【报告名称】 2007年中国商铺市场分析及投资咨询报告
【关 键 词】 商铺市场管理 商铺价格 商铺投资 商铺市场发展
【出品单位】 地产互动资源信息网
【出版日期】 2007年3月 
【交付方式】 权限下载
【报告页码】 378页
【报告字数】 38.2万字
【图表数量】 95个

    随着国内百货业、连锁业、服务业的率先开放，国外零售企业纷纷瞄准中国市场，因此对于商铺的需求日益增大。而中国连续多年GDP的大幅增长以及城市化的不断深入促进了国内商业的逐步繁荣，进而对商铺的需求进一步扩大。同时商铺平均10%左右的收益率对于投资者来说吸引力也很大。
    北京的商铺热随着商铺供应量的迅猛增长正在不断升温，买家中投资客占去大半。2006上半年开始，大型社区内的大规模商业配套项目陆续推出。
    上海的商铺热从几个扎堆儿举行的商业地产展示会也可略见一斑。。南京路、淮海路和上海豫园的底层商铺，每平方米的年租金大多已超过1．5万元，多者高达2万元甚至更高。
    杭州市清河坊2000年以来举行了多次商铺拍卖，成交价少则每平方米1．8万元，多则高达每平方米近4万元。2001年10月，一个157．27平方米的商铺，拍出了620万元的高价。
在广州，北京华联、万佳超市、上海世纪华联以及国美、苏宁等商业巨头纷纷在广州大肆圈地扩张。商铺租金也随之水涨船高。
    成都去年10月的一次商铺展示洽谈会吸引了数十位国内外投资商。今年3月，该市的一个商铺刚推出，仅温州投资者就来了30多位。
    在南京，商业中心街区也兴起了一股“商铺热”，包括南京万达置业广场、典雅居流行青年购物广场、镇江紫金流行广场、芜湖新时代商业街在内的众多商铺相继出现。
    自06年上半年以来，人们一直热烈讨论的银行加息问题，终于在28日晚有了结果：经国务院同意，中国人民银行决定自29日起上调人民币基准利率，这也是我国10年来首次提高银行存款利率。
这次利率调整对整个消费类贷款有着一定的影响。对利用消费贷款进行买房、买车的人们来说，银行上调银行利率将会略微增加他们月供还款的负担，不过幅度有限，不必过分担心。而且，房贷还款利率，是以年为单位进行调整，年内的还款额目前还不会调整。按照这次调整利率，个人住房公积金贷款5年以上的利率由4.05%调整到4.23%，上调0.18个百分点；自营性个人住房贷款5年以上的利率由5.04%上调到5.31%，上调0.27个百分点。
购买商铺的按揭贷款属于个人消费贷款，利率调整后的具体如下图表88：

贷款年限	年利率
0-6月 (含6月)	5.22%
6月-1年 (含1年)	5.58%
1-3年 (含3年)	5.76%
3-5年 (含5年)	5.85%
5-30年 (含30年)	6.12%

按揭还款金额
我们按照等额还款方式计算年按揭还款额，计算公式如下

第一章　商铺地产概述 10
1.1　商铺相关概念 10
1.1.1　商铺的定义 10
1.1.2　商铺选址的依据 10
1.1.3　商铺户型分割概述 12
1.2　商铺的分类 15
1.2.1　按照开发形式分类 15
1.2.2　按照投资价值分类 16
1.2.3　按照商铺的位置形式分类 18
1.3　商铺价格的决定因素 19
1.3.1　租金水平 19
1.3.2　流通力和第三产业发达程度 20
1.3.3　成长空间 20
第二章　中国商业地产发展分析 21
2.1　商业地产概述 21
2.1.1　商业地产的定义 21
2.1.2　商业地产开发的前提 21
2.1.3　商业地产与城市化 22
2.1.4　商业地产的招商特征 23
2.2　中国商业地产概况 23
2.2.1　商业地产成为房产市场的新增长点 23
2.2.2　中国商业地产已进入新时代 24
2.2.3　中国商业地产市场的特征与机遇 25
2.2.4　商业地产在城市经济中的地位和作用 25
2.3　2005-2006年商业地产发展状况 26
2.3.1　2005年中国商业地产的曲线运动 26
2.3.2　2005年中国商业地产供应状况 36
4.2.3　2006年中国商业地产进入新时代 41
2.3.3　2006年中国商业地产的融合阶段 43
