【报告名称】 2006-2007年宁波房地产市场分析及投资咨询报告
【关 键 词】 宁波房地产管理 宁波房地产价格 宁波房地产企业 宁波房地产投资
【出品单位】 地产互动资源信息网
【出版日期】 2007年3月
【交付方式】 权限下载
【报告页码】 378页
【报告字数】 34万字
【图表数量】 104个
宏观控调控以来，宁波当地开发商却对拿地持谨慎态度。沉寂了两三个月的土地市场，却在金九银十爆发出能量，土地竞卖频频出现火爆景象，而地产豪门香港华润也借此番土地竞卖杀入宁波。
开发商拿地热情上升
从全市2006年1—9月份土地招标、拍卖、挂牌地块地价统计显示，2006年1——8月份共推出20幅地块，出让土地面积90万平方米。房产地用地基本上集中在6月份以前，7月份挂牌房产用地只有前江东洋畈地块，商业金融业用地，适建商业，商务办公和公寓式办公，土地面积46399平方米，其它文体、酒店及科研用地。而6月份和8月份没有挂牌土地。
进入9月，沉寂多时的土地市场显得异常活跃。9月28日，市区首次现场竞卖5幅、面积共456402平方米的国有土地。最后，这5幅地块出让金额达12.8亿元。9月30日，江东区两宗土地使用权进行公开出让，出让总面积为11万多平方米，出让金额达9.09亿元。其中，总面积为77766平方米的七里垫地块以楼面地价每平方米3800元的价格成交，高出出让底价1.878亿元。
地产豪门华润杀入宁波
楼市宏观调控之际，两外(境外、外来)资金对宁波房地产市场的热情，未见丝毫降温。就在凯德、中海、金地、万科相继进驻宁波后，新的地产豪门华润新近刚刚杀入宁波。
9月30日，上海银润置业与宁波南苑置业联手，和坚实发展有限公司轮番竞价，经过4个实力雄厚的房地产开发商的50轮和18轮的竞价，花了5个半小时，最终，实力雄厚、出价谨慎的香港华润置地有限公司全资子公司坚实发展有限公司以每平方米2345元竞得东钱湖寨基地块。此块地皮华润置地花费了7.13亿元人民币。 该土地地盘面积约458.6亩，可建楼面面积约12.22万平方米。
华润置地是一家香港上市公司,有非常深厚的国资背景，华润置地集团连同现有土地储备，集团最新总住宅土地储备量已经超过400多万平方米，华润是目前土地储备量最大的房产企业。
据分析，宏观调控以后，全国其他地方都实行了招拍挂，这样，在土地出让这一环节上，宁波与其他城市处于同一起跑线上了，此次，宁波首次推出竞卖国有土地，宁波作为长江三角洲一颗重要的棋子，宁波对外地房产大鳄来说，自然充满了竞争力。
报告目录
第一章 房地产业概述 9
1.1 房地产概述 9
1.1.1 房地产的定义 9
1.1.2 房地产的类型 10
1.1.3 房地产主要涵盖领域 10
1.2 房地产业的形态和特点 10
1.2.1 房地产的自然形态 10
1.2.2 房地产业的特点 11
1.3 影响房地产业价值的因素 11
1.3.1 影响房地产价格的一般因素 11
1.3.2 影响房地产价格的个别因素 14
第二章 浙江省房地产业发展分析 15
2.1 浙江省房地产业发展环境分析 15
2.1.1 浙江省整体经济分析 15
2.1.2 浙江产业结构的调整方向 18
2.1.3 优化浙江产业结构的建议 22
2.1.4 浙江城市基础设施建设分析 24
2.2 城市化与房地产市场的供求关系分析 29
2.2.1 城市化对浙江房地产市场的需求分析 29
2.2.2 城市化对浙江房地产市场的供给分析 30
2.3 2005年－2006年浙江省房地产业发展分析 31
2.3.1 2006年浙江房地产的主要特点分析 31
2.3.2 2005年浙江省房地产投资分析 32
2.3.3 2006年一季度浙江房地产市场的调整 33
2.3.4 2006年上半年浙江房地产分析 35
2.3.5 浙江房地产市场的近忧与远虑 38
2.4 浙江省旅游房地产市场分析 40
2.4.1 旅游房地产概念 40
2.4.2 浙江省旅游房地产市场开发现状分析 41
2.4.3 浙江省旅游房地产存在的问题 42
2.4.4 浙江省旅游房地产市场开发策略分析 43
2.4.5 浙江省旅游房地产所需的发展环境 45
2.5 浙江省政府对房地产业的调控与整治 46
2.5.1 浙江出台细则整治房地产秩序 46
2.5.2 浙江省政府起草具体措施调控房地产市场 46
2.5.3 浙江调控房地产市场的六大措施 47
2.5.4 浙江省防治房地产泡沫的工作 48
第三章 宁波市房地产业经济环境分析 50
3.1 宁波市整体经济环境分析 50
3.1.1 宁波市综合经济分析 50
3.1.2 宁波市产业经济分析 52
