【报告名称】 2006-2007年北京房地产市场分析及投资咨询报告
【关 键 词】 北京房地产管理 北京房地产价格 北京房地产企业 北京房地产投资
【出品单位】 地产互动资源信息网
【出版日期】 2007年3月 
【交付方式】 权限下载
【报告页码】 490页
【报告字数】 52.6万字
【图表数量】 122个

　　2006年，房地产再次成为了政策的风暴之地，调控力度之大，政策出台之频繁均超过了市场预期，可以说在过去的一年里，关于房地产行业的调控之音是不绝于耳。调整住房供应结构、加强土地调控以及解决房价上涨过快的问题是主要的政策指向，与之相配套的具体调控措施则包括90/70条款、加息、调整存款准备金率、信贷控制、二手房营业税征收年限延长、规范外资准入、征收二手房所得税、加强土地调控等等。与2004年、2005年的调控相比，2006年国家的调控是全方位的，不仅包含了供需层面，而且对于市场秩序和制度层面均有涉及。
　　从政策调控的基调来看，房地产作为我国新发展阶段的一个重要支柱性产业的地位没有变化，政策的调控一方面是针对房地产行业的现实矛盾，另一方面也是规范房地产行业发展中的问题，理性发展、合理消费将成为未来数年引导行业发展的政策导向。
　　1—11月，北京市房地产市场总体保持稳定运行状况，房地产投资增速回落，空置面积继续减少，房价指数同比涨势趋缓。
　　1—11月，全市完成房地产开发投资1361.7亿元，比上年同期增长15.1%，增幅比1—10月低0.6个百分点；占全社会投资的比重为50.4%，比1—10月下降0.1个百分点。在房地产开发投资中, 住宅投资692.1亿元，比上年同期增长15.9%，比1—10月下降0.3个百分点；商业及服务业等经营性用房投资184.1亿元，增长1.2倍。
土地开发面积继续大幅增长。1—11月，全市房地产开发企业完成土地开发面积469.2万平方米，比上年同期增长1.7倍，增幅小于上月。
　　1—11月，全市商品房施工面积9424.7万平方米，比上年同期下降0.3%。其中住宅5837.8万平方米，下降10.1%。全市商品房新开工面积2359.7万平方米，增长5.5%。其中住宅1514.5万平方米，比上年同期下降0.8%，占全市新开工面积的64.2%；写字楼221万平方米，增长18.7%，占全市新开工面积的9.4%；商业及服务业等经营性用房309.8万平方米，增长90.8%，占全市新开工面积的13.1%。
商品房竣工面积继续减少。1—11月，全市商品房竣工面积1821.8万平方米，比上年同期下降25.2%。其中住宅1322.1万平方米，下降30.5%；商业及服务业等经营性用房130.1万平方米，增长23.9%，与上月相比增幅较大；写字楼153.1万平方米，增长9.2%。
　　空置面积继续下降。11月末，全市商品房空置面积891.2万平方米，比上年同期下降20.4%，其中住宅空置面积457.7万平方米，下降32.3%。在全部商品房空置面积中，空置时间在三年以上的面积为105.2万平方米，比上年同期增长38.2%，占全部空置面积的11.8%，比上月下降0.3个百分点。
　　1—11月，全市商品房销售面积2071.5万平方米，其中期房销售1484.9万平方米，现房销售586.6万平方米。在全部销售面积中，商品住宅销售1770.4万平方米，占全部销售面积的比重为85.5%，比上月下降1个百分点。
1—11月,北京市经济适用房施工面积626.6万平方米，比上年同期下降26.4%，其中住宅507.5万平方米，下降33.6%。竣工面积212万平方米，下降31.2%，其中住宅172.7万平方米，下降40.8%。经济适用住宅销售面积86万平方米。
　　抽样调查数据显示，1—11月，北京市新建商品房价格总指数累计为108.5%，比1—10月提高0.1个百分点，其中，普通住宅价格指数累计为111.2%，比1—10月提高0.2个百分点。二手房价格指数为109.7%，比上月下降0.1个百分点。10月份当月住宅价格指数为110.7%，11月份为110.3%，比上月下降0.4个百分点，住宅价格涨幅有所下降。

报告目录预览
第一部分 房地产投资特性及行业环境分析 6
第一章  相关投资特性分析 6
第二部分 国际房地产业的现状及发展趋势 13
第二章 房地产政策环境分析 13
第三章 国际房地产业发展现状 28
第四章 房地产政策环境分析 64
第五章 我国房地产业需求分析 89
第六章 我国房地产发展特点分析 100
第三部分 北京房地产行业市场分析 104
第七章 2006年中国房地产业发展现状 104
第八章 北京房地产业发展概况 121
