【报告名称】 2006-2007年中国物业管理市场分析及投资咨询报告
【关 键 词】 物业管理发展 物业管理企业 物业管理费用 物业管理法律
【出品单位】 地产互动资源信息网
【出版日期】 2007年3月 
【交付方式】 权限下载
【报告页码】 400页
【报告字数】 40.7万字
【图表数量】 54个

　　物业管理发展到今天,仅仅二三十年的时间.进入21世纪,各个行业逐渐开始出现物业管理,物业管理也逐渐在市场中占一定的经济比例.物业管理公司也逐渐实行法制化和区域化管理,初步实行市场化运作,并不断实行品牌经营和集团化发展,逐步迈入高科技新领域。物业的智能化也越来越常见.物业管理如何实现效益的最优化如何予管理于服务中如何在现有的物质经济条件下创造出更大的经济价值等等问题是近年来人民关心的热点.特别是物业管理的模式,各种观念不断翻新.物业管理模式是当今物业管理行业中讨论最为多的话题.的确,如何在现有的经济政治条件下,特别是在我国这样社会主义特色的经济政治条件下寻求到好的合适的物业管理发展模式对我们的管理和服务工作不仅仅是推动问题了.

名称	实有房屋建筑面积(万平方米)	实有物业管理面积(万平方米)	实有物业管理占总面积的比率	实有住宅建筑面积(万平方米)	实有物业管理面积(万平方米)	实有物业管理占总面积的比率
上海	31802	20744	65%	19310	16661	86%
北京	27430	5930.99	21.6%	14211	4630.85	32.58%
深圳	7119	3387	48%	3768	2540	67%
甘肃省	9647	39.05	0.4%	5151	34.27	0.67%
陕西省	14328	301.08	2.1%	7624	253.88	3.3%

　　(1)到2001年底，深圳物业管理覆盖率达95%以上，物业管理渗透到传统物业管理项目（小区、大厦、工业区）以外的学校、医院、营房、机关、宾馆、车站、码头、公园、农村等各个领域，形成了一大批知名品牌物业管理企业，其中有40多家企业分别在全国大中城市接管物业达3000多万平方米，像中海、金地、万科等企业管理规模均在500万平方米以上，其中中海达到1300万平方米；
　　(2)上海物业管理覆盖率达80%以上，如上房物业管理公司规模达到1000万平方米，在上海1700余家企业中名列前茅，物业管理从经营理念、体制、运作到效益更为精细、理智和成熟；
　　(3)以北京为代表的华北地区物业管理覆盖率达35%，北京天虹集团管理规模达到500万平方米以上，青岛和济南分别为25%和22%；
　　(4)以武汉、长沙为代表的华中地区物业管理覆盖率则相对偏低，分别为6%主5%，而南昌只有1%；
　　(5)西南地区以重庆、成都、昆明、贵阳为代表，因西部大开发带来的机遇，近年来发展迅速，物业管理覆盖率分别达30%、41%、25%和15%。西北地区发展相对滞后，除西安物业管理覆盖率超出10%以外，其他省市区最多不到2%；东北地区主要集中与大城市和沿海城市，大连物业管理覆盖率为31%，沈阳为19%，长春为15%，哈尔滨为17%。其中大连万达集团、大连机关新型集团、长春房地集团和哈尔滨住宅新区物业管理总公司管理面积均在100万平方米以上。

报告目录
第一章　物业管理的相关概述 7
1.1　物业管理的介绍 7
1.1.1　物业管理的定义 7
1.1.2　物业管理的主要内容 8
1.1.3　物业管理的历史发展分期 10
1.2　国内外物业管理基本特征的比较 12
1.2.1　国外物业管理的基本特征分析 12
1.2.2　国内物业管理的基本特征分析 14
1.3　物业管理产权理论的简析 16
1.3.1　产权理论的简介 16
1.3.2　物业管理产权理论的产生 16
1.3.3　中国物业管理发展产权理论的解释 18
第二章　国际物业管理的发展综述 19
2.1　国外物业管理的发展 19
2.1.1　国外物业管理的优秀模式 19
2.1.2　国外物业管理的成功之道 21
2.1.3　国外传媒业办公大楼的管理技巧 23