3.1.3 宁波市贸易和金融分析 58
3.1.4 宁波市科教人文事业分析 59
3.1.5 宁波市城市建设分析 62
3.2 宁波市宏观政策环境 72
3.2.1 房地产税收政策 72
3.2.2 房地产行业政策 74
3.2.3 房地产金融政策 75
3.3 产业结构变革 77
3.3.1 宁波优化升级产业结构的方式 77
3.3.2 宁波工业产业结构提升的策略 80
3.3.3 宁波市开发区产业结构调整 82
3.4 宁波块状经济发展与产业群分析 83
3.4.1 产业集群的概念及特征 83
3.4.2 宁波块状经济的现状与类型 84
3.4.3 宁波块状经济发展中的制约因素 85
3.4.4 产业集群论在宁波块状经济的应用 85
第四章 宁波市土地市场 86
4.1 宁波市土地供需现状分析 86
4.1.1 2005年宁波市土地利用现状分析 87
4.1.2 宁波市区土地出让的特点分析 87
4.1.3 宁波市土地购买力分析 88
4.1.4 2006年第三季度宁波市区土地市场交易火爆 89
4.2 宁波市缓解土地矛盾的对策分析 90
4.2.1 宁波市缓解土地供需矛盾的对策 90
4.2.2 宁波缓解土地瓶颈的措施 91
4.2.3 宁波江北推进土地集约水平的措施 93
4.3 宁波江东区土地优化配置分析 98
4.3.1 宁波市江东区土地资源概述 98
4.3.2 宁波市江东区土地资源利用现状分析 99
4.3.3 宁波市江东区土地资源利用中的问题 101
4.3.4 宁波市江东区土地优化配置的要求和原则 103
4.3.5 宁波市江东区土地优化配置的任务和措施 105
第五章 宁波市房地产业分析 108
5.1 宁波市房地产行业发展回顾 108
5.1.1 2004年宁波市房地产发展回顾 108
5.1.2 2005年宁波市房地产市场分析 109
5.1.3 2005年宁波市房地产价格分析 111
5.1.4 2005年宁波房地产市场的特点 112
5.2 宁波市房地产行业现状分析 113
5.2.1 2006年一季度宁波房地产市场房价分析 113
5.2.2 2006年宁波房地产交易特点 114
5.2.3 2006年上半年宁波楼盘项目分析 115
5.2.4 2006年8月宁波房价呈上涨趋势 116
5.3 宁波二、三级房地产市场分析 117
5.3.1 宁波市二、三级房地产市场概述 117
5.3.2 制约宁波市二、三级房地产市场发展的矛盾 118
5.3.3 推进宁波市二、三级房地产市场的措施 119
5.4 宁波房地产行业发展中存在的问题 124
5.4.1 宁波房地产景观建设的误区分析 124
5.4.2 影响宁波房地产业发展的突出问题 125
5.4.3 宁波房地产开发投资首次出现负增长 127
5.5 针对宁波房地产市场健康发展的建议 127
5.5.1 促进宁波市房地产发展的措施 127
5.5.2 当前宁波市房地产市场的工作重点 128
5.5.3 实现宁波房地产市场持续繁荣发展的对策 129
第六章 宁波市住宅市场 130
6.1 住宅行业概述 130
6.1.1 住宅产业的定义 130
6.1.2 住宅产业的特点 130
6.1.3 住宅产业的分类 131
6.2 宁波市住宅市场现状 133
6.2.1 2006年上半年宁波市一手住宅市场分析 133
6.2.2 2006年上半年宁波市二手住宅市场分析 134
6.2.3 2006年二季度宁波市在售楼盘销售分析 135
6.2.4 2006年宁波市住宅供需形势分析 138
6.3 宁波购房者现状分析 140
6.3.1 购房者描述 140
6.3.2 购房者购房目的分析 141
6.3.3 购房者对面积和户型的需求 141
6.3.4 不同物业的房价 142
6.4 宁波公寓楼市场分析 144
6.4.1 购房者住房现状 144
6.4.2 社区规划与配套需求分析 147
6.4.3 房产产品需求分析 152
6.4.4 价格研究 154
6.4.5 媒体接触习 158
6.5 宁波市别墅市场 160
6.5.1 宁波联排别墅市场现状 160
6.5.2 宁波别墅市场供应量分析 161
6.6 宁波的限价商品房分析 161
6.6.1 宁波市限价商品房的作用 161
6.6.2 宁波市限价商品房政策的内容 162
6.6.3 宁波推行限价商品房政策的经验 164
6.7 宁波市住宅的发展趋势分析 165
6.7.1 亲情住宅 165
6.7.2 环保住宅 166
6.7.3 文化住宅 166
6.7.4 智能住宅 167
