1　地震对房地产的损害巨大、影响长远

2008年5月12日汶川大地震给我国社会经济带来不仅是生命损害代价，而且给我国社会经济发展造成了巨大损害，本次地震波及四川、甘肃、陕西、重庆等16个省(区、市)，417个县，灾区总面积达44万平方公里，受灾人口接近4000多万人。据有关专家估计仅道路损坏一项损失就超过200亿元，整个经济损失将可能达到5000亿左右。应当说这种损害已经大大超过了唐山大地震，是建国以来最为严重的地震灾害。

第一，房产损失最严重。这次大地震，除了生命损害严重外，与广大人民群众联系最紧密的就是房产损害了，不管是城镇住房还是农村民房，不管是医院学校还是城镇商业等，显现在我们眼前的都是一片片倒塌的房屋。据有关统计数据显示，成都、德阳、绵延、广元、雅安和其他15个市、州倒塌和损坏房屋约440多万间；甘肃省倒塌裂损房屋45万多间；陕西省倒塌裂损房屋30万多间。而这些仅仅是倒塌的房屋，如果将危房和无法使用和居住的房屋加起来，恐怕损失就更加严重，很多县90%房屋无法居住，我国城市住房自有化率平均超过了80%，很多城镇超过了90%以上，如果按照85%的自由化率来计算，可以说给广大居民造成损害是相当严重的。

第二，对居民心理影响难以在短期消除。如果说房地产损害是一种可以看见和感觉到的话，那么，地震对居民的心理影响将会是长期的，有人认为地震对房地产总体市场没有影响，因为四川和甘肃地震大多基本上属于农村地区，受灾群众多数不属于商品房有效消费群体，地震对房地产市场、房地产企业都不会造成根本性的影响。我们认为，这种认识不符合实际。因为这次地震造成的600多万人无家可归的事实，已经直接作用于人们的心理预期，现有住房和将要购买的住房是否抗震将成为人们购买住房的重要因素，这种考虑不仅仅是四川和甘肃，而是所有的城镇和农村居民都在考虑的事情。那么，现有住房销售和未来住房建设在抗震质量是否达到标准将会直接影响其销售量，因此，地震对房地产的影响大大超过了灾区范围，是一次全局性影响，对于房地产市场和房地产企业的影响也是不可低估的。

第三，房地产投资理念将可能出现新变化。房地产投资理念的变化主要表现在以下几个方面：其一、房产投资的安全性并不仅仅取决于在市场价格波动性变化，而且受到了房地产自身抗拒自然灾害能力和性能大小，在此次发生地震前，房产一直被视作最安全投资，但是地震之后，这种固有理念被打破。其二、房地产投资的区域选择相当重要，尤其是对于地震带区域房地产投资选择将会减弱，这也将会影响到人口流动变化及其城市规划布局的变化。

第四，地震带来房地产发展和住房建设一系列新矛盾出现。地震不仅损害了原有物质财产价值，也带来了财产价值原有资产产权关系、契约关系以及法律关系等一系列矛盾相交织，给灾区住房和房地产建设、灾区恢复与重建带来极大困难，如何从公平角度、理性角度、规范化高度、合理化、人性化的角度解决这些问题，需要高智慧方式来求解。其一、商品房的贷款问题。对于向银行贷款的按揭房，这些受灾百姓是否还应当继续向银行还款？地震损失究竟应该由谁来承担？有人认为银行房贷协议签订以后，无论房子出现什么情况，协议的法律关系是始终存在的，因此，从严格意义来讲借款人有继续还贷款的义务。但是这就遇到很多问题，贷款人失去住房后承受着无房居住之痛，还要承受着原有债务之负担，就好像是一个为不存在的东西来继续承担债务，两面受损。假如银行进行核销，那么，很多以前没有向银行贷款按揭者，显然又在同代情况下未享受到这种优惠条件，假如要核销，那么，是全部核销还是部分核销，有人认为应该采取国家财政、银行和个人共同承担，但是各自承担的比例是多少？目前也是没有定论，总之目前灾区面临的这一难题是否能圆满妥善予以解决，对灾区恢复和重建工作至关重要。其二、原有大量商业商铺尤其是一些私人个体商铺已经获得了房产权和土地使用权商铺，这类城镇商铺土地使用权是否还有效，假如有效，是维持原有产权关系？还是根据新的城市建设规划进行调整？同样面临着妥善解决的方法选择之考验。解决好了会减少矛盾，解决不好将会带来新的更大矛盾冲突。