2.3.4　2006年中国商业地产特点 44
2.3.5　商业地产经营现状及危机分析 47
2.4　物业管理对商业地产成功开发的重要性 50
2.4.1　提升物业管理企业竞争力 50
2.4.2　项目开发设计阶段的物业管理工作 54
2.4.3　物业管理在施工阶段的角色 54
2.4.4　物业管理在接管验收阶段的前期介入 55
2.4.5　管理的重新定位 56
2.5　商业地产发展中出现的问题 56
2.5.1　2006年商业地产发展的三大障碍 56
2.5.2　商业地产中存在的问题 58
2.5.3　中国商业地产的问题分析 63
2.5.4　中国商业地产发展的三大问题 64
2.5.5　中国商业地产现存的误区及原因 65
2.6　商业地产的发展策略 66
2.6.1　中国商业地产发展的对策 66
2.6.2　把脉中国商业地产定位 67
2.6.3　商业地产要求专业化服务 70
第三章　中国商铺地产发展分析 71
3.1　中国商铺地产概况 71
3.1.1　中国商铺地产大量涌现 71
3.1.2　2003年中国商铺地产市场回顾 71
3.1.3　2004年中国商铺地产市场的特点 73
3.1.4　中国各地商铺地产市场回顾 75
3.1.5　中国中小城市商铺地产面临新机遇 78
3.2　全国地铁商铺比较分析 79
3.2.1　北京 79
3.2.2　上海 79
3.2.3　广州 80
3.2.4　深圳 80
3.3　商铺地产租赁市场 80
3.3.1　商铺租赁的种类 80
3.3.2　中国商铺租赁市场的门槛效应分析 81
3.3.3　商铺租赁需要留意的问题 81
3.3.4　商铺出租的四个影响因素 83
3.4　商铺地产面临的问题 84
3.4.1　商铺市场四大需改善的问题 84
3.4.2　商铺投资热中的冷思考 86
3.4.3　商铺市场遭遇三大瓶颈 87
3.4.4　虚拟产权式商铺的法律问题分析 87
第四章　社区商铺地产 94
4.1　社区商铺概述 94
4.1.1　社区商铺的类型 94
4.1.2　社区商铺的特点 95
4.2　社区商业现状 96
4.2.1　中国社区商业的现状概括 96
4.2.2　中国社区商业现状的特征 98
4.2.3　发展社区商业的途径 99
4.3　社区商铺地产现状分析 100
4.3.1　2004年中国商业网点区商铺发展情况 100
4.3.2　中国小规模社区商铺受追捧 106
4.3.3　社区商铺发展势头强劲 107
4.3.4　社区商铺的营销对策分析 108
4.4　社区商铺投资分析 110
4.4.1　社区商铺投资过程中的注意事项 110
4.4.2　社区商铺投资需要考察的因素 110
4.4.3　社区商铺投资的技巧简析 111
4.4.4　四种社区商铺投资存在风险 112
4.5　社区商铺地产发展前景分析 115
4.5.1　社区商铺发展前景广阔 115
4.5.2　社区商业的发展趋势分析 117
4.5.3　社区商铺租赁市场前景看好 118
第五章　商业街商铺地产 119
5.1　商业街商铺概述 119
5.1.1　商业街商铺的类型 119
5.1.2　商业街商铺的特点 120
5.2　商业街商铺地产现状分析 122
5.2.1　商业街商铺尝试商场化经营 122
5.2.2　“住改商”禁止商业街商铺租售热 123
5.2.3　特色商业街专业商铺成新宠 126
5.3　商业街商铺物业管理分析 127
5.3.1　商业街商铺功能体现 127
5.3.2　商业街商铺物业管理的重点 128
5.3.3　商业街商铺物业的管理与营运 129
5.3.4　商业街的商铺生命维系重点 130
5.4　商业街商铺地产投资分析 130
5.4.1　投资商业街商铺需要考查的因素 130
5.4.2　个人投资商业街商铺的地段选择 131
5.4.3　专业街商铺投资分析 132
5.4.4　复合商业街商铺投资分析 133
第六章　其他类型商铺地产 134
6.1　市场类商铺 134
6.1.1　市场类商铺的类型 134
6.1.2　专业市场商铺的特点 134
6.1.3　综合市场商铺的特点 135
6.2　百货商场、购物中心商铺 136