第七章 宁波市商业地产 168
7.1 商业地产概述 168
7.1.1 商业地产 168
7.1.2 Mall 168
7.1.3 空置率 169
7.1.4 商业地产发展历程 169
7.2 中国商业地产现状概述 171
7.2.1 2006年中国商业地产快速发展 171
7.2.2 中国商业地产竞争激烈 173
7.2.3 中国商业地产风险分析 173
7.2.4 商业地产全国迅速扩展 176
7.2.5 商业地产成房地产市场热点 177
7.3 宁波市商业地产现状 178
7.3.1 宁波商业地产的现状 178
7.3.2 宁波商业地产开发模式面临变革 179
7.3.3 宁波商业地产的销售模式分析 180
7.3.4 影响商业地产价值的因素分析 181
7.4 宁波市商业地产的发展趋势分析 181
7.4.1 宁波商业地产的可持续发展分析 181
7.4.2 宁波商业地产地域发展趋势 183
第八章 宁波市写字楼市场 184
8.1 写字楼投资 184
8.1.1 写字楼投资的原则 184
8.1.2 写字楼投资要素分析 185
8.1.3 写字楼投资的不利因素 187
8.2 2005年宁波市写字楼发展回顾 187
8.2.1 2005年宁波写字楼市场发展特征 187
8.2.2 2005年宁波写字楼供需分析 188
8.2.3 2005宁波写字楼市场形势转好 189
8.3 2006年宁波市写字楼市场分析 190
8.3.1 2006年上半年宁波写字楼市场现状 190
8.3.2 2006年宁波写字楼市场供需分析 191
8.3.3 宁波三大写字楼地区板块 191
8.3.4 2006宁波写字楼市场迈步战国时代 192
8.4 宁波市写字楼未来发展趋势 195
8.4.1 宁波写字楼市场未来走向 195
8.4.2 宁波写字楼的发展趋势 198
8.4.3 宁波写字楼的发展方向 199
8.4.4 未来宁波慈溪地区写字楼快速发展 201
第九章 宁波市二手房市场 202
9.1 二手房概述 202
9.1.1 二手房的概念及种类 202
9.1.2 二手房专有名词的概念 202
9.1.3 分析二手房升值的特点 203
9.2 中国二手房市场分析 204
9.2.1 中国二手房市场的特点 204
9.2.2 2006年二手房市场概述 207
9.2.3 中国的二手房市场已回暖 210
9.3 宁波市二手房市场现状 211
9.3.1 2005年宁波二手房楼盘销售放缓 211
9.3.2 2006年宁波二手房市场回复旺销 211
9.3.3 2006年6月宁波市四区二手房价格分析 212
9.4 二手房税收 214
9.4.1 中国二手房交易征税分析 214
9.4.2 二手房转让税收政策对房地产市场的影响 215
9.4.3 未来5年内二手房转让征税趋势 216
第十章 房地产企业分析 217
10.1 中国房地产品牌价值分析 217
10.1.1 中国房地产品牌价值综述 217
10.1.2 中国房地产品牌价值基本情况 218
10.1.3 中国房地产品牌强度评析 221
10.1.4 提高房地产品牌价值的建议 226
10.1.5 中国房地产品牌价值研究方法体系 227
10.2 宁波市本土房地产企业 230
10.2.1 宁波联合集团股份有限公司 230
10.2.2 宁波雅戈尔置业有限公司 233
10.2.3 宁波市交通房地产有限公司 234
10.2.4 宁波房地产股份有限公司 234
10.3 外地企业在宁波分公司 235
10.3.1 绿城集团公司 235
10.3.2凯德置地房地产公司 236
10.3.1中海地产房地产公司 236
10.4 房地产企业提升自身竞争力的对策 237
10.4.1 房地产企业提升自身竞争力的具体措施 237
10.4.2 房地产企业提升核心竞争力的对策 242
10.4.3 房地产企业提升资本竞争力的对策 249
10.4.4 打造房地产品牌的要点 252
10.4.5 中小型房地产企业的竞争对策分析 254
第十一章 宁波市房地产行业投资分析 257
11.1 投资背景分析 257
11.1.1 2006年上半年中国房地产开发投资情况分析 257
11.1.2 2006年1－8月中国房地产开发投资完成额及同比增长情况 259
11.2 宁波市房地产业投资潜力分析 260
11.2.1 宁波市固定资产投资分析 260
11.2.2 宁波房地产与同类城市的对比分析 264
11.2.3 宁波市房地产市场整体投资分析 266
11.2.4 宁波市房地产投资数据分析 266
