2007年10月1日实施的《中华人民共和国物权法》(下简称《物权法》)的一大亮点是第一次从法律层面上确立了“小区车位及车库应首先满足业主需要”的原则，根据《物权法》第六章第七十四条规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”。《物权法》颁布后，为进一步细化《物权法》的这一规定及原则，规范小区车位租售行为，保护小区业主的合法权益，各省市纷纷制定颁布了相关的细则，这就是该《管理规定》的出台背景。

《管理规定》就规范房地产开发项目车位和车库的租售，制定了具有较强操作性的具体规则，这对于切实实现和保障《物权法》赋予小区业主关于车位、车库的合法权益具有十分重要的意义，但仍存在一些问题值得进一步探讨：

“车位及车库不再核准预售”是否具有必要性?

众所周知，在目前房地产项目的开发实践中，业主入住小区与办理完毕小区房产的初始登记确认手续之间一般存在一定的时间差。基于此，由于《管理规定》规定车位及车库在经初始登记确认权属之前，不得销售或出租，这就必然导致在小区房产办理完毕初始登记确认手续之前入住小区的业主，无法得到车位及车库的停放服务，如此亦必然导致“小区业主无地方停车”与“小区停车场空荡荡”的奇怪现象。

此外，由于房地产开发项目所需的资金十分巨大，房地产开发商通常采取预售的方式来筹集项目建设资金或尽快回笼投资，因此《管理规定》明确禁止车位及车库不得预售，将会导致许多资金储备不足的中小型开发商发生资金危机，如此会增大“烂尾楼”出现的可能性，亦大大减缓了房地产开发商回笼资金再投资的速度。

“在未满足业主需要的前提下，不得向业主以外的人出租车位、车库”是否具有科学性?

首先，《管理规定》对于应当“首先满足业主的需要”没有作出明确的界定，这是《管理规定》的欠缺之处。但值得庆幸的是《管理规定》颁布后，6月 16日，最高人民法院发布的《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(征求意见稿)(下简称《司法解释》)对于“首先满足业主的需要”作出了具体的解释。根据该《司法解释》第四条，建设单位在没有确保每一户业主在办理房屋入住手续后的四年内，能够按照规划文件中有关车位、车库配比的规定，通过购买或者承租等方式取得或者使用一个建筑区划内规划用于停放汽车的车位或者车库的情况下，将其通过出售、赠与或者出租等方式处分给业主以外的人的，应当认定为违反有关“应当首先满足业主的需要”规定的情形。基于此，《管理规定》在实施过程中可以根据《司法解释》的上述规定认定“首先满足业主的需要”的情形。

其次，《管理规定》将销售与出租同等对待，均列为在未满足业主需要的情况下予以禁止的行为范围内，将会造成“车位资源的闲置”。例如，某一小区共有三期500套商品房(其中第一期100套，其余两期各200套)，而规划的车位共有500个，若规划的300个车位与第一期商品房同时竣工(后两期尚在建设中)，则即使是第一期商品房100套全部售出，且各户均有一辆私家车，则仍有200个车位是空闲的，而对于此200个车位，若房地产开发商在新的业主需求未出现之前，可在合理的期限内出租给小区以外需要停车服务的居民使用，则可达至车位资源的有效利用，且如此亦不会影响新的业主对车位的使用需求。故笔者建议应将出租与销售区分对待，规定在小区的车位能够满足现时业主需要的前提下，可允许房地产开发企业在合理期限内(如规定租期最长不超过6个月)将车位出租给业主以外的其他人使用。

几处模糊的提法

《管理规定》虽规定了租售方案在“建筑区划内显著位置”进行公示的制度，但由于何为“显著位置”具有模糊性，因此在实践操作中可能会存在一定的困难或出现执法的不统一，故笔者建议对“显著位置”予以明确，如规定显著位置为“小区的公共公告栏”、“会所”或“各幢电梯口”。

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《管理规定》的主要内容简要概括如下：

1、车位及车库不再核准预售、出租

由于商品房预售时，购房业主暂未入住，为了保证业主的权益，减少纠纷，《管理规定》第四条、第五条规定，房地产开发企业或者其他房地产开发单位开发的房地产开发项目的车位、车库不得预售。出售或者出租房地产开发项目规划用于停放汽车的车位、车库前，需经初始登记确认权属。但在《管理规定》颁布实施之前，房地产开发项目的车位、车库已核准预售或已确认权属的，不执行本规定。

2、车位、车库应首先满足业主需要

为了落实《物权法》第七十四条，《管理规定》第三条明确规定房地产开发项目规划用于停放汽车的车位和车库应当首先满足业主的需要。同时，为约束开发建设单位的租售行为，切实维护业主的租售权，《管理规定》第九条规定办理车位权属证时，要对应注明购买该项目房屋的房地产权证号或商品房买卖合同编号，即采取车位产权与房屋产权“一一挂钩”的方式，杜绝开发建设单位的违规销售行为。《管理规定》第十三条还规定，机动车机械停车位只能出租，不能出售，并应当首先满足建筑区划内业主的需要。此外，《管理规定》第十五条亦规定不得以“只售不租”等名义拒绝提供停车服务。

3、租售方案应当公示

为了切实保障业主对于车位、车库租售的知情权，《管理规定》确定了车位规划建设情况和租售方案的事前公示制度。根据《管理规定》第六条、第七条，房地产开发企业或者其他房地产开发单位申请商品房预售，必须按规划用于停放汽车的车位、车库的相关信息填报完整的楼盘明细表和项目概况，并在“阳光家缘”网站(http：／／．g4c．1aho．gov．cn)公示。房地产开发企业或者其他房地产开发单位租售车位、车库的，还应当将出售或者出租方案在建筑区划内显著位置公示30日，并将租售方案报房地产行政主管部门备案。

4、车位、车库的公平分配权

《管理规定》确定了业主对于车位、车库的公平分配权，根据前述《管理规定》的第四条，商品房项目车位、车库不得预售，如此先购买房屋的业主与后购买房屋的业主在一定程度上对于车位、车库的租售享有平等的分配权；此外，根据《管理规定》第八条，房地产开发项目规划用于停放汽车的车位数量少于本房地产开发项目的房屋套数的，房屋购买人每购买一套房屋，只能相应购买或租用本房地产开发项目的一个规划用于停放汽车的车位。同时，为解决部分小区车位供不应求的问题，《管理规定》第十五条还确定了鼓励开发建设单位提供机动的车位，供临时停放的车辆使用。

5、共有车位不得擅自租售

《管理规定》根据《物权法》第七十四条的精神，为保障业主对小区公共部位的合法权益，在《管理规定》第五条明确规定占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有，房地产开发企业或者其他房地产开发单位不得擅自出售或者出租。

除上述原则外，《管理规定》还规定了房屋所有权人出租房屋时所拥有的车位应当首先满足承租人的需要的内容，同时还对政府管理部门对房地产开发企业执行规定内容的监管以及房地产开发企业违反相关规定的法律后果问题作出了明确规定。