6.2.1　百货商场商铺的特点 136
6.2.2　购物中心商铺的特点 137
6.2.3　百货商场、购物中心商铺投资策略 138
6.3　商务楼、写字楼商铺 138
6.3.1　商务楼、写字楼商铺的类型 138
6.3.2　商务楼、写字楼底商商铺的特点 139
6.3.3　商务楼、写字楼零散商铺的特点 139
6.3.4　商务楼、写字楼底商商铺投资分析 140
6.4　交通设施商铺 140
6.4.1　交通设施内部商铺的特点 140
6.4.2　交通设施外部商铺的特点 141
6.4.3　道路两侧商铺的特点 142
6.4.4　交通设施商铺投资策略 142
6.5　住宅底商商铺 143
6.5.1　住宅底层商铺的类型 143
6.5.2　住宅底商商铺的特点 144
6.5.3　住宅底商商铺的投资策略 145
第七章　北京商铺地产 145
7.1　北京商铺地产发展分析 145
7.1.1　北京商铺地产市场整体分析 145
7.1.2　2006年北京商铺市场现状分析 149
7.1.3　北京市区商铺和郊区商铺市场分析 159
7.1.4　北京商铺的空置原因分析 161
7.1.5　北京商铺市场供需问题分析 162
7.2　北京商铺地产区域分析 165
7.2.1　北京三大区域商铺市场分析 165
7.2.2　北京CBD东南商铺项目分析 167
7.2.3　北京西部地区商铺市场体量 171
7.3　北京商铺投资分析 173
7.3.1　北京商铺地产投资现状 173
7.3.2　北京商铺地产投资市场风险分析 175
7.3.3　北京商铺投资的三大风险 178
7.3.4　北京出现“证券化”商铺投资方式 180
7.4　北京商铺地产未来发展趋势分析 181
7.4.1　北京商铺发展的四大关键分析 181
7.4.2　北京商铺市场前景广阔 184
7.4.3　北京商铺地产供应趋势分析 185
7.4.4　北京餐饮商铺供需前景看好 186
第八章　上海商铺地产 187
8.1　2005年上海市商铺地产发展分析 187
8.1.1　2005年上海商铺地产行情 187
8.1.2　2005年上海商铺地产快速增长 189
8.1.3　2005年上海商铺地产市场特点 190
8.1.4　2005年上海商铺市场价格分析 191
8.2　上海商铺地产现状分析 192
8.2.1　上海商铺市场的五个特点 192
8.2.2　2006年10月上海商铺交易分析 193
8.2.3　2006年11月上海商铺市场有价无势 194
8.2.4　2006年上海新兴商业区高档商铺供给放量 196
8.2.5　2006年上海商铺市场的机遇与误区分析 197
8.3　上海商铺地产投资分析 199
8.3.1　上海商铺投资回归理性 199
8.3.2　上海商铺升值空间广阔 199
8.3.3　上海要道商铺成投资新热点 200
8.3.4　上海商铺投资社区选择 201
8.3.5　上海产权式商铺投资策略 202
8.4　上海商铺地产发展趋势 203
8.4.1　上海商铺开发趋势分析 203
8.4.2　上海商铺发展显现外移趋势 204
8.4.3　上海市中心商铺将成热点 205
8.4.4　上海市郊商业地产前景广阔 206
8.4.5　上海零售商铺发展潜力大 208
8.4.6　上海个性化小型商铺前景看好 209
第九章　广州商铺地产 210
9.1　广州商铺地产发展回顾 210
9.1.1　广州市商铺市场整体回顾 210
9.1.2　广州市各区一手商铺发展回顾 214
9.1.3　广州市各区二手商铺发展回顾 217
9.1.4　2005年广州商铺市场回顾 219
9.1.5　2005年广州社区商铺成交形势好 220
9.2　广州商铺现状分析 221
9.2.1　广州市商铺市场现状 221
9.2.2　广州各社区旺铺分析 224
9.2.3　广州商铺销售形势好过住宅 225
9.2.4　广州10万平米商铺入市创供给新高 226
9.2.5　2006年广州商铺租赁市场向好 227
9.3　广州地区商铺市场分析 228
9.3.1　天河区 228
9.3.2　东山区 231
9.3.3　越秀区 233
9.3.4　荔湾区 236
