【报告名称】 2006-2007年青岛房地产市场分析及投资咨询报告
【关 键 词】 青岛房地产管理 青岛房地产价格 青岛房地产企业 青岛房地产投资
【出品单位】 地产互动资源信息网
【出版日期】 2007年3月
【交付方式】 权限下载
【报告页码】 342页
【报告字数】 31.8万字
【图表数量】 34个
2006年青岛市全区房地产开发项目为178个，其中拟建项目69个。截止11月份全区新开工项目16个，续建项目47个，竣工项目13个，空置项目28个。2006年1-11月份我区房地产市场在一系列宏观调控措施的影响下，呈现如下特点：
一、房地产开发投资平稳增长。根据统计数据显示，我区1—11月份房地产开发累计完成投资14.78亿元，比去年同期增长18.79%。从开发投资用途来看：住宅完成投资9.31亿元，同比增长1.75%，占总投资的62.99%，办公楼投资1.73亿元，同比增长136.99%，占总投资额的 11.71%；商业营业用房完成投资2.47亿元，同比增长70.39%，占总投资额的16.72%。
二、商品房建设规模出现下滑（不包括旧村改造中的村民安置房）。1—11月份全区累计完成施工面积256.23万平方米，比去年同期降低6.63%。按房屋用途分，住宅施工面积167.41万平方米，同比降低9.37%，占施工总面积的65.34%；办公楼施工面积40万平方米，同比增长53.5%，占施工总面积的15.61%；商业营业用房施工面积25.04万平方米，同比降低38.72%，占施工总面积的9.78%。统计数据表明，2006年我区商品房新开工面积总体上有所减少，施工规模下降，在商品房施工面积中，仅办公楼施工面积有较大幅度的增长。
目录
目录 1
第一章 房地产概述 8
1.1 房地产概述 8
1.1.1 房地产的定义 8
1.1.2 房地产的类型 8
1.1.3 房地产业的主要涵盖领域 9
1.2 房地产的形态与特点 10
1.2.1 房地产的自然形态 10
1.2.2 房地产行业的特点 10
1.3 影响房地产价值的因素 10
1.3.1 影响房地产价格的一般因素 10
1.3.2 影响房地产价格的个别因素 13
第二章 中国房地产行业发展概述 14
2.1 中国房地产行业发展回顾 14
2.1.1 中国房地产行业的发展历程 14
2.1.2 中国房地产市场发展回顾 15
2.1.3 2005年中国房地产开发市场 20
2.2 2006年中国房地产行业现状 32
2.2.1 2006年中国房地产市场分析 32
2.2.2 2006年中国城市房屋价格分析 33
2.2.3 2006中国房地产品牌的六大特点 33
2.3 旅游房地产分析 34
2.3.1 旅游房地产概述 34
2.3.2 国内旅游房地产开发模式分析 34
2.3.3 国内旅游房地产开发存在的问题 37
2.3.4 发展旅游房地产的几点建议 37
2.4 中国房地产行业发展中出现的问题 38
2.4.1 中国房地产业发展过程中出现的问题 38
2.4.2 中国房产市场四大问题分析 39
2.4.3 房地产开发过程中的不确定性因素 45
2.5 促进中国房地产市场发展的对策 46
2.5.1 国内房地产问题与对策 46
2.5.2 完善中国房地产市场的政策建议 48
第三章 青岛市房地产行业经济环境分析 49
3.1 2006年青岛整体经济环境分析 49
3.1.1 综合经济状况 49
3.1.2 2007年经济社会发展的思路、目标和措施 53
3.1.3 科教、文体事业 55
3.1.5 城市建设与社会人口 55
3.1.6 主要经济指标 56
3.2 宏观政策环境 57
3.2.1 房地产税收政策 57
3.2.2 房地产行业政策 59
3.2.3 房地产金融政策 60
3.3 青岛市产业结构规划 61
3.3.1 青岛调整产业结构加快重大项目建设 61
3.3.2 青岛产业结构调整急需解决的问题 64
3.3.3 青岛经济结构调整的扩张方向 65
第四章 青岛房地产行业分析 68
4.1 青岛房地产行业发展回顾 68
4.1.1 回顾青岛房改史 68
4.1.2 2004青岛房地产开发投资情况 70
4.1.3 2006年青岛房地产市场的整体情况 70
4.1.4 青岛开发区房地产发展历程回顾 71