第九章 北京住宅市场分析 147
第十章 北京写字楼市场分析 159
第十一章 京商业用房市场分析 193
第十二章 北京公寓市场分析 201
第十三章 北京二手房市场分析 210
第十四章 北京房地产重点区域市场分析 236
第十五章 北京豪宅、别墅市场分析 253
第十六章 房地产金融市场分析 257
第十七章 全国主要城市房地产价格比较 270
第十八章 房地产行业的市场营销分析 304
第十九章 北京房地产业市场需求分析 324
第二十章 影响北京房地产发展的因素分析 327
第二十一章 行业竞争格局 342
第二十二章 北京房地产业优势企业分析 347
第四部分 北京房地产发展趋势分析及企业发展策略建议 391
第二十三章 房地产政策分析 391
第二十四章 北京房地产市场发展趋势 457
第二十五章 北京房地产行业SWOT分析 459
第二十六章 北京房地产行业发展战略 460
第二十七章 纯别墅物业开发战略 472

图表 1:我国商品房价格构成 12
图表 2:1992-2002年房地产投资增长率和销售增长率对比 25
图表 3：2002年前三季度香港商厦市况分析(单位：宗、百万美元) 59
图表 4：2002年香港10大房地产上市公司一览 62
图表 5：与大陆紧密相关的香港房地产上市公司一览 62
图表 6：2002年台湾10大房地产上市公司一览 63
图表 7：全国房地产开发景气指数趋势图 74
图表 8：中国和几个发达国家的人均住房建筑面积的比较 89
图表 9:各月累计房地产开发投资额与商品房销售额（单位：亿元） 105
图表 10:各月累计商品房竣工面积和销售面积（单位：万平方米） 105
图表 11：各月累计土地开发与购置面积（单位：万平方米） 105
图表 12：各月累计商品住宅开发投资额与销售额（单位：亿元） 106
图表 13：各月累计商品住宅施工面积和新开工面积（单位：万平方米） 106
图表 14：各月累计商品住宅竣工面积和销售面积（单位：万平方米） 107
图表 15：各月累计写字楼投资额与销售额（单位：亿元） 107
图表 16：各月累计写字楼竣工面积与销售面积（单位：万平方米） 108
图表 17：各月累计商铺投资额与销售额（单位：亿元） 108
图表 18：各月累计商铺竣工面积与销售面积（单位：万平方米） 109
图表 19：2006年1-10月我爱我家北京住宅租赁市场供求数量对比关系 135
图表 20：2005年9-2006年10月我爱我家北京住宅租赁价格指数走势分析 135
图表 21：2006年1-10月我爱我家北京住宅租赁市场居室变化趋势分析 136
图表 22：通过招拍挂方式的成交金额 158
图表 23：北京市公开出让土地面积 158
图表 24：出让土地面积地价对比 159
图表 25：北京市历年规划面积统计 159
图表 26：北京市主要经济指标 161
图表 27：北京GDP增长率VS全国GDP增长率 161
图表 28：北京写字楼市场总体供应趋势 162
图表 29：2006年第一季度主要入住项目列表 163
图表 30：北京写字楼库存量（按级别） 163
图表 31：北京各主要写字楼区域存量分布 164
图表 32：2006年第一季度写字楼租赁市场主要交易 164
图表 33：超甲级和甲级写字楼供需趋势 165
图表 34：北京写字楼租金走势 165
图表 35：写字楼市场主要指标 166
图表 36：CBD和周边区域内主要的在建和计划中的写字楼项目 167
图表 37：近年北京写字楼整体成交均价 168
图表 38：北京甲级写字楼价格走势图 169
图表 39：北京甲级写字楼租金指数及入住率走势 169
图表 40：北京写字楼供应 170
图表 41：2006年北京写字楼供应区域比较 170
图表 42：2005区域供应示意图 171
图表 43：2006年北京写字楼供应区域比较（万平方米） 173
图表 44：北京写字楼近四年供应量及成交均价 173
图表 45：10月份CBD部分写字楼租金及入住率情况 180
图表 46：各商圈写字楼项目加权平均销售价格对比 182
图表 47：各商圈写字楼项目加权平均租金对比 183
图表 48：各热点商圈写字楼空置率对比 184
图表 49：北京市在建商业地产项目供应结构 193
图表 50：北京市各区域在建商业项目供应情况图 194
图表 51：北京市在建商业项目类型供应比例 194
图表 52：北京市各商圈在建商业项目供应分布 194
图表 53：北京南城批发商业项目租金情况调查 197
图表 54：租客的客户职务组成具体情况如下 203
