奥运盛事给北京商业地产带来了诸多机遇，从近期多家项目扎堆开盘可窥一二。但是，单纯由奥运效应带来的需求放量对于北京商业地产的发展也许只是杯水车薪。未来更考验开发商们的，恐怕是如何更新运营理念

早晨8点刚过，北京王府井大街上已是人来人往，不同肤色游人的笑脸随处可见；而奥运特许商店的门口则排起了长队。第29届奥运会的成功召开为北京带来了勃勃生机，商业地产商也忙着在这场盛宴中寻找“商机”。

扎堆开业 追赶奥运列车

位于王府井北大街的吉祥大厦已经换上了新装，北京乐天银泰百货在热闹中登场。据记者了解，乐天银泰百货是由开发商中国银泰集团旗下的银泰百货和韩国乐天集团旗下的乐天百货共同建立的合资企业，双方各出资50%。

“奥运商机不容错过。”乐天银泰百货战略企划室的陶一苇告诉记者，“奥运会吸引了众多中外游客来北京，王府井则是许多游客的必经之地，选择临近奥运的时候开业，就是看好了奥运带来的强大客流，这是打造品牌知名度的好时机。”

乐天银泰百货所租用的吉祥大厦隶属于吉祥大厦有限公司。据银泰百货（集团）有限公司发布的公告称，中国银泰投资有限公司持有吉祥大厦有限公司71%的股权，是吉祥大厦的第一大股东。而乐天和银泰成立的合资公司将共同拥有及经营乐天银泰百货公司。这是韩资首次进入我国百货零售业。中国银泰牵手的韩国乐天是韩国本土的第一百货，是韩国最大的零售商。这也是中国银泰集团旗下的银泰百货在北方地区的第一家店。“2008年奥运，乐天银泰将向世界展示中国百货的最新风貌！”银泰百货社长周明海对奥运商机充满信心。

对奥运商机充满信心的也许不止乐天银泰一家。从6月底至8月短短几十天，除乐天银泰外，还有数家大型商业设施开业。6月底，位于新街口的星街坊购物中心开业；7月5日和19日，ADIDAS全球首家品牌中心、国内首家苹果直营店分别在三里屯VILLAGE开业；7月26日，紧临东三环的北京富力广场开业；8月5日，位于西四环的资和信百货开业。开业如此密集，地产商和零售商们都想要分“奥运商机”一杯羹吗？

奥运商机 短期效应明显

答案是肯定的。分析人士指出，奥运之前，北京的商业机会比较大，此时开业，可能会有事半功倍的效果。“除有些因为招商等客观原因外，大量项目会在奥运前开业，奥运后一段时间内新项目将显著减少。”这位人士说，奥运商机的短期效应会比较明显，如服装、纪念品的销量会增加，奥运村地区、CBD地区的销售可能会比较好；另外北京零售商业的国际化水平会提高，和国际接轨的程度将更显著。

我国的商业地产经历了一个从最初的商业和地产两个独立行业、发展为商业加地产的边缘产业、并逐渐过渡到如今的商业与地产紧密结合的独立产业发展阶段。奥运盛事为城市的腾飞提供了很多机会，北京城市规划的相应改变也为商业地产带来了机遇。大量的基础设施投资极大地改善了交通和商业环境，商业地产市场的价值因而得到有效提升。城市干道、高速交通干道、地铁的投入使用，也会使相应的商业地产项目随之受益。

地铁10号线、5号线、奥运专线的开通，为北京的地铁商业带来新的契机。“这是未来北京的发展趋势，”DTZ戴德梁行华北区商业部（商铺）主管及董事聂绮冰认为，香港、新加坡等地发达的地铁商业有可能成为北京商业地产发展的一种模式，由奥运带来的公共交通设施的完善，已为北京地铁商业的下一步发展提供了强大的支持。

中国步行商业街工作委员会秘书长董利曾指出：商业地产的决定因素是商业，商业的决定因素是人口消费力，而消费力的决定因素是经济长期稳定增长。奥运会的召开，对整个区域经济的发展起到了积极的推动作用，也在一定程度上促进了商业业态的升级，并带动了整个业态总体投资的增加，同时在相当程度上改变了国人的消费观念和消费行为。“零售商和消费群体的支持是商业地产商信心的保证。”聂绮冰告诉记者。

然而，从商业地产的利润获取模式来看，一般的商业地产项目要经过9～10年的成功运营，才能收回成本进而获得较为可观的经营利润。因此，单纯由奥运效应所带来的短期商业市场的需求放量，对于北京商业地产的发展也许只是杯水车薪。“从长远来说，奥运为商业地产带来的更大价值是城市的开放和发展。”聂绮冰表示，“整个城市提升到了一个新的发展水平，基础设施建设更加完善，市民素质进一步提高，这将为商业地产带来更大的空间，这也应该是地产商更为看重的。”

商铺空置 运营理念需要更新

不过，早前有报道称，京城商铺为博奥运彩头而仓促开业，商场的空置率比较高。记者曾多次到新街口星街坊购物中心探访，6月底刚开业的时候，仅有少数商铺开门。至8月中旬，记者在现场看到，每层仍有一两家店面空置着。而在乐天银泰百货，也有GUCCI、CK、ARMANI等少数品牌还在内部精修，没有和主店一起开业。

中原地产研究中心总监陶琦对此表示担忧，他告诉记者：“北京商业体量从总体上来说已经有过剩的趋势。”有很多项目不是提早开业，而是延迟开业，其中有一个比较重要的原因在于招商困境。

有数据显示，目前北京人均商业面积已接近2平方米，而发达国家人均商业面积为1.2平方米。参考这一数值，相关专家认为人均商业面积控制在1平方米以内比较合理。在今后的发展中，如果北京的人均商业面积继续增多，地产开发商和零售商将面临招商和运营的巨大考验。

“相对于住宅市场来说，我国的商业地产正处于起步阶段。”中央财经大学管理科学与工程学院副院长李文斌认为，商业地产与住宅地产不同，在运营方面，商业地产的专业化要求更高。

商业地产在销售完成之后，仅仅是价值转移的开始，其后还有招商、经营、再次招商、调整业态等多个环节，涉及开发商、投资者、经营者、消费者等多方面的利益。因此，商业地产项目运营是关键，需要借助国外的先进经验。

在分析近期开业的几个商业项目运作模式的时候，陶琦介绍说，乐天银泰采用了引入境外成熟百货店的方式。“这是比较传统的模式。”陶琦认为，这种方式在资金、招商、管理和品牌方面具有一定的优势，风险也相对较小。“首次进入的韩国品牌将为乐天银泰赢得生存空间。”聂绮冰告诉记者。

境外资本和境外理念的涌入，为消费者提供了更多的选择，也在资金实力、专业管理技能和经验、与国际供货商的关系等方面，给本土的地产商带来了一定冲击。

“在商业地产的运营过程中，经营思路和管理经验是比较重要的。”聂绮冰认为，开发商的号召力在很大程度上能影响零售商的决策，有经验的开发商能够在推广和管理等方面与零售商很好地配合，进而保证项目的正常运营。“运营环境是最重要的，开发商和零售商之间需要不断地磨合。零售商看重的是细水长流，而商业地产商则要把握大方向。”

奥运经济是一种关注经济。奥运期间，全国乃至全世界的目光都聚焦北京。精明的地产商们自然不会错过这样千载难逢的展示机会。台子搭起来了，戏已经开场了，如何让这出戏精彩而长久地演绎下去，吸引零售商，进而留住消费者，恐怕将是地产商们要继续深入思考的问题。