11.3 宁波市房地产投资要点分析 270
11.3.1 宁波房地产开发热点地域分析 270
11.3.2 宁波房地产开发热点户型分析 271
11.3.3 宁波热点楼市分析 272
11.4 房地产开发风险分析 273
11.4.1 房地产开发风险的定义及特征 273
11.4.2 房地产开发面临的主要风险分析 274
11.4.3 房地产开发过程中的风险分析 275
11.4.4 房地产开发风险的因素分析 276
11.5 房地产开发风险的防范 278
11.5.1 处理房地产开发风险的具体措施 278
11.5.2 控制房地产开发金融风险的措施 279
11.5.3 回避房地产异地开发风险分析 284
11.6 宁波市房地产行业投资前景分析 285
11.6.1 中国房地产行业未来发展趋势 285
11.6.2 “十一五”国内各区域房地产投资趋势 289
11.6.3 宁波市房地产市场前景看好 292
11.6.4 2007年宁波房地产市场发展趋势分析 295
第十二章 房地产政策法规分析 296
12.1 房地产宏观调控走向 296
12.1.1 房地产宏观调控历程 296
12.1.2 从“国八条”到“国六条” 300
12.1.3 宏观调控揭示中国社会矛盾 301
12.2 中国房地产业的国家调控分析 303
12.2.1 “国六条”细则内容 303
12.2.2 《关于做好稳定住房价格工作的意见》 304
12.2.3 《关于调整住房供应结构稳定房价的意见》 306
12.2.4 中国人民银行决定上调金融机构存贷款基准利率 309
12.3 国家宏观调控对宁波市房地产的影响 310
12.3.1 宏观调控对宁波房地产的影响分析 310
12.3.2 房地产新政对宁波房地产市场的影响 313
12.4 中国房地产政策法规介绍 314
12.4.1 中华人民共和国土地管理法 314
12.4.2 中华人民共和国城市房地产管理法 327
12.4.3 经济适用住房开发贷款管理暂行规定 335
12.4.4 协议出让国有土地使用权规定 338
12.5 宁波市房地产政策法规介绍 341
12.5.1 宁波市城市土地储备办法 341
12.5.2 宁波市城市规划管理条例 346
12.5.3 宁波市房地产价格评估管理办法 354
12.5.4 宁波市房地产中介服务条例 358
12.5.5 宁波市征收集体所有土地房屋拆迁条例 361
12.5.6 宁波市市区普通（限价）商品住房销售管理实施意见 369
12.5.7 宁波市市区廉租住房管理实施细则 374
图表 1 分行业产值比重情况比较(单位：亿元，％) 53
图表 2 分行业产值增长情况比较 单位：亿元，％ 55
图表 3 中心城总体规划图 62
图表 4 区位图 63
图表 5 市域职能结构规划图 65
图表 6 市域交通规划图 66
图表 7 中心城道路交通规划图 68
图表 8 历史文化名城保护规划图 68
图表 9 生态保护规划图 69
图表 10 中心城绿地系统规划图 70
图表 11 中心城规划区界定图 72
图表 12 2005年宁波市土地利用现状数据表 87
图表 13 江东区土地资源利用现状 100
图表 14 江东区乡村集体建设用地情况表 （单位：亩） 101
图表 15 2003-2005年宁波房地产投资分析表 110
图表 16 近年宁波房地产业基本情况表 110
图表 17 2005年宁波市六区住房成交价格信息，单位：元/平方米 110
图表 18 2006年上半年宁波市开盘楼盘一览表 115
图表 19 2006年上半年宁波市各区推出各物业类型面积 116
图表 20 2006年上半年宁波市六区商品住宅销售量 133
图表 21 2006年上半年宁波市商品住宅成交均价 133
图表 22 2006年上半年宁波市二手住宅销售量 134
图表 23 2006年宁波市六区二手住宅成交均价 135
图表 24 2006年二季度宁波市格兰春天楼盘 135
图表 25 2006年二季度宁波市浪琴海楼盘 136
图表 26 2006年二季度宁波市名汇国际楼盘 136
图表 27 2006年二季度宁波市日湖花园楼盘 137
图表 28 2006年二季度宁波市阳光丽园楼盘 137
图表 29 2006年二季度宁波市东湖观邸楼盘 138
图表 30 2006年商品住房供应量和成交量对比图 139
图表 31 2006年市三区二手住房成交情况表 139
图表 32 各物业购买人群户籍情况 140
图表 33 宁波市区域购房者分布情况 140