2.1.4　国外住宅小区的物业管理概况 29
2.2　美国 31
2.2.1　美国的物业管理现状 31
2.2.2　美国物业管理的主要特征 32
2.2.3　美国物业管理的优质服务 34
2.2.4　美国物业管理企业的经费运作概况 35
2.3　新加坡 38
2.3.1　新加坡物业管理的总体印象 38
2.3.2　新加坡的物业管理的浅析 41
2.3.3　新加坡共管式物业管理概况 43
2.4　澳大利亚 44
2.4.1　澳大利亚的物业管理浅析 44
2.4.2　澳大利亚物业管理的主要特征 45
第三章　中国物业管理的发展 47
3.1　中国物业管理发展的总体概况 47
3.1.1　中国物业管理的发展环境分析 47
3.1.2　中国物业管理在政治经济文化中的发展情况 48
3.1.3　物业管理的发展模式及各自的利弊 51
3.1.4　中国物业管理可持续发展战略分析 54
3.2　中国物业管理行业结构简析 59
3.2.1　潜在的进入者 59
3.2.2　替代品 60
3.2.3　购买者的讨价还价能力 61
3.2.4　供应者的讨价还价能力 61
3.2.5　行业内部现有竞争者的抗衡 62
3.3　物业管理的法律特色与完善 62
3.3.1　物业纠纷类型和法律特征 62
3.3.2　物业纠纷的原因分析 64
3.3.3　物业纠纷的解决办法及国外的经验 65
3.4　中国物业管理发展存在的问题 66
3.4.1　中国与世界先进物业管理模式存在的差距 66
3.4.2　中国物业管理发展过程中面临的问题 68
3.4.3　中国物业管理存在的主要矛盾 70
3.4.4　物业管理市场存在信息不对称 72
3.5　中国物业管理发展的策略 73
3.5.1　中国物业管理发展的对策 73
3.5.2　推行物业管理市场化发展的对策 75
3.5.3　物业管理信息不对称的解决方法 76
3.5.4　创新物业管理服务促进行业稳健发展 77
3.5.5　物业管理步入法制化发展阶段的建议 80
3.5.6　加快高校物业管理健康发展的建议 86
第四章　物业管理的费用分析 88
4.1　物业管理费的介绍 88
4.1.1　物业管理费的构成 88
4.1.2　物业管理费的收费标准 89
4.1.3　物业管理费的核算方法 90
4.1.4　物业管理费的主要用途 90
4.2　物业管理服务与收费的关系分析 91
4.2.1　对物业服务收费矛盾纠纷的成因思考 91
4.2.2　物业服务收费矛盾解决的基本思路与对策 94
4.2.3　物业服务收费两种方式的比较分析 96
4.3　对物业管理低收费与零收费的理性思考 99
4.3.1　市场经济下低收费和零收费现象的分析 99
4.3.2　法律层面的低收费和零收费的审视与考量 101
4.3.3　低收费和零收费的对策建议 102
4.4　物业管理费用收取存在的问题及对策 103
4.4.1　物业管理欠费问题的原因分析和解决建议 103
4.4.2　解决物管费困局的新思路 106
4.4.3　物业管理收费遵循质价相符的分析 110
4.4.4　物业公司收缴物业管理费的内部控制和核算分析 112
第五章　物业管理招投标的发展 114
5.1　物业管理招投标机制的综述 114
5.1.1　物业管理招投标活动的认识 114
5.1.2　物业管理招投标的特征与其要点 115
5.1.3　物业管理招投标的必要性和意义 119
5.1.4　物业管理依法实行招投标制度的利处 121
5.2　物业管理招投标方式的分析 122
5.2.1　物业管理行业的健康发展亟需推行招投标 122
5.2.2 中国物业管理三种招标的方法 123
5.3　物业管理招投标存在的问题 125
5.3.1　物业管理招投标制度缺陷和现实的困境 125
5.3.2　物业管理招投标中面临的三大误区 132
5.3.3　实施物业管理招投标所存在的主要问题 137
5.3.4　物业管理招投标待解决的四大难题 138
5.4　物业管理招投标的对策 140
