“业主大会筹备组不履行职责怎么办？前期物业合同没到期，开发商要更换物业行不行？召开业主大会时，一些业主无法联系到，大会还能不能开……”

近日，上海市房地资源局根据《物权法》的实施和业主自我管理的实践，重新修订了业主自我管理的《业主大会议事规则》、《临时管理规约》、《管理规约》、《维修资金使用规约》等示范文本，为解决本市住宅小区业主自我管理，引导业主依法维权和履行义务提供了可操作性强的规范性指导文件，这将成为申城和谐小区创建的制度保障。

新的示范文本在引导业主提升自我管理能力方面具有四大“亮点”：

指导监督防范“失控运行”

业主大会的组建和业委会的日常运作到底要不要指导帮助？一些小区在业主大会组建和业委会日常运作中拒绝接受居委会、房地办事处的指导帮助，工作遇到障碍时又无法依靠自身的政策水平和实践经验来妥善解决。这些都是不少小区面临的实在问题。

针对这一现状，新的示范文本贯彻了《上海市加强住宅小区综合管理三年行动计划》的精神，引导业主将“业主大会、业主委员会自觉接受街道办事处（乡镇人民政府）、房地产管理部门、居民委员会和相关行政管理部门的指导”纳入议事规则，明确了居民委员会牵头做好业主大会、业主委员会组建、换届改选和日常运作的具体指导工作和矛盾调处工作，通过居民座谈会、楼组长会议等工作方式，帮助和引导业主把好业主委员会成员的人选关。这一新型的业主大会、业主委员会管理模式，有利于建立属地化管理的模式，增强基层管理力量，将物业矛盾化解在基层。

敏感问题远离“暗箱操作”

在小区事务中，物业选聘、公共收益管理、维修资金使用等越来越成为广大业主关注的焦点，由此而引发的争议、信访成为小区不和谐的音符。

针对这一系列问题，示范文本中新增了物业企业选聘程序、遏制“群租”的相关规则、动用大额维修资金的审价以及业主委员会换届的审计规则等内容。业主及业主大会只要根据示范文本指导的方法路径，就能公开、公平、公正的处理事关全体业主利益的事务，真正做到敏感问题不搞“暗箱操作”。

送达释义根治“议事梗阻”

购房目的多元化和业主身份的国际化，使小区组建或召开业主大会遭遇表决票“送达”困挠。一些小区因很多业主长期居住在外省市甚至国外，业主大会组建或召开会议往往因无法联系到相关业主而“搁浅”。

对此，示范文本中关于选票表决票送达问题增加了“按照业主提供的联系地址、通信方式发送和投入物业所在地的该户业主信报箱或者房屋内”，并附相关证明和公告的方式，只要合乎上述规则，业主大会照样能够召开。这也保证了此类业主的知晓权和表决权。

救济措施破解“群众心结”

针对部分业主委员会主任、副主任因故不能召开会议，致使业委会工作无法正常开展的情况，增加了1/3委员联合召集会议的新型会议召集方式。同时，针对业主提议召开业主大会会议难、如何召开规则不明的情况，示范文本对召开条件、召开程序、会议议题、业委会全体辞职无法召开会议的补救途径等进行了明确约定，督促业委会积极履职。