第五，地震给灾区带来房地产恢复和重建的发展新机遇。我们知道，本次受灾人口达到了4000多万，其中保守估计敬爱能够会有至少800多万人口短期内需要解决住房问题，如果按照人均建筑面积25平方米来计算，新建居民住宅面积也需要达2.00亿多平方米，为此需要投资1600-2000多亿元。可以说这是一次及其巨大的建设需求和任务，未来的四川及其甘肃和陕西部分地区将在相当长时期内以恢复和重建为目标。当然这仅仅是住房问题，如果加上城镇的商业地产建设任务，文化教育和基础设施建设等等，那么，灾区在未来的5-10年内都将处于建设发展时期，这是房地产发展的新机遇，反过来说，房地产建设将成为未来5-10年内灾区社会经济发展发动机和启动器。可以认为未来灾区房地产建设的需求是很巨大的，仅仅依靠当地来建设显然是不行的，四川及其周边区域和省份将面临着建设和恢复的重要职责，把握时机、抢占商机提早介入，对灾区房地产发展同样有积极推动作用。

2　灾区住房和房地产恢复与重建需要注意的几个问题

灾后重建是一项长期而艰巨的任务，而住房和房地产恢复和重建则是灾区的当务之急，地震发生后，国务院抗震救灾总指挥部迅速开展抗灾营救工作，目前已经进入到了恢复重建工作，关键是灾区群众的安置工作，对此国务院抗震救灾总指挥部已经迅速组织调集帐篷和活动用房，但是，帐篷和活动用房只是一种应急性权益之计，不是长久之策，居民住房建设及其重建才是根本出路。

第一，要对灾区的住房进行重新评估，不能仓促搬进原有住房。汶川8级地震的破坏性极强，影响面积广，到目前为止余震仍然不断，因此，灾区的很多住房和房地产在经过了这次地震考验后，即使没有倒塌，其质量也是难以保证，因此，对灾区受损房屋进行全面评估鉴定是完全必要的，另外对于危房和不能在使用的住房应迅速的进行处理，为下一步的城镇规划实施鉴定基础，尤其是对于农村的房屋，国家要尽快组织力量进行全面评估修复和重建工作，尤其是本次地震在甘肃和陕西农村相当严重。

第二，要重视和加大农村房屋恢复和重建。城市是人口集聚之地，房屋建设相对比较集中，加上交通方便，因此，抗震救灾首先从城镇开始时可以理解的，但这并不说明农村地震损失就少，事实上，农村地震的影响也是很大的。我们可以看到目前很多甘肃和陕西农村房屋90%以上都倒塌，很多地方还没有帐篷居住，秩序也不容乐观，尽快加大农村救灾力度刻不容缓。

第三，高度重视灾区恢复和重建的规划制定工作。灾后重建是一项长期而艰巨的任务，做好重建的前提就是要做好规划。灾后重建规划要在对灾区现在进行现场调查研究基础上，从自然社会和经济发展综合因素基础上，尤其是针对处于地震带区域的现状，要在科学论证、地质地理条件评估和建设项目科学选址的基础上，制定灾后恢复重建规划的总体方案。重建规划总体方案要包括城镇体系规划、农村建设规划、基础设施建设规划、公共服务设施建设规划、生产力布局和产业调整规划、市场服务体系规划、防灾减灾规划等规划。我们认为，规划要做到高标准高起点，要以此次地震为教训，在吸收国外经验基础上，探索处于地震带地区城乡发展规划思路和标准，并在此基础上，制定科学规划和法律制度，严格规划建设标准，造福中华民族。

第四，灾后恢复和重建要以政府来主导。实践证明，本次地震应对迅速并受到国内外一致好评的关键就是政府的主导性作用，在还没有经验的条件下，政府迅速行动第一时间到达灾区第一线进行应急和组织，从而使得国家和社会力量得到了最大发挥，也使得灾区社会秩序稳定而有效，次生性灾害威胁降到了零，这充分说明了政府主导下的应急管理相当有效，一般来说，巨灾后往往是次生灾害，而次生活灾害损害性往往更大，这个教训是极其深刻的。因此，我们认为，灾区的恢复和重建同样必须由政府来主导，可以吸收社会的其它力量参与，但绝不能有其它主体来主导，灾区的住房建设和房地产发展也一样，开发商只能作为政府主导下来参与，一切应以政府制定的规划和制度来行使，可以通过政府和建筑商来主导完成，不要轻易的让开发商来主导，否则，灾区建设就会造成新矛盾体。