5.4.1　实施物业管理招投标的措施 140
5.4.2　市场化的物业管理科学开展招标投标的对策 142
5.4.3　理顺物业管理招投标关系的思考 143
5.4.4　完善物业管理招投标的六点建议 144
5.4.5　物业招投标市场机制培育和完善的基本要素 146
第六章　中国主要地区物业管理的发展 148
6.1　深圳 148
6.1.1　深圳物业管理的发展现状 148
6.1.2　深圳物业管理的特点 149
6.1.3　深圳物业管理招投标迈入攻坚时刻 150
6.1.4　深圳宝安区农村物业管理概况 153
6.1.5　深圳物业管理发展的趋势 154
6.1.6　深圳欲五年实现物业管理的全覆盖 155
6.2　北京 156
6.2.1　北京物业管理的发展综述 156
6.2.2　北京市物业管理的收费分析 157
6.2.3　北京物业管理存在的问题 162
6.2.4　北京物业管理出现新的规定 162
6.2.5  北京物业管理存在六大弊病 163
6.3　上海 165
6.3.1　上海物业管理的总体透视 165
6.3.2　上海物业管理价格的市场化升速 171
6.3.3　上海民营物业管理企业发展现况 174
6.3.4　上海民营物业管理企业面临的问题 176
6.3.5　上海民营物业管理企业的发展举措 178
6.4　广州 179
6.4.1　广州市物业管理招投标的概况 179
6.4.2　广州物业管理出现新的模式 180
6.4.3　广州物业管理深入发展的对策 182
6.4.4　广州物业管理新规显现四大变化 186
第七章　重点企业 187
7.1　天鸿集团 187
7.1.1　集团简介 187
7.1.2　天鸿集团物业管理品牌的发展概况 189
7.2　中海物业 191
7.2.1　公司简介 191
7.2.2　新形象促进中海物业品牌发展战略 192
7.3　万厦居业 193
7.3.1　公司简介 193
7.3.2　万厦居业以创新品牌获得市场 194
7.3.3　万厦居业造就深圳物业管理的名片 197
7.4　上海陆家嘴物业管理有限公司 199
7.4.1　公司简介 199
7.4.2　“保姆”变成“管家” 199
7.4.3　品牌铸造上海陆家嘴物业管理有限公司 201
第八章　中国物业管理企业的经营管理 205
8.1　中国物业管理企业的发展 205
8.1.1　物业管理企业品质管理的概况 205
8.1.2　国有物业管理企业改革的难点及对策 209
8.1.3　物业管理企业在前期介入阶段的作用分析 211
8.1.4　现代物业管理公司盈利模式的浅析 213
8.1.5　物业管理企业的专业化是一种战略选择 217
8.1.6　民营物业管理企业发展存在的优势 220
8.2　物业管理企业的企业文化建设的浅析 221
8.2.1　物业管理企业的企业文化建设的必要性 221
8.2.2　物业管理企业的企业文化建设的困难 222
8.2.3　物业管理企业文化建设应遵循的原则 222
8.2.4　物业管理企业的企业文化建设的举措 223
8.3　物业管理企业的诚信分析 224
8.3.1　诚信是做企业的根本 224
8.3.2　诚信造就物业管理行业的发展 226
8.3.3　诚信对物业管理行业发展的利处 226
8.3.4　物业管理存在的不诚信种种表现 228
8.3.5　物业管理行业诚信机制的建立 229
8.4　物业管理企业发展存在的问题 231
8.4.1　物管企业发展面临的挑战 231
8.4.2　物业管理企业存在的危机 232
8.4.3　高校物业管理企业面临的挑战 235
8.4.4　民营物管企业发展的风险 237
8.5　物业管理企业的发展策略 238
8.5.1　物业管理企业发展的建议 238
8.5.2　物业管理企业应多维度积累无形资产 240
8.5.3　物业管理企业应注重企业的形象设计 242
8.5.4　物业管理企业的设备维修保养体系亟待建立 244
8.5.5　物业管理企业的品牌营销策略 246
