商家是商业物业的灵魂，商家活，大家日子都好过，商家旺，大家才可能赚钱，因此做好商业物业管理，首先要有共赢理念。

虽然业主提供了物业平台，但商家才是商业物业的主角。以深圳华强北为例，当年，著名家电零售商“顺电”依华强路在上步工业区租用整栋工业厂房，投资数百万元资金改造装修商场，承担了很大风险，当时这里不是城市中心区，交通也不太方便，商家看中的关键原因是工业区业主提供的物业租金价格低廉，物业管理公司也不在管理费收取标准上与商家斤斤计较。“顺电”落户上步工业区很快就尝到甜头，随后女人世界、男人世界、儿童世界、港澳购物城、国美等大型商家接踵而来，不仅为早几年进入华强北的电子市场、万佳百货带来人气，同时带来了华强北商圈的超级繁华。目前华强北商圈已经将上海南京路、北京王府井等著名商圈抛在后面，成为连续五年领冠全国的“中华第一商圈”，日均销售额突破1亿元!

业主和商家是互为条件互相依存的关系，一家赚走全部的利润，其他人仅仅维持生存甚至亏损，不可能维持长久。共赢才是赢，做旺商业物业需要调动各类商业精英的积极性，共创优势、共享成果。

华强北商业铺位是名副其实的“寸土寸金”，现在这里的月租金已达到每平方几百元甚至千元以上水平。这样丰厚的租金并非全部属于地产业主——业主的租金远远低于这个标准，有的甚至五分之一还不到。这符合级差地租的原理，超级利润是多方分享的。商业物业的第一手，除了有品牌有资金优势的大型商家可能拿到外(也是用相对低廉的价格拿到)，多数情况是专门经营商业物业租赁的中间人拿到，他们通过策划、包装，然后才分租给中、小经营者。但租金中间差价的巨大空间，使商业策划经纪人等商务精英分子异常活跃，各种专业市场前赴后继不断涌入。正是这样，使得华强北商家每天都在“优胜劣汰”，总量不断增加，档次不断提升。

另外需要补充说明一点，这里仍然基本按照工业区标准收取物业管理费，但是与依然是工业区的区域相比，商业的兴旺和物业的升值给业主和物业公司带来的好处是不言而喻的。

商场如战场，在激烈的市场竞争中，有无数天、地、人的微妙关系。以上几个因素，也许是这个名称仍然是“上步工业区”的华强北商圈成为“中华第一商圈”的秘诀所在。

商业物业管理在正确处理好与业主、商家关系的同时，必须一手托两家，在业主和商家间充当润滑剂，积极发挥协调作用。当然物业管理功底扎实，服务优质是前提。

在商城物业管理中，物业管理的一个重要职责是帮助业主转变“主人意识”，共同为商家提供服务。“托”首先是帮的意思，托两家即帮两家。我们在商业物业管理过程中，经常遇到商家因一时资金周转困难或市场萧条暂时付不了租金，或者物业需要大修或翻新改造，业主不愿意全部出资等情况，经常为利益闹得翻脸甚至剑拔弩张。物业管理公司身处弱势地位，与其中任何一方都有利害关系，处境十分微妙。这种情况是危机，也正是物业管理公司体现卓越价值的时候。在商业物业管理过程，优秀的物业管理员工能非常敏锐地察觉这类问题，懂得如何消除对立情绪，将这“巨人”间的冲突降至最低。

其次，“托”又有连接、调解的意思。物业管理是业主和商家的中间人，同时也是“商会”和“业主委员会”天然的联络人，业主和商家在利益分配的矛盾冲突，物业管理只要用心调解，就可以发挥四两拨千斤的作用。笔者曾经历过这样一个个案：地产商为了引进某著名跨国商业零售巨头入场，将整整三栋商业裙楼以很低廉的价格出租给它，该商家入场作简单装修后，大约将30％场地和柜台高于发展商出租价格几倍甚至几十倍出租了，这意味着它使用的几万平方米商业物业不仅没有成本，甚至还从中赚了不少租金。地产商要求修改合同，仅同意商家转租柜台而不同意转租整间物业，双方互不退让形成僵局。这时候物业管理公司出面做工作，甚至找政府出面帮助调解，让业主意识到商家超级获利来自于超级品牌的号召力，从而采取同意逐年增加租金的让步，很快达成共识，避免了危机。业主委员会和商会两组织并存是商业物业特有形式，物业管理要妥善处理与二者的关系，积极发挥沟通协调作用。

华强北有一条很好的经验：业主委员会、商会、社区管委会、物业管理处，其中任何一方开会，都邀请其它方面派代表参加，必要时甚至召集联席会议。大家都有这样的共识：商业物业是共赢或者共输的游戏，精诚合作是大家的惟一选择。