【报告名称】 2006-2007年西安房地产市场分析及投资咨询报告
【关 键 词】 西安房地产管理 西安房地产价格 西安房地产企业 西安房地产投资
【出品单位】 地产互动资源信息网
【出版日期】 2007年3月
【交付方式】 权限下载
【报告页码】 383页
【报告字数】 37.2万字
【图表数量】 26个
２００６年西安市房地产市场在２００５年快速增长的基础上继续保持稳定、快速、健康发展的态势，市场形势良好，商品房市场表现活跃，投资量、施工面积、竣工面积、销售面积等指标快速增长，市场成交活跃，空置量持续减少。2005年来伴随着国家金融政策的调控，开发商资金构成情况也处于进一步调整过程。从资金来源上看：2005年房地产开发资金来源结构中开发商自有资金及预售资金比例进一步扩大。自有资金占总投资的40.78%，较２００４年该比例增加了4.36%，实际投资额较上年增长18.98%；借贷资金较上年该比例下降了6.43%。
随着国家商品房建设步伐的加快及商品房开发、销售各方面政策的完善和推进，宏观经济的持续向好，居民收入的稳步增长，西安的房地产市场进入了一个强势上升期，尤其是商品房销售的高速增长，说明了西安市房地产市场逐步走向良性循环的轨迹；另一方面由于国家继续重点扶持房地产业，继续采用优惠政策，优化市场环境，进一步激活房地产市场，今年准备政府积极整顿和规范房地产市场，培育品牌，转变房地产市场管理职能，力求给房地产业一个自由发挥且有充分公益保障的空间，说明了西安的房地产市场将告别成长期，迈进成熟期，走向规范，使开发商的投资行为趋于市场化，消费者的购房行为更加理性，政府充当的角色更具经济性。
2006年西安土地交易价格上涨4.5％；房屋销售价格上涨3.5％，与2004年、2005年相比涨幅为近三年最低，比全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.4％低了近两个百分点；房屋租赁和物业管理价格分别上涨1.2％和0.2％
未来西安的市场走势将呈现出总体看好、平稳发展的态势，产业成熟期的?D些特征将逐步涌现，不再出现大起大落的局面，并保持一定的增长速度。
报告目录预览
第一章房地产相关概念 8
1.1房地产业的定义及分类 8
1.1.1房地产定义 8
1.1.2房地产的分类 9
1.1.3房地产业主要涵盖的领域 10
1.2房地产市场的基本概念 10
1.2.1房地产市场的组成部分 10
1.2.2房地产行业对经济和生活的影响 11
1.2.3中国房地产市场的特点 12
1.2.4房地产行业管理的职责 12
1.3房地产市场分析的内容和特点 13
1.3.1房地产市场分析的层次 13
1.3.2房地产市场分析的内容 14
1.3.3房产地市场分析的特点 14
1.3.4提高房地产市场分析有效性的途径 15
第二章房地产业发展状况 16
2.1中国房地产业发展现状 16
2.1.1中国房地产发展状况 16
2.1.22006年上半年中国房地产市场形势分析 21
2.1.3中国房地产周期 26
2.2从宏观经济角度看中国房地产业 31
2.2.1宏观经济与房地产业二者相互影响 31
2.2.2中国独有的增长模式将影响房地产业发展 32
2.2.3宏观参数的调整将对房地产影响巨大 33
2.3中国房地产行业面临的挑战 33
2.3.1全球房地产泡沫威胁经济发展 33
2.3.2中国房地产行业五大弊端 39
2.3.3中国房地产业面临的主要问题 39
2.3.4当前中国房地产市场的新问题 40
2.3.5中国房地产品牌缺乏影响力 42
2.4中国房地产行业发展的策略 44
2.4.1中国房地产行业主要问题分析 44
2.4.2解决房地产问题的对策分析 46
2.4.3房地产企业集团发展的对策与思路 50
2.5中国房地产业发展的前景预测 51
2.5.1房地产业发展趋势 51
2.5.2房地产业未来竞争策略分析 53
第三章西安房地产业的宏观环境 54
3.1西安市的宏观经济状况 54
3.1.12005年西安市国民经济运行状况 54
3.1.2西安房地产宏观经济分析 59
3.1.3西安城市居民收入持续稳定增长 60
3.1.4西安城市居民家庭支出新动向 61
3.2宏观政策环境 63
3.2.1房地产税收政策 63
3.2.2房地产行业政策 65
3.2.3房地产金融政策 66
3.3西安市产业结构规划与城市建设 67
3.3.1西安市城市概况 67
3.3.2西安市产业结构和布局调整 72
3.3.3西安城市总体规划 74
3.3.4西安城市建设将实行“古新分治” 76
第四章西安市房地产市场概况 77
4.1西安房地产业发展现状 77
4.1.12005年西安房地产市场分析 77