8.5.6　高校物业管理企业发展的对策 251
第九章　房地产行业 254
9.1　中国房地产业发展现状 254
9.1.1　2004年中国房地产市场分析 254
9.1.2　2005年房地产市场分析 260
9.1.3　2006年上半年中国房地产市场形势分析 268
9.1.4　中国房地产周期 277
9.1.5　房地产整合时代到来 278
9.2　从宏观经济角度看中国房地产业 281
9.2.1　宏观经济与房地产业二者相互影响 281
9.2.2　中国独有的增长模式将影响房地产业发展 282
9.2.3　宏观参数的调整将对房地产影响巨大 283
9.3　房地产与物业管理的发展分析 283
9.3.1　房地产与物业管理的关系 283
9.3.2　物业管理是房地产企业的诚信及品牌的伸展 285
9.3.3　物业管理陪伴房地产业发展由陌生成为依赖 287
9.3.4　物业管理在房地产开发中的主导作用浅析 289
9.3.5　优秀的物业管理是房地产业发展的图腾 292
9.3.6　物业管理成为房地产开发经营主角的对策 295
9.4　中国房地产行业面临的挑战 296
9.4.1　全球房地产泡沫威胁经济发展 296
9.4.2　中国房地产行业五大弊端 303
9.4.3　中国房地产业面临的主要问题 303
9.4.4　当前中国房地产市场的新问题 304
9.4.5　中国房地产品牌缺乏影响力 307
9.5　中国房地产行业发展的策略 309
9.5.1　中国房地产行业主要对策分析 309
9.5.2　解决房地产问题的对策分析 312
9.5.3　房地产企业集团发展的对策与思路 316
9.6　中国房地产业发展的前景与趋势 318
9.6.1　2006年中国房地产前景不容乐观 318
9.6.2　房地产行业发展的专业化趋势 320
9.6.3　房地产创新开发新趋势 322
9.6.4　房地产开发企业的发展趋势 323
第十章　物业管理的竞争分析 332
10.1　物业管理的竞争格局 332
10.1.1　物业管理行业步向品牌竞争的时代 332
10.1.2　物业管理企业竞争促进品质提高 332
10.1.3　物业管理的发展与竞争趋势的分析 334
10.2　物业管理中的品牌竞争探析 337
10.2.1　品牌和物业管理品牌 337
10.2.2　创建物业管理品牌的条件 337
10.2.3　创建物业管理品牌的必然性 338
10.2.4　建立物业管理品牌的策略 339
10.3　物业管理竞争力提升的策略 340
10.3.1　提升中国物业管理企业竞争力的建议 340
10.3.2　创造与培养物业管理企业的核心竞争力 341
10.3.3　物业管理企业竞争力的提升对策浅析 344
10.3.4　物业管理企业提高自身竞争力的方法 346
第十一章　物业管理的发展趋势 349
11.1　中国物业管理的发展趋势 349
11.1.1　物业管理服务代理集成商模式的发展方向 349
11.1.2　中国物业管理体制发展前景预测 352
11.1.3　物业管理行业重组发展的新趋势 353
11.1.4　新世纪中国物业管理的服务发展趋势 356
11.1.5　高校物业管理的发展预测 359
11.2　物业管理企业的发展预测 362
11.2.1　物业管理企业的发展趋势 362
11.2.2　服务集成商成为未来物业管理企业的角色 364
11.2.3 从开发商视角看物业管理企业的发展前景 368
附录： 371
附录一：《物业管理条例》 371
附录二：《物业服务收费管理办法》 380
附录三：《普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）》 383
附录四：《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》 391
附录五：《物业管理企业资质管理办法》 394
附录六：《中华人民共和国招标投标法》 398

图表 1注册物业经理的平均时间分配 36