9.3.5　海珠区 237
9.3.6　白云区 239
9.3.7　芳村区 242
9.3.8　番禺区 244
9.4　广州商铺地产投资分析 248
9.4.1　2005年影响广州商铺市场的政策分析 248
9.4.2　广州商铺投资的策略分析 248
9.4.3　广州高档商铺前景看好 249
9.4.4　广州新兴商铺投资前景及建议 250
9.4.5　广州小区商铺投资策略分析 252
第十章　深圳商铺地产 254
10.1　深圳商铺地产发展回顾 254
10.1.1　深圳商铺市场特征 257
10.1.2　深圳商铺主流营销模式分析 259
10.1.3　2004年深圳商铺地产特点 260
10.1.4　2005年深圳商铺市场概况 261
10.2　深圳商铺地产现状解析 262
10.2.1　2006年第一季度深圳商铺市场特点 262
10.2.2　2006年上半年深圳商铺交易及租赁情况 264
10.2.3　深圳五大商圈解析 265
10.2.4　深圳热点商铺评论 267
10.3　深圳地铁商铺 268
10.3.1　深圳迎来地铁商业时代 268
10.3.2　深圳地铁商铺租金高于地面商铺 269
10.3.3　深圳地铁概念商铺现状及投资建议 269
10.3.4　深圳地铁商铺投资风险 271
10.3.5　深圳地铁商铺发展不佳 272
10.4　深圳商铺地产投资分析 273
10.4.1　深圳商铺投资分析 273
10.4.2　深圳商铺投资热点 274
10.4.3　深圳商铺投资价值分析 275
10.4.4　深圳商铺投资者瞄准关外市场 277
10.4.5  深圳南山后海商铺投资环境分析 279
10.5　深圳商铺地产发展前景 281
10.5.1　深圳商铺市场发展潜力大 281
10.5.2　深圳商铺发展新走向 282
10.5.3 未来深圳商铺十大发展走势 284
第十一章　其他城市商铺地产 286
11.1　成都商铺地产概况 286
11.1.1　成都商铺价格高 286
11.1.2　成都主要商铺地产现状 287
11.1.3　成都社区商铺人气旺 288
11.1.4　成都二手商铺投资策略 290
11.1.5　成都商业地产的成熟度决定风险 291
11.2　西安商铺地产 294
11.2.1　西安三个商铺区域分析 294
11.2.2　西安商铺投资浪潮汹涌 295
11.2.3　西安商铺投资技巧分析 297
11.2.4　西安投资商铺要理性对待 298
11.3　天津商铺地产 300
11.3.1　2006年天津商铺投资分析 300
11.3.2　天津区域商铺市场投资策略 301
11.3.3　天津地铁商铺经营建议 303
11.4　杭州商铺地产 305
11.4.1　杭州商铺投资价值分析 305
11.4.2　杭州商铺销售遭遇瓶颈 308
11.4.3　杭州社区商铺发展新模式 309
11.4.4 杭州社区商铺投资建议分析 311
第十二章　重点企业介绍 312
12.1　富力地产 312
12.1.1　富力地产简介 312
12.1.2　富力集团住宅写字楼商铺齐面市 313
12.1.3　富力广场商铺群集结 315
12.1.4　富力集团创新投资“潮式传家铺”商铺 316
12.2　合生创展 318
12.2.1  合生创展简介 318
12.2.2　合生创展广州住宅商铺销售两佳 319
12.2.3　合生创展上万平米社区商铺开辟市场 321
12.3　保利地产 322
12.3.1　保利地产简介 322
12.3.2　保利地产商铺热销诀窍 323
12.3.3　保利地产商铺销售旺投资前景广阔 323
第十三章　中国商铺地产投资分析 324
13.1　商铺投资概述 324
13.1.1　商铺投资的定义 324
13.1.2　商铺投资的分类 324
13.1.3　商铺投资的特点分析 325
13.1.4　具有投资价值的商铺特征分析 326
13.2　中国商铺地产投资现状分析 327
13.2.1　2006年中国商铺投资市场调查 327
13.2.2　国内商铺成房地产投资热点 337
13.2.3　商铺投资的前期理财解析 338