4.2 青岛房地产六大地域板块分析 73
4.2.1 青岛房地产市场的六大板块概述 73
4.2.2 北部板块 75
4.2.3 胶州湾北部板块 76
4.2.4 东海岸板块 78
4.2.5 西海岸板块 79
4.2.6 市区北部板块 80
4.2.7 市区南部板块 81
4.3 青岛土地供需分析 83
4.3.1 房价与地价 83
4.3.2 地价与土地供应 84
4.3.2 青岛市土地资源的合理配置 85
4.4 青岛楼盘分析 92
4.4.1 楼盘调整形势看好 92
4.4.2 青岛房价激涨的原因 93
4.4.3 青岛楼盘面临变革 97
4.5 青岛房地产行业存在的问题及解决对策分析 98
4.5.1 青岛房地产市场发展中出现的问题 98
4.5.2 青岛房地产开发存在的弊病 99
4.5.3 青岛房价保持增长的影响及危害 100
4.5.4 应对房地产市场问题的措施分析 100
4.5.5 提高城市固定居民居住水平的建议 102
第五章 青岛市住宅市场 104
5.1 住宅行业的相关概述 104
5.1.1 住宅产业的定义 104
5.1.2 住宅产业的特点 105
5.2 国内住宅市场现状 106
5.2.1 中国住宅产业的发展现状 106
5.2.2 高档住宅市场受外资限入政策影响大 107
5.2.3 国内住宅市场遭价格合谋垄断 108
5.2.4 浅析国内住宅郊区化发展 108
5.3 2006年青岛住宅价格分析 110
5.3.1 青岛住宅价格运行现状 110
5.3.2 住宅价格上涨的影响因素 113
5.3.2 未来价格走势预测 116
5.3.3 影响2006年青岛房价走势的因素 117
5.4 青岛酒店式公寓分析 117
5.4.1 青岛酒店式公寓诞生史 117
5.4.2 青岛酒店式公寓市场现状分析 118
5.4.3 青岛酒店式公寓特点及走势预测 123
第六章 青岛市别墅市场 124
6.1 别墅概述 124
6.1.1 别墅的定义 124
6.1.2 新派别墅的特点 124
6.1.3 生态环境上的特点 126
6.1.4 建筑设计上的特点 126
6.1.5 户型设计的特点 127
6.1.6 影响别墅品质的因素分析 127
6.2 别墅市场需求特征分析 128
6.2.1 别墅认知分析 128
6.2.2 调查对象背景情况分析 128
6.2.3 需求特征小结 132
6.3 中国别墅市场发展概况 132
6.3.1 国内别墅市场迎来第三次热潮 132
6.3.2 中国别墅市场进入两极分化阶段 133
6.3.3 中国新别墅时代正来临 138
6.4 青岛别墅市场现状 139
6.4.1 青岛别墅现状 139
6.4.2 青岛别墅市场的开发关键 142
6.4.3 青岛别墅地址及价格分析 143
6.5 青岛老别墅的发展 151
6.5.1 青岛早期城市别墅区的划分及类型 151
6.5.2 青岛别墅特点及著名别墅介绍 152
6.5.3 青岛老别墅的现状与保护 155
6.6 青岛别墅市场发展趋势分析 158
6.6.1 青岛别墅向新文化时代发展 158
6.6.2 青岛别墅租赁持续走俏 159
6.6.3 青岛高端豪宅别墅的发展方向 159
第七章 青岛市商业地产 160
7.1 商业地产相关概念 160
7.1.1 商业地产 160
7.1.2 Mall 160
7.1.3 空置率 163
7.2 中国商业地产现状概述 163
7.2.1 2006年中国商业地产快速发展 163
7.2.2 中国商业地产竞争激烈 165
7.2.3 中国商业地产风险分析 165
7.2.4 商业地产全国迅速扩展 167
7.2.5 商业地产成房地产市场热点 169
7.3 青岛商业地产发展现状 170
7.3.1 青岛商业地产加快发展速度 170
7.3.2 青岛五大商圈投资分析 173
7.3.3 青岛商业地产开发热潮涌现 176
7.3.4 青岛商业地产与旅游地产的关系 176
7.4 青岛市写字楼市场 178
7.4.1 青岛写字楼市场概述 178
7.4.2 青岛写字楼特征分析 178
7.4.3 2006年青岛写字楼市场有望突破困境 180
7.4.4 青岛经济开发区写字楼分析 182
7.5 商业地产发展中存在的问题 188