图表 2注册物业经理的各类收入比列 37
图表 3注册物业经理在各项地产行业的比例 37
图表 4各地物业管理的覆盖率 50
图表 52001－2004 年全国房地产完成投资增幅情况 254
图表 62001－2004 年全国房地产完成投资占固定资产的比重 254
图表 72004 年全国及东中西部商品房投资增幅情况 255
图表 82004 年1－12 月房地产开发投资比重情况 255
图表 92004 年1－12 月商品住宅、办公楼、商业营业用房完成投资情况（单位：亿元） 255
图表 102004 年1－12 月经济适用房占商品住宅比重 256
图表 112004 年1－12 月分地区商品住宅完成投资情况 256
图表 12房地产开发资金来源比重和增长情况对照表 256
图表 132004 年1－12 月全国房地产开发到位资金情况 257
图表 142004 年1－12 月全国房地产开发资金来源情况 257
图表 152004年1-12月全国购置土地面积 257
图表 162004 年全国及东中西部土地购置面积增幅情况 258
图表 172004年1-12月各地区房地产开发投资情况 258
图表 182004年1-12月全国完成开发土地面积（单位：万平方米） 259
图表 192004 年全国土地开发完成面积增幅情况 259
图表 202005年1-6月全国土地购置与开发面积（单位：万平方米） 261
图表 212005年1-6月全国土地购置与开发面积曲线图 261
图表 222005年1-06月全国房地产开发投资完成额 262
图表 232005年1-06月东部地区房地产开发投资完成额 262
图表 242005年1-06月东部地区房地产开发投资完成额曲线图 262
图表 252005年1-06月中部地区房地产开发投资完成额 262
图表 262005年1-06月中部地区房地产开发投资完成额曲线图 263
图表 272005年1-06月西部地区房地产开发投资完成额 263
图表 282005年1-06月西部地区房地产开发投资完成额曲线图 263
图表 292005年1-12月全国完成开发土地面积（单位：万平方米） 263
图表 302005年1-12月全国完成开发土地面积曲线图 264
图表 312005年1-12月全国购置土地面积（单位：万平方米） 264
图表 322005年1-12月全国购置土地面积曲线图 264
图表 332005年1-12月全国房地产开发投资完成额（单位：亿元） 264
图表 342005年1-12月全国房地产开发投资完成额曲线图 265
图表 352005年1-12月东部地区房地产开发投资完成额（单位：亿元） 265
图表 362005年1-12月东部地区房地产开发投资完成额曲线图 265
图表 372005年1-12月中部地区房地产开发投资完成额（单位：亿元） 266
图表 382005年1-12月中部地区房地产开发投资完成额曲线图 266
图表 392005年1-12月西部地区房地产开发投资完成额 266
图表 402005年1-12月商品房销售面积 266
图表 412005年1-12月商品房销售面积曲线图 267
图表 422005年1-12月商品房销售额 267
图表 432005年1-12月商品房销售额曲线图 268
图表 441994-2006年上半年全国固定资产投资情况 270
图表 452006年6月国房景气指数 270
图表 46房地产投资结构情况 271
图表 472006年上半年全国房地产开发投资资金来源情况（单位：亿元） 272
图表 48土地开发投资情况 272
图表 49 2006年全国房地产市场供求状况 273
图表 502006年1-6月全国各地区物业销售情况表 274
图表 51200年1-6月全国各区域物业销售均价情况 274
图表 52二手住房销售价格同比前十名的城市 275
图表 53二手房销售价格同比前十名的城市 275
图表 54商品房空置情况 276