从小户型到超小户型，开发商的产品开发越来越走向极端

记者获悉，上海龙柏地区的大上海国际花园三期上海风景近期将推出一批以超小户型为主力的楼盘。楼盘房型集中在22-70平方米，最小户型居然仅仅只有22平方米，还不到官方90平方米“小户型”的四分之一，一举刷新沪上住宅小房型之最。

市场渐疲催生超小户型

“上海风景楼盘”售楼人员告诉记者，这批以小户型单身公寓为主的房源将在7月中下旬开盘，预计售价在2万元/平方米左右。全装修的公寓参考酒店式公寓模式，其中最小房型即22平方米房源只包括卫生间和卧室，不设厨房。

记者调查发现，其实超小户型公寓并不是第一次出现，上海早前也出现过类似房源，但大部分都位于市中心地区。比如2001年开盘的静安区楼盘蓝朝部落走的也是小户型酒店式公寓路线，推出房源最小在25平方米左右。

随着上海房价走高，近期沪上超小户型楼盘并不少见，低总价成为了其主要卖点。此前松江楼盘上海青年城同样以小户型为主，主力房型为40-73平方米左右的一房和75平方米的两房。最小房型为38平方米。楼盘首批房源一经开盘就早早销售完毕。

对于单身人士来讲，类似房源性价比颇高，即使日后改善住房，购买的小户型房源只要地段优越，出租可以获得相当回报。以蓝朝部落为例，目前二手房市场上类似房源售价在2万元/平方米左右，由于最小房型的租金也能达到2000元以上，其租金回报为5%～6%左右，远远高于大户型房源。

从销售情况来看，由于总价较低，目前小户型房源的销售成绩明显好于大户型。虽然近期楼市低迷，但新长宁开发的天山地区两个楼盘由于推出50平方米左右小户型还是引发了连夜排队热潮。而随着小房型售罄，楼盘剩余大户型也开始走起降价路线，近期两房房源报价明显低于此前小户型售价。

超小户型需完善功能

小户型楼盘的走俏一部分要归功于90/70政策的推行，由于国六条明确规定必须保证住宅楼盘90平方米以下房源必须占到70%以上，使得开发商不得不在小户型规划上下足功夫。政策一经实行，就有开发商开始专门研究小户型住宅的开发。国内地产老大万科就在2007年中的半年报中明确表示，应该进一步加强对小户型尤其是60平米以下超小户型产品的研究，强化在这一领域的竞争优势。

不过对于超小户型有业内人士表示，目前住宅设计应该符合三个最基本的条件，最大的一个需求就是能在房子里睡觉。睡好了还要吃饭、如厕，所以，餐厨和卫生功能自然不能缺少。会客、休闲、储物等功能都是为了提高居住者的生活质量而派生出来的。

按照国家住宅设计的有关规定：一般住宅，卧室的面积应该不小于12平方米；厨房不少于4平方米，而卫生间也不应低于3平方米。仅以厨房为例，操作台的长度就不少于2.1米，剩余空间还应留足洗菜盆、通风设备等空间。显然，这种22平方米的迷你户型由于空间有限，卫生间已经小到不能再小，体现餐厨功能的厨房更是被省略。“可以说，如此小的房子只剩下最基本的睡眠功能，从理论上已经不能称为完整意义上的住宅，只能称为‘类住宅’”。它虽然满足了一些年轻人暂时的居住需求，作为投资的话，购房者也不应只考虑迷你户型总价低，还要考虑楼盘地理位置，这样买下后才能顺利租出去。

不过，从小户型到超小户型，开发商的产品开发越来越走向极端。相比于外地，上海22平方米小户型依然还算宽敞，外地部分开发商推出的产品更加极端。最近西安一个楼盘推出的户型更可以衬得上迷你，最小户型不足13平方米，并且开发商坚持五脏俱全，厨房卫生间统统囊括其中，超小面积的卫生间被形容为需要“坐在马桶上洗澡”。（刘秀浩）