13.2.4　中国二手商铺投资分析 343
13.3　商铺投资与其他投资的比较分析 345
13.3.1　商铺投资与证券投资 345
13.3.2　商铺投资与住宅投资 345
13.3.3　商铺投资与写字楼投资 346
13.4　商铺地产投资风险分析 346
13.4.1　商铺投资的宏观风险 346
13.4.2　商铺投资的微观风险 347
13.4.3　商铺投资五重风险分析 347
13.4.4　产权式商铺的风险分析 350
13.5　商铺地产投资风险规避 354
13.5.1　投资者规避商铺风险的对策 354
13.5.2　避免商铺风险的具体操作步骤 355
13.5.3　商铺投资陷阱的避免措施 357
13.5.4　提高商铺投资成功率的方法 359
13.6　商铺地产投资趋势分析 362
13.6.1　商铺投资的新发展趋势分析 362
13.6.2　个人投资商铺的四大走势 363
第十四章　中国商铺地产发展前景分析 364
14.1　商业地产发展趋势 364
14.1.1　未来商业地产的机遇与挑战 364
14.1.2　中国商业地产的发展趋势分析 366
14.1.3　商业地产发展的几点新趋势 367
14.1.4　中国商业地产的发展预测 369
14.2　商铺地产可持续发展前景分析 372
14.2.1　商铺的可持续发展战略分析 372
14.2.2　未来中国商铺的发展走向 374
14.2.3　商铺的分化发展趋势 376
14.2.4　商铺下一轮发展将注重特色和功能 376
附录 377
附录一：中华人民共和国土地管理法 377
附录二：中华人民共和国城市房地产管理法 391
附录三：城市房地产开发经营管理条例 398
附录四：中国商铺100强 402

图表1：中国10大城市在建商业项目供应情况 36
图表2：中国10大城市在建商业项目类型比较分析 37
图表3：中国10大城市20万平方米以上的在建项目供应情况 38
图表4：20万平方米以上在建商业项目的主要用途 38
图表5：20万平方米以上在建商业项目类型情况 39
图表6：中国10大城市购物中心/综合项目在建项目 39
图表7：全国10大城市购物中心、综合项目相关项目 40
图表8：全国10大城市专业市场在建项目供应分析 40
图表9：全国10大城市社区商业新兴项目供应分析 41
图表10：历年全国商业营业用房投资额度 44
图表11：历年全国商业用房竣工面积及增幅表 45
图表12：外资开发商在中国国内商业案例一览表 46
图表13：2006年主要外资基金进入国内商业地产案例 47
图表14：2004年2—8月全国城镇50万以上固定资产投资增长情况 100
图表15：2004年2—8月全国商业用房地产投资额度月度增长情况 101
图表16：全国各重点城市商业网点总面积 101
图表17：全国部分重点城市商业地产的平均价格 102
图表18：全国部分城市商业网点空置率情况 102
图表19：2004年北京商业市场供应情况 146
图表20：2004年北京商业用房竣工状况 146
图表21：2003—2004年北京主要商铺成交案例 147
图表22：1996—2003年度北京重点地区商铺租赁价格 147
图表23：2004年北京部分商业物业销售报价 147
图表24：2004年北京主要商业物业租赁价格 148
图表25：2004年—2005年北京商业用期房交易情况 148
图表26 北京市各区在建商业项目数量及比例 149
图表27：2006年北京商铺各月销售趋势 150
图表28：2006年北京商铺不同价格区间策划年国教价格 151
图表29：2006年各区域的商铺平均售价 151
图表30：2006年北京商业地产大单成交价格情况表 152
图表31：2005和2006年北京商铺上市量(按户型区间) 153
图表32：2005和2006年北京商铺上市量（按供应体量分） 153
图表33：2006年北京各区域商铺供应面积（万平方米） 154
图表34：2005和2006年北京商铺销售套数（按户型区间） 155
图表35：2005和2006年北京商铺销售面积(单位：万平方米) 155
