奥运效应使价格水涨船高

自1999年以来，随着北京房地产市场的复苏，商业、旅游业的发展，人们对酒店式公寓的需求日益加大，雅诗阁公寓、国际俱乐部等公寓租金一路上扬，同时酒店式公寓作为一种新的投资方式，也越来越吸引更多的投资者。北京一家知名5星级酒店客房部负责人告诉记者，现在奥运场馆周边的房源基本都已爆满，京城各大星级宾馆以及毗邻使馆区和CBD商务区的酒店客房都已预订，不少投资者甚至在2007年就提前7个月租下几十套酒店式公寓，等着奥运涨价出租。“在奥运期间每个标准间的预订价格在 1500元左右，而且十分抢手。”该负责人透露。

市场价格的水涨船高源于巨大的市场需求。根据北京市旅游局的统计显示，奥运会期间进入到北京的海外观众将有26万-39万人，预计需要客房9万—10万间；而国内观众更是达到了 225万-258万人，预计客房需求16万—18万间。巨大的市场需求不仅带动酒店价格的上涨，同时也带动了租房市场，尤其是酒店式公寓等高端租房的需求。业内人士分析，酒店式公寓将作为北京奥运期间酒店市场的补充，同样，随着奥运的临近，价格上涨也是必然。

奥运之前“最后的疯狂”

奥运临近，奥运商机正在迅速升温，酒店业作为北京奥运会期间的重要配套产业，正在迎来疯狂的“实战阶段”。2005年到2006年，北京酒店业进入大步增长阶段，距离奥运会百天的时间里，北京顶级酒店版图上还将至少诞生出 10余家酒店。许多酒店很早就开始了奥运期间的预订，赶在奥运会之前开业，成为目前北京未开业高档酒店最重要的事情。

据第一太平戴维斯提供的数据分析，2008年—2009年仅东部地区CBD区域、燕莎区域、三里屯区域等重要商务区上市或即将上市的公寓、商务酒店项目就达到26个，且平均售价达2．5-7万元。由此看来，2008年北京奥运会无疑成为开发商打出的卖点和酒店式公寓租金看涨的助推器，因此众多投资者也相互追逐想在奥运效应为酒店式公寓带来的这块富有诱惑的蛋糕上“啃”上一口。

2008年奥运前夕，CBD区域的酒店数量预计将有客房7308间，该商圈酒店集中呈现的“群雄争霸”不过是北京酒店业今年存量提升的冰山一角。据酒店投资服务机构的统计数据显示， 2008年北京将有18家高档酒店开业。而对比 2006年，北京地区有6家高档酒店开业，2007年新开业的高档酒店为13家。而在2008年过后，客房供给将迅速回落，2009年预计仅有7家酒店开张。虽然在全球范围内，酒店市场都在以前所未有的速度增长，但上述数字所表现出的如此快速的增长，在酒店业却是极为罕见的。

奥运之后或会出现拐点?

酒店式公寓扎堆上市已成事实，赶在2008年开业的原因自不必多说，不管其生存方式是否与奥运有很大依赖性，但有奥运会的保驾护航，让选择此时开业几乎可以说是零风险。但奥运会曲终人散后，京城的酒店式公寓是否会一蹶不振?

第一太平戴维斯项目策划部总经理徐伟成表示，奥运之后两年内会有些不明朗的因素，但宏观分析中国经济发展，在没有大的环境问题的破坏下，北京作为首都这个国际性地位，外商的投资以及外来高端科技人才和知识分子会增加其财富积累，投资和自用酒店式公寓的发展趋势在两年后还是相对明朗的。

申办奥运成功后，奥运工程项目已激活了北京经济发展的相关领域，2001年至今，北京酒店地产价格也实现了很大攀升。据国家相关部门研究的数据对历届世界各大奥运主办城市的奥运时期经济发展做出的分析来看：后奥运时期，若是综合实力比较强大的国家，奥运会后中和旅游、商务、商业、投资、融资、引资、开发市场等方面会有一些波动，甚至进入冷却时期，但在奥运会两年后北京经济发展会得到很快恢复，并且相对会出现一个上扬的局势。

