经济适用房(简称“经适房”)对土地和商品房供应的影响力，正随着相关政策的创新和疏导，发挥着更大影响力。

本报记者日前通过可靠渠道独家获得一份上海市房地局文件——《上海市经济适用房建设土地供应管理实施办法(试行)》(沪房地资用【2008】504号)显示，今后5年，上海将形成“单独选址集中建设经济适用房、未开工配套商品房和中低价房转型、开发商自愿以普通商品住宅用地申请参与经适房”等三种土地来源为主的经适房土地供应体系。

根据该办法有关规定，手头拥有普通商品住宅用地的开发商，除可自愿申请参与经适房建设而完成拖延的土地出让手续外，土地出让金价款还可按照配建比例相应核减。

这一规定，对一些在高点购地、如今资金紧张无力开发的开发商，无形中开启了一条新的“救命通道”。

“救命通道”本地国企独享？

据知情人士透露，8月底，在上海市房地局召开的相关会议上，上述文件正式下发，并印发至上海市浦东新区建交委、各区(县)房地局。

“文件的相关内容让参会企业眼前一亮，经适房的相关土地供应及建设规定，给了不少企业盘活手头土地资产的良机。”

该办法明确，在上海经适房建设项目的认定方面，首先一种形式是单独选址、集中建设经济适用房的，区(县)房地局填报相关审批表并提交相应资料，经市房地局审核同意后办理用地相关手续；其次是尚未开工的配套商品房和中低价普通商品房转化为经适房项目，审批后，已招标落实建设单位的基地，由原中标单位实施经适房建设，未落实的，通过招投标确定。

不过，文件还明确“已经取得商品住房建设用地批文，由于各种原因尚未办理土地出让手续的房地产开发企业自愿建设经济适用房”及“企业利用符合土地利用总体规划及城市规划的工矿用地建设经济适用房”这两种情况，在建设比例不低于建设总量50％的条件下，均可向相关政府部门提出申请并附相关资料说明，经审批同意后办理相关手续。”

“后面两种情况，可以理解为只要开发商愿意，可以拿出手中的土地参与经适房建设，享受经适房建设的相关政策。”上述知情人士透露，其中未办理土地出让手续的“各种原因”甚至包括因为企业资金问题而未曾缴清土地出让金。

换言之，若某开发商在前两年价格高点购入上海住宅地块后，由于资金紧张无法缴清土地出让金而面临困境，这种情况下，该开发商可以通过自愿拿出该地块申请参与经适房建设。

而且，一旦审批通过，相应地块的土地出让金还将按照配建比例相应核减。同时，该项目建设单位仍确认为原房地产开发企业，地块属商品住房建设用地部分，签订土地使用权出让合同，而属经适房部分，则核发建设用地划拨决定书。

上述知情人士指出，自愿参与经适房建设的土地比例越高，土地出让金核减将越多，甚至理论上100％参建，则将最大限度减少开发商土地出让金支付压力。

该办法还指出，一个企业可以同时提供两幅及以上地块自愿申请参与上述模式的经适房建设。

“但是，从8月底受邀参与房地局会议并获得这份文件的企业来看，以上海本地的大型国资企业集团(包括主营非地产的)为主，当天上海本地的大型国资企业集团基本都参加了。”这位知情人士透露，该文件尚未全面公开，属小范围的试行阶段，目前来看，市场的大多数普通房企并没有参与的机会。

本报记者通过询问上海几家较大的非国资房地产企业获悉，这些企业目前尚未收到或看到上述文件，也并不知道可以如此参与上海经适房建设。

难成经适房供地主流

据了解，就在8月底房地局专题会议正式通知之前，已经有部分上海本地大型国资企业集团上报了首批申请项目。

参会的企业中，并非所有企业集团都拥有符合该办法所明确的地块及项目，但无地的企业集团也参加了，主要是为了能和拥有较为丰富土地的企业集团合作，参与对方经适房项目的开发。

“例如，一些旗下拥有专业房地产公司的国资企业集团，希望发挥自身的专业团队优势和开发经验，与开发实力较弱但拥有合适土地的企业集团合作。”该知情人士告诉记者。

这些国资企业集团旗下适合的土地大多已闲置多年、长期无法充分开发利用。据了解，上述办法的相关规定，也有为这些土地资源提供盘活、重新入市形成有效供应机会的用意，同时，更大限度地丰富经适房土地供应的来源与经适房基地在全市的分布，推进经适房建设。

这种“消化与建设一举两得”的思路，同时还体现在土地外的存量房源层面。

该办法规定，配套商品房等存量房源转化为经适房的，各区(县)根据区域内动迁需求量，在配套商品房等存量房源中预留三年动迁房源，剩余部分转化为经适房，向有关部门提出申请并获得同意后，即可按申请的房源清单办理。

不过，由于该办法尚局限于上海当地几家大型企业集团范围内，所涉及的土地及房源总体量还非常小，而且有些企业集团的土地并不都符合条件。

该知情人士告诉记者，某上海本地企业集团一口气上报了13幅土地，但最终符合条件的只有一幅，土地面积仅为0.72公顷。

“目前来看，此种做法在更大范围内推广的可能性并不大，因此对整个经适房体系建设的影响并不是根本性的，但对企业盘活存量资产以及缓解资金紧张局面来说，这条通道又是非常难得的。”

据了解，9月11日前，相关经适房项目完成项目认定，此后包括用地预审、成立项目公司、取得建设工程规划许可证直至取得建筑工程施工许可证等一系列环节，将在随后的三个月内全面展开，于今年年底前完成。