7.5.1 中国商业地产的三大发展瓶颈 188
7.5.2 商业地产急需解决的问题 189
7.5.3 商业地产过分依赖银行贷款 190
7.5.3 商业地产空置率过高 190
第八章 青岛市二手房市场 191
8.1 二手房概述 191
8.1.1 二手房的概念及种类 191
8.1.2 二手房专有名词的概念 191
8.1.3 分析二手房升值的特点 192
8.2 中国二手房市场分析 193
8.2.1 中国二手房市场的特点 193
8.2.2 2006年二手房市场概述 196
8.2.3 中国的二手房市场已回暖 199
8.3 青岛二手房市场现状 200
8.3.1 2006年11月青岛二手房市场分析 200
8.3.2 青岛二手房市场变购为租 201
8.3.3 新政引起青岛二手房销量下滑 202
8.3.4 青岛二手房市场价格分析 204
8.3.5 青岛二手房个税增长迅猛 205
8.4 青岛市二手房市场发展趋势分析 206
8.4.1 新政后青岛二手房市场将进入观望期 206
8.4.2 青岛高档二手房交易趋势分析 206
8.4.3 未来青岛二手房市场行情分析 208
第九章 重点企业分析 211
9.1 青岛海信房地产股份有限公司 211
9.1.1 公司简介 211
9.1.2 2005年青岛房地产十强企业海信地产排名第一 212
9.1.3 海信地产荣誉榜 212
9.2 青岛城市建设集团股份有限公司 214
9.2.1 公司简介 214
9.2.2 城建地产荣获“中国（青岛）首批城市运营商”称号 215
9.2.3 城建地产业绩与展望 216
9.3 青岛银盛泰集团有限公司 217
9.3.1 公司简介 217
9.3.2 银盛泰发展历程 218
9.3.3 银盛泰开发业绩 218
9.4 青岛华侨房地产开发有限公司 219
9.4.1 公司简介 219
9.4.2 华侨地产发展史 220
9.4.2 华侨地产开发观分析 221
9.4.3 华侨地产荣誉榜 222
第十章 青岛房地产投资分析 223
10.1国内房地产行业投资背景 223
10.1.1 十一五国内各区域房地产投资趋势 223
10.1.2 2006年上半年中国房地产开发投资资金情况分析 226
10.1.3 中国房地产行业投资几点建议 227
10.2 青岛房地产行业投资现状 228
10.2.1 2006年青岛房地产开发投资分析 228
10.2.2 2006年上半年青岛房地产投资现状 230
10.2.3 2006一季度青岛房地产开发投资走势良好 231
10.2.4 目前房产投资的方式 232
10.3 青岛房地产行业投资建议 233
10.3.1 房地产行业个人投资动机分析 233
10.3.2 房地产投资策略建议 234
10.3.2 国内房地产投资策略分析 236
10.3.3 政策调控下的房地产投资策略 239
10.4 影响房地产开发投资的因素分析 241
10.4.1 住宅投资的影响因素 241
10.4.2 非住宅投资的影响因素 241
10.4.3 城镇居民人均住宅需求的周期性波动 241
10.4.4 城镇居民可支配收入 241
10.4.5 收入预算约束 242
10.4.6 城市化进程与城镇人口发展 242
10.4.7 2006－2010年城镇商品房住宅的需求预测 242
第十一章 房地产行业融资分析 243
11.1 中国房地产行业发展与金融支持 243
11.1.1 1998年以来房地产发展与金融支持 243
11.1.2 房地产金融的现状 246
11.1.3 中国房地产金融存在的问题 248
11.1.4 对中国房地产金融发展的政策建议 249
11.2 中美房地产金融服务手段的对比分析 250
11.2.1 中国房地产市场金融服务手段分析 250
11.2.2 美国房地产市场金融服务手段分析 253
11.3 当前房地产融资市场分析 254
11.3.1 中国房地产融资概述 254
11.3.2 房地产融资格局形成的背景 254
11.3.3 目前房地产融资市场的主要特征 256
11.3.4 房地产融资市场的发展走势 257
11.4 中国房地产投资信托发展模式分析 258
11.4.1 美国房地产投资信托的发展模式 258
