吧街、后海特色商业街、王府井步行街、国贸、华贸、金融街购物中心等。这些项目有些是因为本身浓厚的北京特色吸引游客前往，有些是因为高端的商业发展使其成为消费者购物的首选；有些则是传统的商业中心；它们是北京的标志。这些地方在平时就是游客们津津乐道的去处，奥运一旦开始，将会容纳更多慕名而来的游客，成为奥运期间最大的商业场所之一。反之，一些原本就是副中心的商业项目，辐射范围仅为区域内的部分常驻人群，在奥运期间也很难吸引游客，因而“入地”。

奥运期间，各大商场将会结合奥运主题，进行各色商业推广活动。商家的眼光是很锐利的，无时无刻地寻找着市场的机会。奥运期间，各大商场将会针对奥运开展一系列推广活动，主题路演活动，促销活动，意在加大商场对外影响力，同时也扩大商场的日销售额，争取更大的经济收益。奥运期间庞大的国内外游客，将会成为这些商场竞相追逐的“肥羊”，商家不但会打折出售自己的货品，也会全力推出最新产品，以博得消费者青睐，给广大游客留下深刻的品牌印象。

三、奥运会后北京商业走向

1．多中心商业格局正式形成

2008年随着新项目的开业，在望京、中关村、亚运村等区域板块将形成多个总面积超过西单的新商业中心，北京原有商业相对集中的态势将得到有效缓解。商业“多中心”的格局形成，同时也意味着北京城市总体规划的阶段成果实现。同时奥运会后，奥运村周边地区也逐步会形成一个规模较大的社区中心，随之而出的区域商业功能化进程，将推动该区域商业发展，使其成为又一个具有一定特色的区域商业中心。

2．购物中心零售模式成主流

北京商业市场中的大型商业项目，从零售模式而言一直是百货占据主导地位，如百盛、SOGO、中友等都是典型的百货代表；随着 2007年大量颇具规模的新商业项目开业经营，如四季商城、西单MALL等，2008年即将开业的三里屯太古中心，乐天银泰购物中心等，这些项目多是以购物中心的模式进行运营。伴随着其集中开业，北京商业地产将确立购物中心在北京商业零售市场上的主流模式地位。

3．高档商业竞争加剧

之前北京商业零售的竞争主要集中于中档及中高档次，高档商业竞争态势显得相对缓和，项目数量亦相对有限，仅国贸、东方广场、王府半岛酒店、四季商城等少数几家。随着开发商逐步看重高档商业在北京的发展空间，诸多新项目选择了高档次定位，奥运之后，诸如金宝街的金宝汇、励骏酒店等高端项目会出现，市中心高端商业规模将扩大。而金融街购物中心也将加入北京高端商业项目的角逐，原先匮乏的京西商业将成为奥运之后各路开发商竞相争夺的风水宝地。

4．餐饮及休闲业快速发展

区域住宅规模发展之后，商业中心随之衍生。在区域的商业中心里面，为了充分满足社区内庞大的住宅人群日常消费需求，休闲娱乐等功能是项目的主要商业功能。随着收入水平持续提高，北京的消费正由“需求型”向“享受型”方向快速转化，这一点也使得餐饮及休闲业增长迅速，并日渐成为消化商业地产面积的重要角色。所以不仅仅是奥运之后，很长一段时间内，大部分副中心商业将遵循着“享受型休闲商业模式”的定律发展，为北京商业做出自己的贡献。

5．只租不售模式进一步发展

近几年，只租不售模式进一步发展，只租不售的趋势被商业地产开发商所采用。奥运后三大因素仍将推动只租不售模式的进一步发展。第一，中国政府逐步对商业地产进行严控，良好地段的商业用地供应愈发稀缺，从而促使目前能取得土地的开发商更有想法去自行持有物业，享受长远租金收益。其次，目前已经产生了大量颇具实力的本土开发商，实力背景的外资也已大量进入，市场上已经存有相当数量有能力持有物业的发展商。这些发展商在进行商业地产开发时可能会更多考虑只租不售。第三，中小商铺投资者越来越理性，对于购物中心式的产权商铺也开始警惕。商铺的销售难度加大，使得企图借助商铺散售快速套现的想法越来越难以实现。

6．中型面积租户数量提升

此前，从面积上进行区分中可以看出，北京乃至全国商业地产可供选择的租户类型大约为两种，一种是所需面积超过1万平方米的超市、百货、家居等大型租户；另一种是单位所需面积较小的服装类商家。因此，市场上相对缺乏面积需求在1000—5000平方米之间中型商家租户，此种现况对大型商业地产开发商进行业态组合形成了限制。而自中国商业零售市场对外资开放以来，北京商业零售市场上的品牌丰富程度在近两年得以明显提升，中型租户亦发展迅速。到2008年市场上的中型租户将达到相当的数量，中型租户的增加使购物业态组合具备了更多灵活选择的可能。

7．大型卖场租金上扬

目前以超市及百货为代表的外资零售商正以加速的态势进入北京市场，并且多数都制定了庞大的开店计划，对商业店铺形成了强劲需求。而北京商业地产虽然供应量较大，但由于大型卖场商家的租金支付能力相对不高，且对物业硬件有诸多特殊要求，所以可供其选择的商铺亦相对受限。同时近两年北京对于大型商业地产审批处于紧缩的状态，所以未来可选择的项目将显得更为稀缺。