图表 34 宁波市公寓楼购房者需求的户型 141
图表 35 宁波市单身公寓楼购房者对房屋面积的需求 142
图表 36 宁波市不同物业购房者总价预算 143
图表 37 不同物业购房者单价 144
图表 38 宁波市购房者目前住房性质 145
图表 39 宁波市购房者现居住地 145
图表 40 宁波市购房者现住房户型 146
图表 41 宁波市购房者购房目的 147
图表 42 宁波市购房目标区域 148
图表 43 宁波市购房者看重要素 148
图表 44 宁波市购房者对社区生户配套的需求状况 149
图表 45 宁波市购房者对社区服务的需求状况 150
图表 46 宁波市购房者对社区会所功能的需求状况 150
图表 47 宁波市购房者喜欢的主题概念 151
图表 48 宁波市购房者喜欢的建筑风格 152
图表 49 购房者喜欢的户型 153
图表 50 购房者需求的房屋建筑面积 153
图表 51 宁波市购房者喜好房型内客厅、主卧、厨房面积的分配 154
图表 52 购房者对车库/车位的需求情况 154
图表 53 宁波市购房者的总价预算 155
图表 54 宁波市购房者总价妥协系数 155
图表 55 宁波市购房者总价承受能力趋势图 156
图表 56 宁波市购房者的单价预算 157
图表 57 单价妥协系数 157
图表 58 宁波市购房者单价承受能力趋势图 158
图表 59 宁波市购房者获取房产信息的渠道 159
图表 60 宁波市购房者关注的房产信息 159
图表 61 宁波市购房者的报纸阅读习惯 160
图表 62 宁波市商业物业发展历程表 179
图表 63 投资写字楼案例(表) 186
图表 64 2006年3－6月宁波市海曙区二手房均价 212
图表 65 2006年3－6月宁波市江东区二手房均价 212
图表 66 2006年3－6月宁波市江北区二手房均价 213
图表 67 2006年3－6月宁鄞州区二手房均价 213
图表 68 2006年3-6月四区二手房报价表 214
图表 69 2005中国房地产行业领导公司品牌 218
图表 70 2005中国房地产公司品牌价值TOP10 219
图表 71 2005中国房地产项目品牌价值TOP10 219
图表 72 2005中国房地产专业领先品牌TOP10 220
图表 73 2005年各大品牌房地产企业销售分析 222
图表 74 2005年各大品牌房地产企业分布图 222
图表 75 领导品牌及中国品牌年龄分布图 223
图表 76 中国地方公司品牌年龄情况图 223
图表 77 领导品牌及中国公司品牌成长速度情况表 223
图表 78 中国地方公司品牌成长速度情况图 224
图表 79 两大领导公司品牌与10大公司品牌得票率 225
图表 80 10大项目品牌得票率 225
图表 81 地方公司及项目品牌得票率 226
图表 82 品牌强度指标体系 228
图表 83 技术路线 228
图表 84 宁波联合集团股份有限公司业务构成及毛利率 231
图表 85 宁波联合集团股份有限公司主营收入及成本 231
图表 86 宁波联合集团股份有限公司股本及每股收益 231
图表 87 宁波联合集团股份有限公司控盘状况 232
图表 88 宁波联合集团股份有限公司利润构成 232
图表 89 宁波联合集团股份有限公司基金持股变化 232
图表 90 2006年上半年中国房地产开发投资结构情况 257
图表 91 2006年上半年全国房地产开发投资资金来源情况 258
图表 92 2005-2006年上半年中国房地产土地开发投资情况 259
图表 93 2003－2006年8月全国房地产开发投资完成额及同比增长情况表 259
图表 94 2003-2006年8月全国房地产开发投资完成额及同比增长率对比情况图 260
图表 95 2006年1-9月份全市全社会固定资产投资各指标走势图 261
图表 96 9月份工业投资增长速度趋势图 262
图表 97 1-9月投资资金来源情况增速趋势 263
图表 98 2002年十六城市房地产有关资料 265
图表 99 2005年房地产开发投资用途划分图 266
图表 100 2005年宁波商品住宅成交量图 267
图表 101 2005年宁波房地产投资资金来源图 268
图表 102 历年宁波商品房销售均价增长图 269
图表 103 2005年宁波二手房交易成交价格增长图 270
图表 104 人民币存贷款利率调整表 310
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