“这将是广州环市路商圈首席写字楼。”1998年，合银广场开工仪式上，大鹏房地产掌门人意气风发地向羊城人民宣布。时至今日，这个早已改名为大鹏国际广场的项目依然只有一副褴褛的外观。

不过今天，大鹏国际广场终于换了一个有钱的东家。不久前，以上海新天地之作一举成名的香港瑞安集团以13.88亿元的高价购下了该项目，并宣布，2010年将是这个环市路商圈首席写字楼面世之时。

辗转十年仍褴褛

1998年，这个位于广州花园酒店旁的超高写字楼开始动工。与那个时代的所有房地产企业一样，早在1994年便已成立的大鹏房地产也是一个机会主义者，凭借与政府的强力公关能力，大鹏在花园酒店圈下了一块黄金宝地。

上世纪90年代末，这块紧贴着花园酒店的项目曾是令人艳羡的香饽饽，立了梧桐树，接着就是引来凤凰鸟。业内人士告诉记者，那个年代的房地产开发都是遵循这种逻辑，拿了好项目后，就来空手道，四处吸引资金。那又是经济高速裸奔的年代，项目伊始，香港方面的资金就源源进入该项目。

但一场金融风暴打断了开发商的好梦。与中诚广场、京华大厦一样，投入合银广场的香港资金旋即大量抽离。开发商被迫另谋出路，从1998年到2002年，项目建建停停。“香港资金都抽走了，唯有借助银行的贷款。”据该开发商的一位离职员工介绍，项目先后向广州市商业银行借贷了7亿～8亿元，“有钱就建，没钱就停工。”到2002年即将封顶之时，项目干脆彻底停工。“也不能说它完全停工，它每周也会开动一下升降机或者吊臂，以此表明该项目并非烂尾楼。”就在此时，合银广场的发展商大鹏房地产将目光瞄准了另一个重大项目，这个项目就是现在赫赫有名的正佳广场。

2002年，正是广州写字楼最不景气的时候，有接近30%的写字楼空置。众多甲级写字楼的出租率都不高，租金更落到历史最低点。“如果此时合银广场推出市场，其盈利之惨淡可想而知。”上述大鹏的离职员工向记者表示，而此时广州大型商场的发展正进行得如火如荼。正佳广场的极佳位置，使大鹏宁愿先放下合银，转而全力发展正佳。

虽然广州市政府一直希望这个位于花园酒店旁的项目尽早面世，但当时的政策并未对这种消极开发有更多的限制。大鹏并非实力超群的开发商，无力同时运作两个投入都在数十亿元以上的大型项目。据称，后来这个号称全亚洲最大的正佳广场，差点让大鹏要出让股权以换取发展资金。

2005年，广州的写字楼市场环境改善，在政府与广州市商业银行的协助下，合银广场的复工终于提上议事日程。其时，大鹏地产已将其位于华南植物园对面的龙洞项目转让给保利地产。业界都在猜测这笔新资金将被注入到合银项目里去。然而由于债务等原因纠葛，该项目的预售一直未能如愿。此时开发商的精力依然集中在发展正佳上面，并希望借此上市融资，令这个已改名为大鹏国际广场的项目再度陷入烂尾边缘。

新东家是个“破烂王”

十年一个轮回。2008年，自被誉为烂尾楼“大哥”的中诚广场被盘活后，广州烂尾楼纷纷迎来了自己的春天。被广州人称为“二哥”的广州第二大烂尾楼——大鹏国际广场也终于在十年后迎来了自己的第二春。

香港瑞安集团子公司中华汇公告称，6月底，以13.88亿元买下了大鹏国际广场，并将在2010年完工。人们不禁问：这个新东家是何许人也？大鹏国际广场会否再度烂尾？

瑞安房地产可谓业界的另类，虽然为香港企业，但基本所有成功作品均来自内地。其最为得意之作为上海新天地项目，已成为旧城改造的经典。以至于台北市长郝龙斌参观过后，也想要在台北效法修建一个“新天地”。而更令瑞安人称道的是，其掌门人罗康瑞是香港大学的客座教授。借助新天地的品牌，瑞安近年在全国一路快跑，2006年、2007年两度分拆上市。

其中，收购大鹏国际广场的中华汇正是瑞安去年在伦敦上市的子公司。该公司的主营业务就是在全国范围内收购停建项目。瑞安集团从2005年11月开始介入“烂尾楼”项目的盘发，没想到业务出奇的好，开展这项业务不到两年，已经操作了5个项目，2006年通过这些“烂尾楼”项目，已净赚近1000万元。粗略一算，这些“烂尾”项目的平均回报率竟然超过了40%。

罗康瑞也不韪言，他说：“很多国际机构投资者对中国的停缓建项目相当有兴趣，瑞安收购的每一个烂尾楼项目中，几乎都活跃着外资财团的身影。”他认为，一方面是外来资本市场对内地“烂尾楼”盘活项目的看好，另一方面也可以看出瑞安地产在资本运作上的技术优势。譬如具体操作时，先联合摩根大通、Spinnaker等国际机构，牵手外资财团共同开发，然后再对“烂尾”项目进行国际化的经营管理，就是一种产业资源嫁接操作的高级技术利用。

去年年中，罗康瑞不再满足于与海外资金逐个项目谈合作，于是将此业务独立注册了“中华汇房地产有限公司”并在伦敦上市，海外各种机构投资者直接可以入股，成为了真正意义的烂尾楼接盘专业户。上市后，中华汇的业务发展明显加快，一年内项目已有翻番的增长，全国已在北京、大连、青岛、成都、广州等地收购了15个项目。

尽管短短时间内业务翻倍，但瑞安并没有停下来的打算。今年4月，罗康瑞在业绩发表会上表示，期望年底前中华汇土储可由年初的120万平方米增至200万平方米。

其实收购项目存在的巨大资金压力，令这些烂尾楼的周转率并不高。例如2005年最早购入的一批烂尾楼仅成功变现了一个项目。今年年初，瑞安宣布再出售北京和大连的两个项目，即使今年顺利出让，第一批烂尾项目也只兑现了3个项目，可见烂尾楼改建的费时耗资。

但资金来源广泛、财大气粗的瑞安对此似乎并不在意，据说收购大鹏国际广场的13.88亿元，其中就有中东资金的参与。