图表36：2006年北京商铺销售金额前二十名 156
图表37：2006年北京各城区上市单元平均面积（万/平方米） 159
图表38：05、06年北京各区域人均商业面积对比 163
图表39：截至到2006年一季度北京商铺市场供求走势图 172
图表40：截止到2006年第一季度北京主要商圈平均租金水平 173
图表41：北京市各区域部分商业底商售价参考 174
图表42：北京市部分区域写字楼底商售价参考 174
图表43：北京市部分区域住宅底商售价参考 175
图表44：2005年－2006年11月上海商铺成交情况 195
图表45：上海商铺市场月成交价格走势图 195
图表46：广州市商铺1998—2004年上半年供应量情况 211
图表47：1998—2003年广州区原八区商铺供应与成交面积对比 211
图表48：1998至2004年上半年全市商铺成交量与成交金额对比(万平方米/亿元) 212
图表49：1998年—2004年上半年广州八区商铺成交均价走势 212
图表50：1998-2003年全市商铺成交均价表 213
图表51：2001年-2003年全市二手商铺成交情况表 213
图表52：1998-2004年上半年市商铺成交量对比表（单位：万平方米） 214
图表53：1998—2004年上半年广州原八区商铺批出量比例 215
图表54：1998-2004年上半年广州市商铺成交量对比表（单位：万平方米） 215
图表55：1998—2004年上半年广州原八区商铺成交均价图示 216
图表56：1998-2004上半年年全市商铺成交金额对比表（单位：亿元） 216
图表57：1998-2004上半年年全市商铺成交金额比例 217
图表58：2001-2004年上半年全市商铺二手成交量对比表单位:万m2 217
图表59：2001-2004年上半年老八区商铺一、二手成交量对比表单位:万m2 217
图表60：2001-2004年上半年广州市二手商铺成交单价对比表（单位:元/平方米） 218
图表61：1998—2004年上半年广州市二手商铺均价图 218
图表62：2001-2003年全市二手商铺成交金额对比表(单位:亿元) 218
图表63：2001—2004上半年广州市二手商铺成交金额比例图 219
图表64：2007年首季与去年同期广州各区新建商铺成交面积对比图 222
图表65：2007年首季广州各区存量商铺成交面积对比图 222
图表66：2007年首季广州新建商铺成交均价对比图 223
图表67：2007年首季广州各区存量商铺成交均价对比图 223
图表68：深圳市地铁一号线沿线商品品种情况 272
图表69：深圳市地铁商铺情况概况 273
图表70：2006年中国房地产市场趋势 327
图表71：2006年中国投资产品选择 328
图表72：2006年北京房地产投资市场趋势 329
图表73：2006年上海房地产市场趋势 329
图表74：2006年杭州房地产市场趋势 330
图表75：2006成都等二线、三线城市的住宅类房地产市场趋势 330
图表76：2006年商铺投资群体构成 331
图表77：2006年商铺投资计划调查图 331
图表78：2006年商铺投资需求构成图 332
图表79：商铺投资类型选择图 332
图表80：商铺投资考虑因素原因 333
图表81：认可的商铺销售方式分析 333
图表82：投资者投资商铺的销售价格调查图 334
图表83：投资商铺的购买方式调查 334
图表84：投资者商铺跨区域投资调查图 335
图表85：投资者选择的投资区域排名 335
图表86：投资者认为商铺投资的最佳城市 336
图表87：投资者今后选择的商铺投资形势 336
图表88：个人消费贷款参考利率表 339
图表89：中国银行按揭利息比例图 341
图表90：中国贷款年供金额图示 341
图表91：中国商铺 投资年租金利率计算 342
图表92：2006年中国商铺100强（1） 402
图表93：2006年中国商铺100强（2） 403
图表94：2006年中国商铺100强（3） 403
图表95：2006年中国商铺100强（4） 404