11.4.2 中国房地产投资信托发展现状 259
11.4.3 中国房地产投资信托方式的选择 260
第十二章 青岛房地产行业前景趋势分析 261
12.1 中国房地产行业发展前景 261
12.1.1 中国房地产行业未来发展趋势 261
12.1.2 中国房地产市场未来的经营取向 262
12.2 青岛房地产行业未来发展趋势分析 264
12.2.1 “十一五”青岛房地产市场的发展趋势分析 264
12.2.2 “十一五”青岛房地产行业发展规划 264
12.2.3 青岛开发区房地产市场的发展趋势 274
第十三 章房地产政策法规分析 275
13.1 中国房地产业的国家调控分析 275
13.1.1 国务院提出八项措施引导调控房地产市场 275
13.1.2 “国六条”新政对房地产市场的影响 276
13.1.3 《关于做好稳定住房价格工作的意见》 277
13.1.4 中国人民银行决定上调金融机构存贷款基准利率 280
13.2 房地产调控新政的效果与困境 281
13.2.1 新政的效果 281
13.2.2 新政的困局 282
13.2.3 房地产新政要点的正确解读 284
13.3 国家新政对青岛房地产市场的影响 287
13.3.1 新政对青岛房地产市场的影响分析 287
13.3.2 青岛强化房地产市场宏观调控的措施 290
13.4 政策法规介绍 291
13.4.1 中华人民共和国土地管理法 291
13.4.2 中华人民共和国城市房地产管理法 305
13.4.2 经济适用住房开发贷款管理暂行规定 311
13.4.3 商业银行房地产贷款风险管理指引 315
13.4.4 协议出让国有土地使用权规定 321
13.4.5 青岛市城市房地产开发经营管理条例 324
13.4.7 青岛市房地产抵押条例 328
13.4.8 青岛市普通商品住房管理办法 332
13.4.9 青岛市经济适用住房管理办法 335
13.4.10 青岛市经济适用住房价格管理暂行办法（修正） 340
图表 1：某市收费项目一览表 42
图表 2：企业贷款利率一览表 43
图表 3：GDP列表单位：亿元 49
图表 4：2002年青岛产业结构分布图 51
图表 5：2005年青岛产业结构分布图 51
图表 6：城市居民人均可支配收入 52
图表 7：城市居民人均消费支出 52
图表 8：城市居民家庭月人均消费支出 53
图表 9：2006年青岛市房地产价格指数 83
图表 10：2006年青岛市土地出让一览表 84
图表 11：郊区住宅的类型 109
图表 12：小区内配套设置合理的内部设施 110
图表 13：普通住宅成交均价走势图(单位：元/平方米) 111
图表 14：2005年1月——2006年3月青岛普通住宅月度成交价格统计表 111
图表 15：2006年3月各主要区域住宅成交均价走势图(单位：元/平方米) 112
图表 16：主城四区住宅成交均价走势图(单位：元/平方米) 112
图表 17：商品住宅各月供应及成交面积走势图(单位：万平方米) 114
图表 18：各月住宅面积供销比及价格环比走势图 114
图表 19：一季度各区域商品住宅供应及销售面积对比图(单位：万平方米) 115
图表 20：商品住宅价格走势预测图(单位：元/方米，4月份以后数据为预测值) 116
图表 21：已交付使用的酒店式公寓 118
图表 22：被访者个人背景图 129
图表 23：被访者从业情况图 129
图表 24：被访者个人资产情况比例图 130
图表 25：被访者个人收入情况图 130
图表 26：被访者私车情况分布比例图 132
图表 27：1998年以来房地产与固定资产投资增长 243
图表 28：90年代以来房地产投资与销售增长的比较 244
图表 29：个人购房的面积占比 244
图表 30：1998年以来对企业的房地产信贷 245
图表 31：1998年以来个人消费贷款和个人住房贷款增长 246
图表 32：我国房地产市场运行及其资金流程图 247
图表 33：美国的房地产金融市场结构 249
图表 34：人民币存贷款利率调整表 单位：% 280
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