2008年对于京城写字楼而言，是值得期待的一年。很多优质写字楼都计划在这一年内完工并进入租赁市场，其中包括多个计划在去年底完工的写字楼项目都推迟到今年入市。显然，2008年北京写字楼市场迎来了供应量的高峰期。 随着国贸3期、环球金融中心、财富中心等一批甲级写字楼的即将面市，拉开了新一轮争夺市场大战的序幕。在供应量激增的情况下，写字楼市场亦迎来了由于奥运会的推动所带来房地产市场的波动效应。
奥运的临近，究竟会给写字楼市场带来哪些变化?后奥运时代，写字楼租赁市场及大单交易的活跃程度将呈现怎样的发展态势?
日前，本刊记者采访了一些业内专家，并且在大成国际中心举办的“北京写字楼发展趋势的研讨会”上也印证了一些专家的看法。
在此次论坛上，世邦魏理仕总经理尹宝军先生分析说：
◆上半年新增供应量同比大幅增加，但低于市场预期水平。
2008很多优质写字楼共同参与由于奥运会的推动所带来的房地产市场的盛宴。根据各项目的施工进度，预计今年将有158万平方米的写字楼进入租赁市场，并且很多都是代表当前市场最优质的项目，例如国贸三期、国际金融中心、银泰中心及首个获得美国绿色建筑LEED认证的世纪财富中心项目等。但是由于各种原因，如资金、施工及奥运会召开等因素致使部分项目没能如期在上半年进入市场，同时由于上半年大宗写字楼交易活跃，部分写字楼被整购作为企业自用，因此新增项目总量比预计有所降低。即使在这样的情况下，上半年仍有九个大体量写字楼项目进入租赁市场，提供共计 59万平方米的建筑面积，比去年同期增加176％，截止到上半年，整体市场的存量达730．4万平方米。新项目主要集中在CBD与金融街附近。另外东二环地区由于从去年开始陆续有中汇广场、第五广场的交付使用，未来项目如凯恒中心、东华广场、来福士广场等正在兴建项目的完工将会加强其作为另一重要商务区职能。由于新入市的项目比以往老项目更重视物业的品质及先进技术的应用，而且在项目完工之前，开发商或持有者已与专业的中介代理公司合作对项目进行推广与预租，因此上半年虽然竞争激烈，但是很多项目也都取得了不错的预租率。
表1：2008年上半年新增项目列表
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项目名称 建筑面积(平方米) 区域
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世纪财富中心 88966 CBD
泰康金融大厦 65096 CBD
嘉盛中心 76385 CBD
第五广场 86908 东二环
北辰时代大厦 60000 奥运村
平安国际金融中心 91772 燕莎
泰康国际大厦 37000 金融街
丰融国际中心 46000 金融街
泰达时代中心 40375 CBD
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◆市场需求稳定增长，郊区化办公成为部分大型企业的选择
根据统计，上半年共计吸纳写字楼面积35．3万平方米，同比去年增长了8％，表明北京优质字楼市场继续延续了自2007年年初开始的供需两旺的局面。特别是2008年前五个月，市场需求表现强劲增长，国有及外资银行总部、保险公司、国外的大型投资银行，如中金公司、东亚银行、华旗银行、新加坡星展银行、交通银行等纷纷以购置或租赁方式扩展办公空间，主要的需求集中在金融街与CBD及周边地区。大型传统制造业以及制药公司例如大众、沃尔沃、富士施乐、默克医疗、德国贝朗等均在上半年进行大面积扩租。同时，依据北京在研发与科技方面的优势，很多知名的IT、电信及高科技公司大规模扩张十分迅速，例如太阳系统公司，HP以及很多中资的高科技企业对办公面积的的需求都十分旺盛。一方面表现于早先进入北京的很多客户继续在合同到期后对原有的物业继续续约，另一方面表现为新进入北京的企业在近一年内不断扩张办公面积。区域分布上，2008年金融街地区由于整体规划的完善，酒店与商业服务设施的投入使用以及当地政府给予的优惠政策均吸引了金融及保险公司的目光，这里大单交易活跃，致使新增供应量很快被吸纳，市场局部出现供不应求。
另一方面，部分大型外资企业在高租金的压力下，已将企业总部从城市中心的CBD地区搬迁至城市周边的科技园内办公，在改善办公环境的同时降低了企业的办公成本。在上半年，诺基亚中国总部从盈科中心B座搬入南部的亦庄地区，同时敦豪从燕莎地区也迁入亦庄，而摩托罗拉则从CBD核心区迁入了望京科技区中现代的新摩托罗拉大厦。由于北京周边科技园中的市政配套日益成熟，很多知名的大型跨国公司已不再将城市商务中心区的写字楼作为企业总部的首选，特别是高科技、制造业与物流业由于业务与人员的不断扩张，控制物业成本已变得十分关键。近期的另一信息也证实，戴姆勒奔驰公司与微软公司也有意在望京地区大面积租赁新的办公楼，望京地区写字楼市场正作为最有潜力的新兴地区迅速崛起。