1964年的东京奥运会和1988年的汉城(首尔)奥运会，推动日本和韩国走向经济强国。如今，2008年北京奥运会同样也为中国的经济发展带来新机遇。我国现阶段经济发展与当时的韩国极为相似，但与韩国相比，中国的经济增长更为稳定，且相对起点更高。由于韩元在汉城(首尔)举办奥运会前已经有较大的涨幅，相比而言，人民币升值滞后对中国的经济投资贡献度显然要更高。而汇率上升首先会激发外资进入房地产行业，所以相对首尔，北京的经济起点更高，奥运会的助力更大，酒店市场自然会延续火热的势头。

此外，徐伟成分析，从北京现状来看，由于2008年奥运期间北京将暂停新建项目，所以新酒店客房都会在奥运前集中供应，鉴于酒店建设周期至少在2—3年，所以赛后2年不会出现新增的星级酒店供应，因此，2010年市场供需吸纳比例会比较正常，即使是在两年的回落期问题也不是很大。

后奥运经营重在“品味”

客观而全面的分析为开发商和投资者关于后奥运时期酒店式公寓的担忧投下了一颗定心丸，而对于北京之所以会有这么多酒店公寓扎堆上市的原因，业内人士则做出了更理性的判断。

徐伟成分析，主要是因为开发商拿地都集中在2005—2008年，土地立项为商业金融用地，土地使用年限为40年，如果做商场、购物中心或酒店，无论是持有或出售，都会因面积过大而不好出手，资金回拢则会成为开发商的第一难题。因此，很多开发商在拿到土地之后都把公建的面积定义为酒店式公寓。它可以方便卖给业主自用、投资、出租，由于其面积小、服务较住宅相对比较齐全，且以投资受益回报为前提，因此更能被业主所接受。

在徐伟成看来这不是健康现象，“酒店式公寓的出现都是开发商无计可施拿商业用地变相作为住宅来卖，酒店式公寓可以经营，也具备商业用途，而商业用地的前提恰恰可以这样来做，因此酒店式公寓顺应这种天时情况在北京以及其它城市应运而生，推出市场。”

随着北京奥运的临近，开发商要警惕借助奥运概念进行炒作这一方法的持续性，应该更多的从客户的角度出发，提升管理和设备的品质，多增加人性化服务。为此，我爱我家区经理李岩为开发商提出了几点建议：

首先，开发酒店式公寓要考虑定位准确、选址合适，周边是否有开发区、工业园区、科技园、商务园等配套的支撑，是否有一定的买家和租户，因为房地产住宅产品最后要落在终端的用户，投资者也是非常理性清醒的，如果没有固定的租户和投资客户，会直接影响产品前期销售。第二，酒店式公寓的功能应当细分客户群体，使建筑更有针对性，比如，是针对外交人员的、商务人员的、旅游人员的、还是城市工作人员的。因为不同的人群对户型、房间、设备、位置、服务需求的要求是有巨大差距的。第三，项目策划要有大思路，要有社会责任感，设计上要体现节能、环保、减排的思想，要与当地环境想适应，企业要有责任感，成为受人尊敬的企业才能达到与社会共同进步或者是引领社会进步的水平。第四，设备、设施不能以贵为尊，关键要提升项目的品质，业主的评价会影响整个销售情况，“酒香不怕巷子深”，把品牌经营出来是最重要的，要靠品牌建立起固定的客流，同时提高自己的附加型服务，不断提升产品的品质和品味。第五，加强物业管理与销售的合作，加强宣传力度，让更多的人知道酒店式公寓是个什么功能，也让更多的人使用，才会有更多的人来投资，也让更多的人从酒店投资中享受到物业投资带来的利益。