4.1.22006年西安市房地产市场分析 82
4.1.3西安房地产市场运行特点 84
4.1.4西安楼市整体发展平稳 85
4.2西安房地产市场价格分析 86
4.2.1西安房地产价格分析 86
4.2.2西安房价稳中带涨 89
4.2.3西安房价上涨原因分析 90
4.3西安房地产发展面临的问题 90
4.3.1西安房地产市场存在的主要问题 90
4.3.2西安房价保持增长的影响及危害 91
4.3.3西安市房地产开发存在的问题 91
第五章西安房地产市场土地供给分析 92
5.1土地市场的相关概念 92
5.1.1城市土地市场供应的概念与特点 92
5.1.2土地市场的特殊性 95
5.1.3房价与土地成本 96
5.2中国土地市场状况 98
5.2.12005年中国土地市场综述 98
5.2.22006年中国土地市场状况 102
5.2.3中国土地市场的特点 102
5.2.4中国土地市场发展趋向理性 103
5.3西安土地市场的供给分析 105
5.3.1 2004西安土地市场回顾 105
5.3.2西安加大土地供应 107
5.3.3西安土地市场的六大问题 108
5.4中国土地供给政策与策略分析 108
5.4.12007年中国仍会加强房地产市场土地供应调控 108
5.4.2中国土地供应政策倾向普通住宅 111
5.4.3土地供应政策调整对中国房地产业发展的影响 112
5.4.4土地政策的变化及其策略 114
第六章西安住宅市场 117
6.1西安概念住宅的概念确定 117
6.1.1健康住宅概念 117
6.1.2节能概念 118
6.2西安住宅市场概况 118
6.2.1中低端住宅走俏西安市场 118
6.2.2西安住宅新品不断更新换代 119
6.2.3西安高端住宅迎来新发展 120
6.3西安住宅消费理念逐步走向"性价比" 122
6.3.1房屋“性价比”七大要素 122
6.3.2价格不再是消费者购买与否的充要条件 122
6.3.3“价格营销”充斥西安楼市 123
6.3.4“性价比”是住宅商品核心竞争力 124
6.4西安住宅发展前景与趋势 124
6.4.1西安低密度住宅前景看好 124
6.4.2西安高端住宅前景广阔 125
6.4.3西安景观住宅前景乐观 125
6.4.4西安住宅市场趋势 126
第七章西安别墅市场 129
7.1别墅的定义与特点 129
7.1.1别墅的定义 129
7.1.2新派别墅的特点 129
7.2西安别墅市场分析 130
7.2.1西安别墅市场分析 130
7.2.2西安别墅市场运行平稳 132
7.2.3西安后别墅时代到来 133
7.3别墅市场需求特征分析 135
7.3.1别墅认知分析 135
7.3.2调查对象背景情况分析 136
7.3.3需求特征小结 140
7.4西安别墅市场面临的问题与发展策略 141
7.4.1西安别墅产品需要更新换代 141
第八章西安市商业地产 141
8.1中国商业地产 141
8.1.1中国商业地产发展呈现四大特征 141
8.1.2商业街成为中国商业地产发展的新热点 142
8.1.3中国商业地产已进入新规则时代 144
8.1.4中国商业地产市场的特征与机遇 144
8.1.52006年中国商业地产快速发展 147
8.2西安市商业地产发展状况 149
8.2.1透析西安商业地产 149
8.2.22005年西安商业地产回顾 150
8.2.3西安商业地产迎来发展高峰期 155
8.2.4西安商业地产四大战役拉响 156
8.3西安市商业地产发展的策略 158
8.3.1西安商业地产三大实战攻略 158
8.3.2西安商业地产发展优势及特点 159
8.3.3西安商业地产面临的困难及挑战 160
第九章西安写字楼市场 161
9.1中国写字楼市场概况 161
9.1.1近年全国写字楼市场的回顾 161
9.1.2中国写字楼市场供应量大增 164
9.1.32006年中国写字楼产品大趋势 168
9.2西安写字楼发展概况 170
9.2.12002-2004年的西安市写字楼市场分析 170
9.2.2新政后西安写字楼迎来契机 173
9.2.3生态建筑成为西安写字楼市场热点 174
9.2.4西安写字楼发展的新概念 176
9.3西安写字楼市场面临的问题与发展对策 179
9.3.1需求不足制约西安写字楼开发 179
9.3.2西安写字楼消费需求分析 179
9.3.3西安写字楼市场发展策略 181
9.4.1西安写字楼未来“三大”趋势 182
9.4.2西安文化写字楼将唱主角 183
9.4.3西安写字楼多元化发展将成趋势 183
9.4.4西安高性价比、高品质写字楼发展前景广阔 184