表2：2008年上半年重要写字楼租赁成交
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项目名称 租户 租赁面积(平方米)
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嘉盛中心 VOLVO 5000
嘉盛中心 大众 2500
世茂大厦 富士施乐 4000
金地中心 默克医疗 1743
丰融国际中心 中金公司 5500
第五广场 阿斯特杰利康 1800
民生人寿大厦 民生银行 15000
英蓝国际金融中心 星展银行 3500
华贸中心 太阳系统 3500
世纪财富中心 普华永道 5000
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◆市场平均租金平稳有升，空置率同比上升
2008年上半年，由于市场需求增长迅速，以及很多新项目的品质与位置等方面都比老项目更有优势，因此市场租金仍为平稳并有小幅的增长。和去年同期相比，市场平均租金上升至人民币205元每月每平方米，同比增长9％。其中东二环地区由于推出了多个优质项目从而带动区域租金上涨15％，至人民币208元每月每平方米； CBD地区在激烈的市场竞争环境下，租金仍然上涨了11％；金融街地区受旺盛的需求带动，租金同比上升8％；而中关村地区由于在 2007年没有优质的写字楼项目进入市场，来自于IT与高科技公司的稳定需求将租金推动上涨7％。
另一方面，由于新增项目急速增加，市场的空置率也从去年同期的16．2％上升至目前的18％。新项目集中推出的区域也是空置率上升最快的区域，例如从去年下半年到今年上半年新增供应最集中的CBD与东二环地区空置率分别上升至28％与35％，然而由于潜在需求旺盛，开发商实力雄厚，目前还没有采用降低租金策略。而金融街地区及中关村地区由于新增供应有限或没有新增项目完工，空置率分别下降至7．5％与3．4％的较低水平。
◆新增供应量集中在CBD和金融街两个传统热点区域
新增供应量主要集中在CBD和金融街两个传统的热点区域。尤其以CBD区域的供应量最多。实际上，CBD自去年第四季度以来就成为全市供应量最大的区域。尽管由于奥运会的召开，开发商必须赶在政府规定的“2008年7月起暂缓施工”期限前完成项目施工。但从CBD写字楼市场来看，很多项目在完工之前便对项目进行推广和预期，已经取得了不错的预租率。
“奥运效应带动北京综合竞争力的提高，使得外省市和国外机构更加看好北京的商务前景。而CBD是北京商务氛围最为浓厚的区域，其新增项目从地理位置与硬件条件都比其他区域的项目更有竞争优势。因此，今年CBD区域写字楼的优质写字楼平均租金水平还将维持平稳或小幅上升的态势。”高力国际商业代理部助理董事周晓骏骅认为。
随着CBD集中供应量的出现，市场上对于CBD的需求是否能有效吸收如此巨大的供应量存在质疑。从今年写字楼市场需求角度而言，整体市场表现出十分强劲的需求势头。诸多国有及外资银行总部、保险公司例如东亚银行、华旗银行、新加坡星展银行、交通银行等纷纷以购置或租赁方式扩展办公空间，主要的需求集中在金融街与CBD及周边地区。
随着奥运会的影响，更多的机构均表现出对甲级写字楼的强劲需求。CBD浓厚的国际化商业氛围和完善的配套设施将会成为到中国来投资发展的外资企业选址的首选之地。据悉，英国银行、里昂证券、渣打银行等100余家金融机构已在CBD不断扩大经营范围、增加投资规模，区域金融产业的聚集效应正不断增强。显然，在写字楼市场集体迎接奥运的时期，CBD成为了备战奥运的重点区域所在。
基于奥运会在8月份召开的情况，势必会影响到今年第三季度写字楼市场的交易行情。“在奥运期间，可以预计写字楼市场会经历一段交易低迷期。原本打算在7—9月份进行交易的双方，很可能会拖到奥运会结束之后来进行交易。从写字楼租赁市场来看，这段时期应属于市场淡季。”周晓骏骅如是说道。
◆商务活跃度的提升 写字楼市场奥运后迎来爆发期
经历奥运期间的低迷，北京写字楼市场在后奥运时代将呈现何种发展态势成为当前业界探讨的热点。在周晓骏骅看来，奥运会结束之后，在奥运期间沉寂的吸纳量会集中爆发，从而带动写字楼交易市场的活跃。基于市场背后强劲的需求支撑，奥运会后写字楼市场不会跌入低谷，而是会持续稳定发展。