图表 55：2006年1至10月北京市二手房市场整体交易状况分析 211
图表 56：2006年1至10月北京市二手房市场权属状况分析 212
图表 57：2005年10月份至2006年10月份交易面积比重对比分析 213
图表 58：2005年10月份至2006年10月份交易居室比重对比分析 213
图表 59：2006年1至10月北京市二手房市场区域状况分析 214
图表 60：06年1月至06年10月二手房市场成交客户群体构成情况 214
图表 61：2006年1至10月北京城八区二手房市场月度买卖需求，租、售价比较 216
图表 62：我爱我家二手房价格指数走势图 217
图表 63：二手房指数走势图 219
图表 64：二手房指数 219
图表 65：2006年11月与10月区域交易量比重对比图 221
图表 66：2006年11月与10月区域交易量比重对比表 221
图表 67：2006年11月与10月区域交易面积比重对比表 222
图表 68：2005年11月与2006年11月区域交易量比重对比图 223
图表 69：2005年11月与2006年11月区域交易居室比重对比图 223
图表 70：2006年11月与2006年10月区域交易价格比重对比表 224
图表 71：2005年11月与2006年11月区域交易价格比重对比图 224
图表 72：金融街走势图 246
图表 73：2006年出台主要政策 274
图表 74：主要政策的分析及市场影响 275
图表 75：2006年规模较大的地块成交情况 276
图表 76：2006年1—11月招、拍、挂用地所占的比例 276
图表 77：2006年1—11月各种用途的土地成交情况 277
图表 78：2006年1-11月成交土地成交价较起始价增幅 277
图表 79 ：2006年1—11月城区及郊县土地成交情况 277
图表 80：2006年1—11月各区县土地的成交情况 278
图表 81：成交土地环线分布 278
图表 82：2002—2006年住宅供应趋势图 279
图表 83：2002-2006年住宅市场成交量走势图 279
图表 84：2002-2006年住宅市场成交价格走势图 280
图表 85：2006年住宅市场月度成交价格走势图 280
图表 86：2006年住宅市场月度销售套数走势图 281
图表 87：2006年住宅市场月度销售速度走势图 281
图表 88：2006年与2005年商业地产市场交易对比图 282
图表 89：北京热点区域供应量对比表 282
图表 90：北京热点区域供面积对比图 283
图表 91：北京城八区销售率对比图 283
图表 92：北京城八区成交价格对比图 283
图表 93：2005年与2006年每平方米销售价格对比图 284
图表 94：2006年购买客群分布图 284
图表 95：北京市商业限制性发展项目录 285
图表 96：北京市商业鼓励发展项目录 286
图表 97：2006年是商业地产开业高峰年，超过100万平方米商业项目集体面市 292
图表 98：北京贷款月供和贷款总利息的比较表 296
图表 99：在执行下限利率、基准利率和公积金利率情况下的利息总额 296
图表 100：同时投资与自住客户利率水平的差异在逐渐加大 297
图表 101：2001-2006年北京二手房成交走势图 302
图表 102：全国房地产开发景气指数趋势图 303
图表 103：北京商品房价格趋势（元/平方米） 321
图表 104：2000年全国部分城市二手房成交量（套） 322
图表 105：各城市城市建设用地结构比较 323
图表 106：公司近三年及最近一期主要财务数据（最近一期未经审计） 357
图表 107：自成立以来的利润分配情况如下表所示 357
图表 108：公司最近两年主要财务数据 363
图表 109：执行对价安排情况表 365
图表 110：市净率（PB） 367
图表 111：报告期新增项目明细表 376
图表 112：2006年主营业务分地区情况表 388
图表 113：金融机构人民币存贷款基准利率调整表 396
图表 114：2006年1-8月北京别墅市场销售 472
图表 115：1-8月北京别墅分区县销售量 473
图表 116：1-8月北京别墅分区域销售量 473
图表 117：1-8月北京别墅分价位销售量 474
图表 118：1-8月北京别墅销售面积按客户 475
图表 119：西山别墅区分价位销售量476
图表 120：西山别墅区分月销售量 476
图表 121：深圳别墅升值空间表 481
图表 122：别墅项目配套设施 484