第十章西安二手房市场 184
10.1二手房概述 184
10.1.1二手房定义及种类 184
10.1.2二手房市场名词解释 185
10.1.3二手房市场五大优势 186
10.2西安二手房发展状况 187
10.2.1 2006年西安楼二手房市场总体分析 187
10.2.2西安市二手房市场分析 187
10.2.3西安二手房市场回暖 189
10.2.4西安市二手房购买群体 190
10.3西安二手房市场的问题分析 191
10.3.1西安二手房市场存在的问题 191
10.3.2西安三大瓶颈阻碍二手房的发展 194
10.3.3西安二手房市场面临的问题 195
10.4西安二手房发展趋势预测 197
10.4.1西安二手房市场展望 197
10.4.2西安长安区二手房前景广阔 198
第十一章重要企业 199
11.1西安海星科技投资控股（集团）有限公司 199
11.1.1公司简介 199
11.1.22005－2006年第一季度西安海星科技经营状况 199
11.1.3公司面临的风险及对策 212
11.1.4未来公司发展机遇、挑战和发展战略 213
11.2西安荣华集团 214
11.2.1公司简介 214
11.2.2人才战略 214
11.2.3荣华企业加强网络建设赢得无限商机 215
11.3西安高科集团高科房产有限责任公司 216
11.3.1公司简介 216
11.3.2高科集团公司打造房产精英团队 216
11.3.3高科物业通过质量管理体系换版认证 217
11.3.4高科城市风景?夏日景色大受青睐 217
11.4西安万科集团 218
11.4.1公司简介 218
11.4.2西安万科房地产企业的运行程序设计 219
11.4.3西安万科提高房地产开发竞争力路线 220
11.4.4西安万科建立人才培养机制的举措 221
第十二章西安市房地产市场区域分析 222
12.1城南 222
12.1.1城南的环境现状 222
12.1.2城南与其他区域的比较 223
12.1.3城南的房地产现状 224
12.1.4城南房地产的未来 226
12.2城北 227
12.2.1城北环境现状 227
12.2.2城北与其他区域的比较 228
12.2.3城北房地产现状 229
12.2.4城北房地产未来前景 230
12.3城东 231
12.3.1城东地产发展概述 231
12.3.2城东综合环境 232
12.3.3城东与其他区域的比较 234
12.3.4城东房地产现状 234
12.3.5城东房地产前景 235
12.4城西 236
12.4.1城西区发展主要特点 236
12.4.2城西与其他区域的比较 238
12.4.3城西房地产现状 238
12.5高新 239
12.5.1西高新的环境现状 239
12.5.2西高新与其他区域的比较 241
12.5.3西高新的房地产现状 241
12.5.4西高新房地产的前景 243
12.6长安 244
12.6.1长安区发展的政策支持 244
12.6.2长安区的市场发展 251
12.6.3长安区房地产现状 252
12.6.4长安区与其他区域的比较 253
12.6.5长安区未来发展前景 254
第十三章房地产发展的营销策略 256
13.1房地产营销策划和运作 256
13.1.1营销是永恒的主题 256
13.1.2房地产公开发售的策划和运作 257
13.1.3大宗交易的策划和运作 259
13.1.4房地产五大营销策略 260
13.2房地产营销渠道分析 260
13.2.1房地产营销渠道类型 260
13.2.2房地产中间商面面观 261
13.2.3房地产营销代理招标投标 265
13.3网络营销 269
13.3.1房地产网络营销 269
13.3.2房地产网络营销运作机理 269
13.3.3房地产网络营销的优势 270
13.3.4网络营销的不足与改进 272
13.4整合营销 274
13.4.1整合营销概述 274
13.4.2房地产整合营销的内涵 275
13.4.3中国房地产业所面临的市场营销问题 275
13.4.4整合营销战略在房地产开发中的实施步骤 276
第十四章西安房地产投资分析 283
14.1中国房地产市场投资现状 283
14.1.12006年上半年中国房地产开发投资资金情况分析 283
14.1.22005年中国房地产行业调控的特点是双向调控 284
14.1.3中国宏观调控效果有所显现 285
14.1.4不同区域市场表现各不相同 285
14.2西安市房地产投资热点分析 286
14.2.1西安酒店式公寓成为投资热点 286
14.2.2旅游地产变成西安商业地产投资新热 287
