业内人士分析，奥运之后的低谷效应会对房地产带来一定影响。此种状态下，被大家普遍看好的酒店式公寓是否会受低谷效应的冲击?如何发展才能稳站和扩大市场?怀着这个疑问，记者采访了五合国际总顾问刘力和上海五合智库总经理邹毅，他们的分析给出了明确的答案。

《城市开发》：哪些因素促成了酒店式公寓的飞速发展?

刘力：酒店式公寓作为一种新型的投资性产品，目前在中国呈现燎原之势。近几年来，外商直接投资与跨国公司外派的外籍人士的增加加大了住宅需求和要求，此外，日益增长的旅游需求，包括强劲的海外入境旅游和旅游需求，尤其是奥运会也在很大程度上刺激了北京酒店式公寓的发展。与此同时，北京住房需求持续增长，供给质量改善以及房地产市场日益透明，这些因素也将推动中国服务式公寓的发展。

跳杆一：回收现金流

《城市开发》：目前，酒店式公寓主要为出租和出售两种方式，就北京经济发展的现状来看，对比奥运前后酒店式公寓的发展机遇和因素，作为经营者应该选择哪种方式更能降低风险?

邹毅：真正的酒店式公寓是只租不售的，但奥运效应的影响吸引酒店式公寓扎堆上市并呈现散乱分布现象。就目前北京经济发展的现状来看，经营者如果想尽可能的规避风险，可以采取出售的方式，提前回收现金流。但需要注意的是，酒店式公寓的成功更重要的在于后期售后的管理，应该引进知名的酒店管理公司进行统一管理，只有这样酒店式公寓的发展才能逐步走向良性，投资者才不能受到伤害。

跳杆二：转嫁第三者

《城市开发》：分析北京后奥运时期酒店式公寓的发展形势，随着发展机遇和市场需求的改变，酒店式公寓要想健康生存，在经营和管理方式上需要做哪些改进?

刘力：从长期来看，奥运会给主办城市带来的好处是显而易见的。不仅可以提升城市的知名度和整体形象，而且对城市旅游业的经济发展大有裨益。但短期来看，奥运会后的低谷效应对房地产的影响还是确实存在的。由于奥运会前期酒店式公寓的集中放量，在奥运会后的二、三年内，市场需要时间消化这些新增供应，此时应谨慎投资酒店式公寓。但长期而言，在北京投资酒店式公寓依然前景光明。

酒店式公寓要想健康生存，在经营和管理方式上应做如下改进：首先，引进知名酒店管理公司进行管理，提升酒店式公寓的服务质量和档次。知名酒店管理公司不仅意味着极具吸引力的品牌和完善的服务体系，而且其全球联网的分销管理体系是酒店式公寓高入住率的最佳保障。其次，进行灵活的容量管理。目前酒店式公寓不仅涉及到中长期住客，而且涉及到短期住客。酒店式公寓的业主和运营商可逐步放松租赁控制以保持灵活，可以取消严格的最短租赁期限规定和对短期租赁业务的比例限制，抓住更多业务。

跳杆三：分享世博会

《城市开发》：与奥运效应相比， 2010年上海世博会又会给酒店式公寓带来怎样的商机和挑战?

邹毅：长江三角洲作为中国三大城市圈之一，经济的联系相当频繁， 2001年上海世博会的召开，势必导致长江三角洲城市群迅速崛起，成熟。而上海作为长三角地区的龙头城市，经济腹地的扩大和海内外投资者的不断增多必将对今后的房地产市场的繁荣带来可靠的保障，良好的外部经济环境将给上海酒店式公寓的发展注入新的生机和活力。

需要注意的是，目前上海酒店式公寓已开始进入发展的加速期，在世博会前后将进入井喷阶段。酒店式公寓产品在未来将从过去的稀缺性优势转变成对于产品质量的竞争。品牌、服务质量、地理位置的重要性将更加突现，这些因素在未来必然会引起开发商的重点关注。

跳杆四：挑战二、三线城市

《城市开发》：奥运效应带来酒店式公寓的扎堆上市使北京市场处于饱和状态，除北京和上海之外，还有哪些城市哪些因素适合酒店式公寓的发展?

刘力：从这几年酒店式公寓发展的形式来看，一线和二线城市很受大的开发商所青睐，从2006年开始有些开发商逐渐去开发三四线城市的物业，但是往往发现介入不是那么容易，资金的确保和回收也都不像预期的那么简单。除北京和上海之外，有两类城市比较适合发展酒店式公寓。一类是一些经济发展强劲，GDP比较高且有中央CBD商务区的规划和发展，特别是外向型经济发展强劲的城市，如天津、深圳、广州、大连、沈阳、青岛、厦门等；一类是虽经济实力相对较弱但旅游业高度发达的城市，如西安、成都等。

《城市开发》：根据各城市经济发展的速度不同，特点不同，甚至还有一些地方保护主义等因素，开发商要想在其他城市开发酒店式公寓需要注意哪些因素?

刘力：开发商要想在其它城市开发酒店式公寓，就要对这个城市进行全面的分析考察，首先这个城市的外向型程度是否足够支撑酒店式公寓的发展；其次，这个城市是否有强大的旅游需求特别是入境的旅游需求，同时，该城市有无重大赛事的带动等。此外开发商还要综合权衡在所选区域有没有政策支持、资金、策略、地价、市场、定位等因素，不会因为市场好就去盲目投资，上海本身有很多大型的开发商包括世贸、绿地等，还有一些香港台湾的大开发商已经占领市场如凯德置地。因此，转战二线城市的开发商要做好集团内部的决策，明确是投资还是投机的战略意义，选择是终期投资还是短期投资，前期铺垫好当地政府的关系网，分析当地的投资开发环境，因为酒店式公寓的投资会受当地住宅市场所影响，要适应业主和市场的需求。