2008年，房地产市场进入理性回归的调整期。在激烈的市场反应中，舆论仿佛对"理性回归"产生了负面的认同，整个市场也遭到了质疑之声。事实上，从中国人传统的居住思想来看，房地产是十分重要的人生消费。因此，一个理性健康的房地产市场尤其重要。

那么，是时候来反思一个关键问题：我们应该怎样看待房地产市场，目前市场迷局又该用怎样的心态来打破呢？纵观全局，我们不妨从市场、产品和消费全方位的层次，以建设性的眼光贡献于"理性健康"的房地产市场。

积极看市场：正视刚性需求，健康向好的大势不变

过去一年来，楼市多空争论异常激烈、市场信息也非常混乱，让置业者对于楼市的整体形势难以做出合理的判断，从而合理、正确的把握入市机会和做出正确的购买决策。但是，应该明确的是，去年以来的楼价理性回归，并没有动摇中国房地产市场长期性看好的趋势。同时，置业者也需要明确领会这一轮政府调整的根本目的，并不是要打压楼市，而是让楼市重新回到健康的发展轨道上来。随着中国经济的持续高速增长、产业解构调整和城市化进程的进一步加快，中国房地产市场在未来无论是市场规模、还是物业价值的增长趋势都是不容置疑的，这也基本是市场的共识。

与此同时，市场上的刚性需求也随着价格的理性回归一次又一次的放量表现出来，投资客的退场打消了曾经深圳房地产市场的泡沫现象，也引入了大量拥有居住需求的刚性置业群体。这"一出一进"完成了市场的主力消费群体的良性"换血"，此可谓市场"理性回归"调整的关键所在--房子回归最本质的居住需求。也正因此，调整后的市场消费结构才可能健康长久地可持续发展下去。

正确评产品：价格并非唯一的标准，关键在于长期价值的判断

为"降价"而购房？这个看似实惠的逻辑很普遍，但恰恰是颠倒因果的。刚性需求的关键在于生活的需求，而价格只是产品的一个部分，并非全部。事实上，在当前楼市选择项目和产品的时候，不仅要关注短期的价格波动，更应该着眼物业自身所具备的长期的价值潜力。

房子是一个时效７０年的产品，特别对于以居住为主导的需求而言，长期的使用感受和长期价值水平才是理性的判断标准。这其中有几个重要的参考依据：一是区位的发展前景，二是产品本身的稀缺性，三就是开发商品牌。从中国以及国外楼市的历史经验来说，区域发展规划和发展前景明朗、项目本身具备显著的差异化优势比以及大品牌开发商背景的项目，不仅在楼市上升期，价值增长潜力远大于一般项目，在楼市调整期所表现出来的抗跌性、以及楼市低迷时期的销售占有率方面的优势也是显而易见的。

以目前价格调整比较充分的梅坂片区为例，该片区作为深圳中部发展轴的核心地带，定位为深圳中心区的综合生活和商务服务配套区，规划和建设标准依循ＣＢＤ的规格展开，区内多数地段均位于ＣＢＤ半小时生活圈之内。同时该片区也是深圳目前最重要的高科技和创新产业园区之一，产业基础雄厚。因此，从目前深圳的城市发展走向和产业发展格局来看，不难判断该区域未来巨大的发展和价值潜力。

作为区内最大的住宅供应商，万科地产从１０年前开发四季花城开始，在该片区内先后开发了四季花城、万科城、第五园和金域城品四大项目，整体开发规模（包括未开发面积）将超过２００万平方米，其中在售的万科城和第五园社区面积分别达到了４４万和６３万平方米，综合容积率均在１．２以下，是目前市场罕见的低密度大社区，在产品的稀缺性和居住的舒适度均具有明显的优势，并且在集约化的城市土地开发策略下，今后此类低密度的大社区也必将越来越稀少。

在楼市调整期，与大部分开发商单纯的降价促销不同，在顺应市场大势调整销售价格的同时，万科将更多的精力投入到项目自身品质和生活配套服务的提升上面。今年３月开始，第五园和万科城分别展开代号为"琢玉行动"和"精工行动"的品质提升计划，从社区硬件设施的品质提升、完善社区配套服务等方面入手，全面提升社区的居住和生活品质。这也反映了作为中国房地产领导品牌、全球最大住宅供应商--万科对于旗下物业长期价值和业主终身利益的关注。

其后５月，万科开始在包括万科城和第五园在内的多个项目导入经过４年研究和实践的"万科全面家居解决方案"，通过万科多年的业主情景研究和空间规划经验、整合众多国际国内家居品牌，为业主提供一站式的精装解决方案。此外，目前万科方面正着手就旗下的Ｖ－ＨＯＭＥ系列产品导入"３６１度全生命周期关怀计划"，对首置、首改和再改客户分别的结婚定居、生育和养老等不同家庭生命阶段的需求设计一系列独特的关怀计划……由此可见，选择品牌开发商，在物业的居住品牌和长期价值潜力上，显然更有保障。因此，万科第五园以超过８００套单位成为今年上半年深圳楼市的销售（套数）冠军，并不让人感到意外。

行业专家对此认为，置业房产并非简单的消费，而是置业一种生活。因此，置业者应该将物业服务视为产品品质的重要组成部分进行评估。

理性谈消费：心态是关键，坚信自己的眼光才是王道

在过去两三年楼市的非理性时期，除了楼价的非理性膨胀，另一个显著的特征就是客户在购房时所体现出来的"羊群效应"的跟风现象。很多置业者在购房时对于自身的确切需求，以至对于选购物业的真正价值，并不是十分清晰，甚至是模糊不清的。因此，楼市调整不仅是一个楼市价格回归理性的过程，其实也是客户需求回归理性的一个过程。

在楼市调整期，坚信自己的眼光和判断，往往比听取所谓专家的意见和舆论的导向，更具有现实意义。置业者在置业过程中，除了关注区位和物业的长期价值趋势外，同时也需要进一步明确自己的实际情况和需求选择适合自己的产品，尤其是作为自住客户，选择一个值得信赖的大品牌发展商和一个真正优质的社区，在居住的品质保证和后续的服务管理上不仅更有保障，这其实也比单纯的关注短期的楼价波动更有价值。

此外，楼价回落，对置业者尤其是自住客户来说，无疑是一个极好的机遇：一方面，在过去两三年楼价非理性增长中错失入市机会的置业者，在楼价回调周期中迎来了低价入市的极佳时机；另一方面，楼价回落也意味着购房者的"购买力"得到相应的提升，简单来说可以以更低的价钱买到性价比更优的产品，相同的购买成本可选择的房子也大大增多。

但置业者在为楼价回落而感到欢欣的同时，也应该意识到深圳作为一个人口超过１２００万、人均年龄仅２９岁、人均可支配收入最高的城市，其刚性需求量的巨大存在。但市场上性价比优、综合价值突出的项目总是有限的，从这一点上来说，楼价回落、客户群体自身的竞争也在加大，所以置业者务必把握入市时机，免得心仪的房子先行一步落入他人之手。毕竟，无数的人与你一样对优质的楼盘"虎视眈眈"。可以想见，在即将到来的秋交会上，将仍然是大品牌主导，也是明智的消费者赢得"实惠"的一次良机。（王培诗 通讯员 瑞桥）