第五，实施灾区银行贷款按揭核销政策，尽快制定灾区房地产贷款按揭核销的细则。地震发生后，针对灾区房屋倒塌严重，灾区居民生命伤害严重的灾难行后果，银监会迅速的出台了《银行业金融机构做好汶川大地震造成的呆账贷款核销工作发出紧急通知》，应当说这是一个非常及时也非常正确、非常理性的举措，是以人为本的重要表现，既体现了中国政府抗震救灾的坚定决心，也是基于灾区实际情况的务实之举，对稳定受灾群众心理情绪、尽快恢复受灾群众生活有莫大的好处。有人以商业贷款并不能因为地震而使债权债务关系有所改变为由，反对核销，有人以商品房贷款不是所有购房者为由反对核销，甚至还有很多其他的理由，但我们认为这些理由是站不住脚的，更不符合中国目前现实。首先，商品房贷款合同是以不可抗拒因素为前提的，而地震是一种不可抗拒、不可预测的自然因素，这样，原有的合同也应当有所改变。不能银行可以以不可抗拒力量来不履行合同，贷款者却不能以此为由不履行。其次，地震给灾区人民造成的不仅仅是财产损害甚至生命代价，还有心灵的打击和创伤。没有了房产、没有了亲人，却还要为一个没有的房子去还款。再次，核销这些贷款并不能给银行带来巨大的负担和损害，按照目前银行实力完全是可以负担起的。据有关人员估计，本次地震造成的银行业呆账规模至少200-300亿元(可能农业银行占1／3，其它股份制银行占1／3，当地金融机构占1／3)，这样的规模，我们不能说很少，但是对于银行来说也是可以核销的。当然，核销也是有规则和具体政策的，尽快地调查灾区贷款情况，制定相应的细则是当务之急，当然，对于贷款也可以尝试采取政府、业主和银行三方合作，各自让利一部分方式即就是灾民出让土地使用权年限、政府补贴一部分，这些思路是值得研究和借鉴的，不管怎样，在巨灾面前，共同应对是我们的责任。

3　地震巨灾给我们的警示

本次地震巨灾给人们的生命和财产带来了巨大的损害，可以说是一次沉痛的灾难。但我们从这次灾害及其抗震救灾斗争中，也获得了很多警示：

第一，科学制定城市建设发展规划尤其是房地产和住房建设规划标准，是国家和区域发展的最基本要求，一点也不能动摇。首先城市发展规划一定要根据自然、地质条件来确定其人口、产业、城镇规模，要严格执行住房建设质量标准，要将住房质量有其事抗震标准作为房地产建设的首要条件，对于不同地区建筑质量及防震标准必须严格执行。要将减灾作为国家在经济建设和我国和谐社会建设的重要内容，要将减灾变成一项国家公共建设必备的义务和前提。这次地震，让我们明白，住房，绝不仅仅是“住”！住房，不仅要让居住的人遮风避雨、休憩和家庭生活，更要为居住其中的人提供一份长久安全的坚强保障。

第二，建立灾害应急系统可不容缓。巨灾发生已经成为世界性的难题，且发生率在不断提高，未来趋势只能越来越频繁，在相当长时间内，这种特征不会发生多大改变。因此，国家防灾减灾的思想要从减少灾害向减少灾害风险损失转变。这就需要做两个方面的工作。其一是提高灾害的综合防治能力。包括建立灾害发生前的预测和备灾能力建设、发生中应急能力建设和发生后重建和恢复能力建设三个阶段上的能力培养。而目前我国在灾前预测能力方面表现出相对落后，能力不强。2008年的雪灾和本次5·12汶川大地震假如提前预测到的话，那将会有多少生命、财产免受损失。如果应急能力强，雪灾的损害就会小的多，如果本次地震我们有较强空降力量迅速到达现场并实施救援，就会救活更多生命等等。

第三，建立和完善灾害风险转移机制迫在眉睫。虽然我们无法减少灾害发生，但我们完全可以消化和转移风险，而保险等金融工具是减少和降低风险的最有效工具，一方面要完善我国的保险机制。尽快地研究和探索巨灾保险机制，从而减少灾民的损害，另一方面，通过建立巨灾风险基金，应对巨灾风向带来的损害。当然，巨灾风险基金可以尝试从国家财政、商业保险公司等多种渠道来筹集，要借鉴国外经验建立巨灾保险制度。尤其是要学习美国、日本、英国以及欧盟国家的风险转移机制，通过多种渠道和方式构建多层次分散承保风险体系。

第四，减灾要与可持续发展战略相结合。我们要时刻记住，灾害对经济发展的影响作用不断提高，发展要在减少灾害发生和减少灾害损害的条件下发展，灾害虽然不会天天发生，但是，灾害却可能随时发生，我们要保持经济可持续发展，就要将减灾应急制度化和法律化，就要尽快建立和完善国家与区域间科学合理高效的减灾综合体系，一旦灾害发生时，迅速启动应急体系，形成高效的指挥体系和管理体系，将灾害损失降到最低。