14.2.3西安高新区商业地产商机浮现 287
14.3房地产投资的风险 289
14.3.1房地产的投资的经营风险 289
14.3.2房地产投资的法律风险 289
第十五章中国房地产融资分析 292
15.1中国房地产融资概况 292
15.1.12005年中国房地产融资渠道拓宽 292
15.1.2房地产典当成为融资新方式 294
15.1.3 2005年房地产业意图拓展海外融资 294
15.2房地产多元化融资 295
15.2.1房地产信托 295
15.2.2房地产基金 296
15.3房地产信托投资基金拓宽融资渠道 297
15.3.1房地产投资信托基金的基本概念与特点 297
15.3.2发展房地产投资信托基金的重要意义 297
15.3.3房地产信托投资基金具有的优势 298
15.3.4中国发展房地产投资信托基金的问题及政策建议 298
15.4中国地产业融资的对策 300
15.4.1房产信贷的贷前风险控制 300
15.4.2防范房产信贷风险的策略分析 300
15.4.3随市场需求优化房地产信贷结构 302
15.4.4解决商业地产融资的新手段 304
第十六章西安市房地产的发展趋势预测 306
16.1中国房地产行业发展大趋势 306
16.1.1房地产的信息化发展趋势 306
16.1.2房地产行业发展的专业化趋势 309
16.1.3房地产行业与金融界融合的新趋势 310
16.1.4房地产创新开发新趋势 310
16.1.5网络时代房产发展六趋势 311
16.1.6房地产开发企业的四大发展趋势 312
16.2西安房地产发展的前景与趋势 313
16.2.1 2007西安房地产走势分析 313
16.2.2西安房地产的发展前景 314
16.2.3西安房地产市场未来发展趋势 315
第十七章房地产政策分析 318
17.1中国房地产业的国家调控分析 318
17.1.1国务院提出八项措施引导调控房地产市场 318
17.1.2"国六条"新政对房地产市场的影响 318
17.1.3《关于做好稳定住房价格工作的意见》 320
17.1.4中国人民银行决定上调金融机构存贷款基准利率 322
17.2中国房地产新政解读 324
17.2.1解读九部委地产新政 324
17.2.2房地产新政策的关键和关键的政策 328
17.2.3中国房产新政触动各地楼市 328
17.2.4九部委新政之西安解读 330
17.3政策法规介绍 330
17.3.1中华人民共和国土地管理法 330
17.3.2招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范 344
17.3.3协议出让国有土地使用权规定 355
17.3.4西安市土地储备条例西安市土地储备条例 359
17.3.5西安市城市房屋使用安全管理条例 361
17.3.6西安市城市居住区物业管理条例 364
17.3.7陕西省西安市关于加强房地产销售、预售、租赁广告管理的通知 373
17.3.8西安市经济适用住房建设管理办法 374
17.3.9西安市城市规划管理条例 377
图表 1 房地产市场体系 11
图表 2 我国商品房销售面积和销售额增长率 27
图表 3 景气指数制作过程 29
图表 4 房地产开发投资额 单位：万元 78
图表 5 房地产投资及商品房建设投资额 78
图表 6 分物业房地产投资 单位：万元 78
图表 7 不同物业投资状况 79
图表 8 不同物业占房地产投资比例 79
图表 9 经济适用房投资占住宅投资比例 单位：万元 79
图表 10 西安市经济适用房占住宅比例图 80
图表 11 竣工面积与施工面积单位：平方米 80
图表 12 西安市房地产竣工面积与施工面积对比图 81
图表 13 西安市历年各类物业空置面积单位：平方米 81
图表 14 各物业空置面积对比图 82
图表 15 西安市商品房销售额 单位：万元 87
图表 16 西安市各物业销售额对比图 87
图表 17 西安市历年房地产销售价格指数 88
图表 18 西安市房地产及商品房销售价格指数对比图 88
图表 19 西安市２００６年２月各城区物业均价图 89
图表 20 对"消费者购房决策要素排序"的调查结果 123
图表 21 被访者个人背景图 137
图表 22 被访者从业情况图 137
图表 23 被访者个人资产情况比例图 138
图表 24 被访者个人收入情况图 138
图表 25 被访者私车情况分布比例图 140
图表 26 人民币存贷款利率调整表 单位：% 323
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