一、供应量

1、供应总况

2008年1—6月，成都市新开住宅楼盘157个，新增供应面积613．67万㎡，和去年上半年相比新增供应量减少了约40％。其中，主城区新增楼盘94个，新增供应面积400．94万㎡，占到总体供应量的65．33％；和去年同期相比，郊区住宅供应量略比重有所缩小。2007年新政的颁布，郊区所受的影响明显比成都主城区大，而 5·12地震，更是让都江堰、彭州等地房地产业遭到巨大的打击。

2、月度走势出现了两次较大的波折

2008年上半年，成都市房地产市场新增住宅供应曲线出现了两次较大的波折。由于2月包括了传统的春节大假，整个市场都比较冷清，整体供应量由1月的134．1万㎡，下降到14．76万㎡；3月市场新增供应量开始迅速上涨，加上4月举行的春季房交会，供应市场出现了一个高峰，新增供应量达到了上半年的最高点；5月中旬，却突发了意外灾难，原本开始逐渐回暖是房地产市场可能会再次进入一个观望期。大多预备在此期间开盘的项目都往后延期，很多把购房计划提上议程的客户也暂停了脚步，供应量开始大幅下降。

3、主城区供应分布集中于城西和城东

值得关注的是城东区域，由于近年来对城东开发的不断加速，使得城东区域无论是供应体量还是楼盘数量都有了相当大的增加，并且在主城区内已经占据了相当重的比例，2008年上半年城东新增楼盘数量共有24个，供应量位居主城区第一，占供应总量的36．23％；新增供应项目最多的是城西区域，同时也是另一个新增供应量超过100万㎡的区域，但由于项目平均规模不大，所以其新增供应量落后于城东排第二位，供应体量116．12万㎡，城西作为成熟社区聚集的区域，仍然是上半年房市的热点区域；其余三个片区的新增供应量都在100万㎡以下；上半年城北区域共有21个新增项目，供应量为 75．92万㎡；由于城中和城南均属于城市早期开发的区域，目前区域内土地资源较少，因此 2008年1—6月新开供应量只有16．99万㎡和 46．65万㎡。

4、环线分布2—3环依然是主角

成都市区新增供应仍然主要集中在2—3环之间，供应面积为200．47万㎡，占主城区供应量的 50％，较去年同期低了4个百分点，占成都市供应量的32．66％；其次是1—2环区域，虽然只有16个新增供应项目，但是供应量却高于3环外区域，个盘平均规模约5．85万㎡，是平均规模最大的区域，郊区一直是新增供应量比较大的一个区域，随着城市不断的往外拓展，这一现象将越来越明显，但今年由于受政策和地震的影响，1—6月郊区的新增供应量只有212．82万㎡，占总体的 34．67％。

二、供应特征

1、城东平均规模最大

从各区域的平均个盘规模来看，城东区域的平均规模最大，远远领先于其他区域，也是唯一规模在6万平方米以上的；接下来的城中区域，平均个盘平均规模为4．25万㎡；城南、城西、城北和郊区的个盘平均规模都在3—4万㎡之间。其中，郊区一反常态，平均规模只有3．38万㎡。

2、价格分析

2008年1—6月，成都市新开住宅的整体均价为5836．8元／㎡。

(1)城郊比较主城区新盘均价突破6000元／㎡

2008年上半年主城区新盘均价为6183．8元／㎡，和郊区均价相差了733元／㎡。和2007年相比，差距缩小了300余元，郊区的价格优势已明显减小。

(2)区域均价市中心区域已经在9000元／㎡以上

受市中心配套完善、土地稀缺等因素的影响，区域新盘均价当仁不让的成为成都市均价最高的区域，达到了9500元／㎡，比去年同期增长了30个百分点；上半年在新开项目中，城东区域的均价为6235．2元／㎡，和去年同期相比上涨了 29．31％，其价格已经成功领先于城西；城北和郊区的价格都在5500元／㎡左右，均价只相差 60余元／㎡。虽然是城北仍是主城区内均价最低的区域，但同比也上涨了32．29％。

(3)环城价格比较郊区上涨速度加快

2008年1—6月新开楼盘的价格情况比较平稳，1环内均价最高，越往外走，均价越低；由于1环内是不可复制的稀缺地段，价格相对较高。1环内和1—2环的价格差距较大，相差约 2454元／㎡，郊区价格上涨幅度较大，已经突破 5400元／㎡，和3环外区域价格差距越来越小。相比去年同期上涨了近1800元／㎡，涨幅为 49．12％

3、建筑类别高层占据半壁江山(划分标准：低层1-3层、多层4-7层、小高层8-17层、高层18-30层、超高层30层以上。)

整体来看，高层所占比例最大，达到总体供应量的55％，已经超过总体的一半，这是城市发展的必然趋势，超高层和小高层建筑的比例基本相当，分别为19％和16％，已经远远超过多层和低层项目；在新开楼盘中，多层项目的供应比例为7％，而低层项目只占了3％，几乎都分布在郊区。

4、住宅类型电梯公寓占有市场的主导地位

整个成都市场的新开住宅楼盘中，电梯公寓占到了市场份额的90％，相比去年同期上升了 21个百分点，电梯公寓已是市场的绝对主导；其中主城区基本都是电梯公寓，而近郊区县电梯公寓也占据了相当比重。随着电梯公寓项目的不断发展，整个成都市建筑也在不断增高。花园洋房占总体的4％，和去年上半年相比下降了17个百分点；普通多层住宅和别墅分别只占到 2％和4％。

三、需求特征

2008年的房地产市场经过这两年的政策调控，市场对产品的需求发生了一些转变：

购房决策趋于理性

宏观调控下，市场的发展日趋成熟，消费者的在做决策时也更加的理性，购房行为更加谨慎。

自住需求占主体

2007年新政实施后对楼市的调控效果得到了广大购房者的认同，特别是2007年下半年新政“二套房商贷”则直接提高了投资者门槛，对于存在大量投资性购房的城市而言，这个新政无疑是个巨大的打击。高房价对购买人群的挤出效应，需求端紧缩情况明显，住房真实需求占据市场需求的主体。

观望氛围浓厚

2007年年底新政的出台，带给成都房地产市场的是一场购房者和开发商之间的拉锯战，同时也迎来了一段耗时很长的观望期。在持续几个月的低迷后，被压抑已久的购房需求逐渐得到释放，5月当大多数购房者觉得是时候入市抄底时，一场突发的灾难使的原本开始逐渐回暖是房地产市场再次进入一个观望期。

住房需求面积进一步转向紧凑、精致、适用的中小户型

成都的住房需求仍以解决实际居住的经济型住房为主，60-100㎡之间的房子是现在需求的主流面积区间。而对面积在60㎡以下的小户型和120㎡以上的享受型住宅的需求则相对要小得多。自“90／70”政策实施以来，成都楼市的供应结构已经发生变化。就今年的情况来看，90㎡以下住宅供应量的增加，拉动了消费者对90㎡以上住房的需求。

销售价格期望值5300元／㎡

成都市民对房价的期望值多在每平方米 5300元左右，平均首付能力较往年有所上升，在15万元左右。而市场上多数楼盘的销售价格要远远高于这个数值，尤其是在主城区，价格在每平方米6000元以上的楼盘比比皆是，这也是为什么需求的热点三环沿线，甚至三环以外以及郊区楼盘近来走俏的一个主要原因。