而在繁繁总总的酒店产品中，酒店式公寓，由于其兼具高星级酒店体贴周到的服务和相对经济的价格，以及传统意义上的酒店产品所不具有的居家生活的舒适感，像一匹黑色骏马，一时成了酒店市场以及房地产开发市场上驰骋的宠儿。

酒店式公寓的“泛”与“滥”

酒店式公寓现在已经成为一个业内外耳熟能详的名词。实际上，作为一种商业化产品，酒店式公寓本质在于其经营特性，需要聘请酒店管理公司来作为第三方提供管理与服务。分拆销售的酒店式公寓与普通的居住型公寓两者之间的本质区别就在于产权拥有者与实际使用者的不同。换句话说，酒店式公寓，并不应当是买来用于自己居住的产品，而应当是在购买后将使用权统一交给酒店管理公司，由其统一经营，继而从经营收入中获取投资收益的投资产品。因此，从某种程度上来说，酒店式公寓，实际上就是公寓形式的产权酒店。公寓，只是酒店式公寓的“形”，而酒店，才是酒店式公寓的“神”。

然而，在酒店市场大好的形势下，酒店式公寓借着整个行业的春风，显然已经被“泛化”了。“泛化”中最常见的表现，便是向高档公寓的靠拢。在这类泛化了的“酒店式公寓”项目中，许多业主将其购买的公寓用于自住，并没有实现由酒店管理公司的统一经营，酒店式公寓也由此丧失了其投资产品的本质特征。

对于自住的业主来讲，酒店式服务实际上演化为物业服务的增值部分。这时，酒店式公寓已经成为真正的“公寓”，而脱离了其原本具有的“酒店”本质，而“酒店式”的字样，实际上只是成为了项目标榜档次、业主标榜身份的噱头而已。

更为糟糕的是，在一些地区的市场上，“酒店式公寓”已经完全被作为一个营销上的说辞，不止是被“泛化”，简直到了“滥化”的程度。它作为一个概念被附加在一些中低端小户型住宅的项目中，这些项目可能也具有市中心一流的地段，可能也会引入—些酒店式的管理或服务，但其所面对的购买群体和经营模式，都与酒店式公寓有着本质上的差别。

“伪酒店式公寓”的“罪”与“罚”

一般来说，酒店作为一种持有型物业，尽管会为开发商带来持续性的长期高回报，但同时，也会对开发商的资金投入有着持续性的较高要求。而酒店式公寓，由于产权更易于分割，从名称上看，也避开了“产权酒店”的销售困境，确实可以为开发商缓解一下紧张的资金链。酒店式公寓之所以能够成为众多开发商所钟情的对象，也正是得益于其灵活的产权销售形式。

而对于投资者来讲，拥有好地段和好的酒店管理公司的酒店式公寓，是获取长期稳定投资收益的绝佳投资产品。可以说，真正意义上的酒店式公寓，应当成为开发商与投资者的“双赢”产品。

然而，正像前文中所提到的，现在市场上越来越多的项目，只是拿“酒店式公寓”作为一个光鲜亮丽的外衣，实际上只是在销售着档次各异的居住产品。这种“伪酒店式公寓”，不排除一部分完全是出于开发商急功近利的心态，只想着尽快销售以回笼资金，并没有考虑到以后的经营。

这种“伪酒店式公寓”，在不同的市场环境中，被当作“万金油”扮演着不同的角色，或在公建用地中作为其中的居住产品，或在住宅项目中丰富居住产品的类型。如此下去，只会搅乱了酒店式公寓市场的品质与秩序，让“酒店式公寓”的招牌逐渐失去对住客的吸引力。

而另一些“伪酒店式公寓”，兼容了自住和投资的购房者，或许项目本身带有一定的酒店式服务的色彩，如配套设施和服务，但由于项目的产权和使用权都分散在小业主手中，如果部分小业主不同意统一的装修格局、不允许专业管理公司上门服务，即使聘请了世界知名酒店管理公司，其结果也会与住宅物业管理公司并无二致，而酒店式公寓本身就会逐渐沦落为自住型物业了。

对于那些干脆将公寓自行零散出租的小业主，其分散出租的经营模式，将会直接导致在同一项目内的客房价格参差不齐，服务质量难以统一，物业的投资收益也难以得到切实的保证。

酒店式公寓的未来品牌化

随着国家对房地产市场的宏观调控力度的加大，使得开发商在房地产市场上的投资成本急剧增加。因此，许多以前在房地产市场上进行投资的流动资本逐渐转向于房地产商品的中长线投资，就算抛开奥运会的刺激因素不谈，投资回报丰厚稳定的酒店式公寓，仍然会成为这些投资者所热衷的产品类型。

从市场发展规律和酒店式公寓自身的产品特质来看，酒店式公寓在未来几年中的发展将会呈现出以下两个趋势：

产品细分化

相比酒店而言，酒店式公寓最大的特点就是居住舒适，户型选择余地大，而且价格相对较低，又随时可以得到酒店式的各种服务，如餐饮、洗衣、室内清洁等，甚至包括商务服务。而且一般酒店式公寓的公共设施和建筑外观也与酒店相差无几，受到很多经济型商务人士的青睐。

因此，处于不同区域的酒店式公寓，在面积、房间布局、装修和房间内的各种配套设备、设施及提供的服务必须满足商务和办公的需要，并差异化的定位于不同档次的商务客户。这种差异化的产品竞争不仅满足了消费者的需要，还可以避免价格战等形式的恶性竞争，实际上更适合于不拆分产权销售的项目，可以建立起开发商和公寓管理者的特色品牌。

如经济型酒店品牌格林豪泰，日前已经开始进军酒店式公寓市场，其所经营的酒店式公寓品牌“格林公寓”，便定位于酒店式公寓的中端市场。为了更加有利于统一经营管理，塑造品牌，将以直接投资并管理的方式，采取只租不售的模式。

可以预见，细分化的市场发展趋势将会使得酒店式公寓项目在更多方面具有挖掘优势的潜力，引导产品在不同方面升级发展，使酒店式公寓的发展前景更加光明。

服务品牌化

酒店式公寓是否能成为真正的酒店物业，其生存的关键还在于酒店服务品质的持续改进与提升。据调查显示，租赁客户的去留，60％-70％受物业管理和服务水平高低的影响。而专业的酒店式公寓经营公司除了能够提供专业的服务之外，还能共享其客户资源，也降低了投资风险。

同时，国际知名的酒店管理公司，为了尽快抢占中国市场，也大多采取了以第三方管理者介入项目的拓展方式，这也为酒店式公寓的未来发展提供了好的发展平台。例如，继雅诗阁之后，新加坡第二大酒店管理公司辉盛国际将全球拓展计划中的一半以上放在了中国大陆，表示在未来18个月内，将投资开设12家酒店式公寓，并主要以第三方管理的方式为主。

而对于那些由小业主投资的酒店式服务公寓，实际上更适合一些乙级的酒店管理公司，费用低、基本管理到位即可，同样可以在中低端酒店式公寓市场中有所作为。