尽管奥运本身与写字楼市场的持续繁荣并无直接的关联，但在诸多业内人士看来，奥运会带来的效应从长期看对写字楼市场仍是利好因素。业内人士表示，从历届举办奥运会的城市来看，奥运会对城市的影响主要体现在促进城市产业升级；在升级过程中促进行业细分；促进国际间交流。通过这三个方面来带动城市经济的发展，在这过程中，间接带动了城市的商务活跃程度。商务活跃度的提升，会带动写字楼市场的发展。
从长期来看，在北京投资环境改善的过程中，投资和开发审批方面的措施促进了大量优质商业区的形成，大大推动了北京写字楼市场的扩展进程。仲量联行研究部经理陈斌表示，加快扩展将会在奥运会结束后的短时间内，对写字楼的租金水平构成小幅下跌的压力，但支撑北京写字楼市场发展的需求动力因素仍将不断增长。
其中，很多中外企业看好北京奥运会举办所带来的商机，加大了开拓中国市场的步伐。同时北京市场作为国际化企业竞争的主战场，北京的写字楼自然而然成为这些企业进入市场的落脚点。奥运会后，北京优质写字楼租售市场将渐趋活跃。“奥运会后，写字楼的整体租金水平会呈现向上发展的趋势。因为在奥运期间，市场潜在的吸纳量在两个月左右时间没有得到释放，奥运后会交易活跃程度会出现一个小高潮。”周晓骏骅表示。由于这些需求与奥运会的举办并没有直接的联系，从中长期来说，仍将继续支撑对北京房地产市场的强劲吸纳量。
此外，写字楼大单交易的不断形成也从另一个侧面反映出市场的交易活跃程度。2008年诸多大型企业出于自身发展的考虑也会选择更为合适的办公场所，再加上现在正是企业重组、合并的重要时期，这也给大单的租售、购买创造了良机。随着北京国际化氛围日益浓厚，写字楼作为经营性物业，其资产价值会更凸显出来。未来，大单交易更多的是把写字楼从消费投资型向资产投资型转移。
奥运会在提升北京城市竞争力的同时，其城市的基础设施尤其是路面设施得到了进一步完善。“奥运会后，北京硬件环境的改善将间接促进写字楼租金、售价的上涨。同时，随着酒店、优质商业的不断涌现，对写字楼市场亦是一个巨大支持。未来，写字楼市场将会出现供需两旺的局面。”周晓骏骅认为。
戴德梁行的专业人士也分析说：
2008年第1季度市场活跃程度明显回升。一方面，此前处于谈判中的大面积租赁合约纷纷尘埃落定，使得甲级写字楼租赁市场上大单成交频传；另一方面，奥运期间可能面临的装修施工方面的困难并没有抑制市场上对甲级写字楼的强劲需求，各项目的看房考察和租约谈判活动依旧活跃，部分客户正努力试图在奥运会前完成装修并入驻办公，但同时，计划在奥运会后才开展装修的客户亦不在少数。
随着一批新项目完成预租阶段并投入使用，市场吸纳量重新回到较高的水准，达到21．9万平方米，全市平均空置率则继续下降至 9．3％。商圈表现方面，CBD和金融街的吸纳量均有大幅的提高。虽然它们的良好表现应该部分归功于投入使用的新项目均已取得良好的签约率，但是近期尤为活跃的外资公司展现出来的强大吸纳力量无疑使得CBD和金融街这两个外资最为青睐的商圈受益匪浅。东二环、东长安街／建国门、燕莎和中关村等4个商圈的市场吸纳量之和相比上季度则有所下降。
全市平均租金与上一期持平，为人民币223元／月／使用平方米。其中，CBD和金融街商圈得益于良好的市场活跃度，平均租金有所上升。而东二环商圈的平均租金受到新项目的拉动非常明显，升幅达到了19％。
甲级写字楼市场上新增项目多数为统一产权，这使得销售市场日益平淡，第一季度无大成交发生。而随着部分报价较低的较老项目完成销售退出市场，全市平均报价小幅上升1．9％至24，111元／建筑平方米。
投资市场则回暖明显。今年1季度两宗甲级写字楼的整栋购买，买家分别来自美资背景的投资公司和国内大型基金，也表明国内外资本对于甲级写字楼市场前景仍然看好。
3个新项目投入使用，分别为CBD的世纪财富中心，金融街的泰康国际大厦以及东二环的新保利大厦。它们为甲级写字楼市场新增面积248，918平方米，而总存量达到564．3万建筑平方米。
2008年下半年预计供应量约为104万建筑平方米，其中的41％将集中在CBD商圈。然而，由于面对奥运会这一特殊时期，部分项目能否如期投入使用尚无法确定。事实上，正是由于一些项目推迟完工日期，使得近期甲级写字楼市场上实际新增供应量相对有限，这也使得租金水平仍然维持在较好的水平。
在北京经济高速发展的带动下，内外资、各个行业均表现出对甲级写字楼的强劲需求。客户对于奥运会期间可能面临的困难也有着充分的预期，在近期市场上考察写字楼项目的客户中，也有一部分是在为奥运会后的租约做准备。因此，此前预计奥运期间将出现的平淡期并不会十分明显，市场活跃程度也将在奥运会后迅速复苏。
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