中国房地产报：在目前国内房地产市场整体不景气的情况下，外资收购商业地产的现象仍较为频繁。这是什么原因呢？您认为中国商业地产当前整体态势如何？

尹宝军：中国商业地产总体来看比住宅领域更健康。因为住宅价格涨幅过快。在过去几年里，同一地段的住宅、商业和写字楼，甚至出现了住宅价格比写字楼更贵的现象，这是很不正常的。因为从产品的成本上来讲，写字楼的成本比住宅的成本要高。就目前的状况来讲，商业地产的整体状况还是较为平稳的，租金都是处于平稳上扬的态势。我认为今后商业地产也仍然会朝着一个稳步上升的方向发展。

中国房地产报：当前外资对国内商业地产投资和经营状况如何？

尹宝军：过去外资比较喜欢服务式公寓之类的项目，因为这类产品多是小户型，能够得到迅速消化从而实现现金流。但后来由于市场发生了变化，他们就转向了高端、较好的写字楼。通常写字楼是一个长线回报项目，但是回报率会较高，大约在7%~8%的样子。但从去年下半年开始，商业投资也在逐渐增多，几乎都是以持有型物业的形式为主。

事实上商业投资相对于写字楼投资来讲，更难经营。因为写字楼投资说到底只要在位置、质量、物业管理这三个方面达到要求就可以获得比较好的租金回报。但一个商业如想升值就需要有一个非常好的主题以及租客组合。所以从一定程度来讲，商业的投资需要有一定的运营管理能力。

中国房地产报：外资商业投资的特点是什么？

尹宝军：当前外资对商业投资主要有两种：一种是项目运营已经非常好了，处于一个良性的循环当中，这样买回来之后，收益就基本上是固定的。第二种则是认定某个项目有一定的潜力，只需要对项目经过一些调整。那么投资公司就会以较低的价格来进行收购。

不过一般情况下，外来资本都喜欢跟在境外上市的开发商合作。因为一来手续不会太繁琐，二来时效上也特别快。

中国房地产报：作为外资企业，你们对中国的商业地产主要看好哪些城市和地区？

尹宝军：在商业地产这一块，包括写字楼和商铺，目前只有一线城市是相对较为成熟的。比如上海，非常缺乏写字楼产品，只要有写字楼出售，价格肯定非常高。所以对于一线城市的写字楼市场，我们都是比较看好的。而其他的二三线城市由于原来的商业产品不太多，而且也不是很高端，所以从当前的现状来讲，发展并不均衡。