【报告名称】 2007年上半年宁波房地产市场分析及投资咨询报告
【关 键 词】 宁波房地产管理 宁波房地产价格 宁波房地产企业 宁波房地产投资
【出品单位】 地产互动资源信息网
【出版日期】 2007年9月
【交付方式】 权限下载
【报告页码】 347页
【报告字数】 32.7万字
【图表数量】 107个
据对宁波市房地产市场价格的调查统计，2007年1至6月，市区三江片（海曙、江东、江北和鄞州四区，下同）房屋销售价格同比指数分别为104.9%、 103.9%、104.6%、104.7%、106.4%和106.9%，上半年累计平均涨幅为5.3%，涨幅比上年同期提高了3.1个百分点。
1、新建普通住宅商品房价格引领房屋销售价格上涨
1至6月，市区三江片商品房销售价格同比指数分别为105.8%、104.4%、105.2%、104.8%、106.4%和106.9%，上半年，市区商品房销售均价为7808.3元/平方米，累计平均比去年同期上涨6.0%，拉动房价总指数上升3.8个百分点，比去年同期提高2.2个百分点。从新建住宅商品房具体分类来看：新建普通住宅商品房价格上涨6.1%，拉动房价总指数上升2.6个百分点，在房价涨幅构成中占到了49.1%，起到了引领房屋销售价格上涨的作用。其中普通多层住宅销售价格上涨4.3%，普通高层住宅价格上涨6.7%。别墅等高档住宅销售价格上涨5.9%。
商品房销售中，非住宅销售价格上涨5.9%，拉动房价总指数上升0.9个百分点，在房价涨幅构成中占到了17.0%，其中办公楼销售价格同比上涨6.9%；商业娱乐用房销售价格同比上涨4.7%；车库、车位等其它用房销售价格同比上涨2.9%。
2、二手住宅交易价格涨幅总体上要稍低于新建住宅商品房
上半年，市区三江片二手房成交价格较去年同期上涨4.0％，涨幅小于商品房，拉动房价总指数上升了1.5个百分点，在房价涨幅构成中占到了28.3%，累计涨幅比去年提高了2.4个百分点。在二手房交易中，1至6月，住宅成交价格指数分别为103.3%、 103.2%、103.9%、104.3%、104.3%和106.8%，各月成交价格涨幅分别要低于新建住宅商品房销售价格涨幅的1.5个、1.1个、1.8个、0.5个、3.6和1.8个百分点。上半年二手住宅成交均价为6025.1元/平方米，累计平均比去年同期上涨4.3%，涨幅比上年同期增加了3.0个百分点，其中高层住宅成交价格同比上涨4.0%，增加3.1个百分点；多层住宅成交价格同比上涨了4.4%，增加了3个百分点；商业、办公等非住宅二手房销售价格上涨3.2%，比上年同期增加了1个百分点。
3、各类房屋销售月环比价格涨势加剧值得关注
从反映市场即期价格变动的月环比价格走势来看，1至6月，以上月为基期计算的房屋销售环比价格指数分别为101.2%、100.9%、100.8%、100.9%、101.1%和101.4%，各月价格升幅在1个百分点左右波动，从5月份起升幅有扩大之势。其中新建住宅商品房销售环比价格指数分别为101.1%、100.9%、100.7%、100.6%、101.7%和101.9%，涨幅要高于二手住宅交易价格。二手住宅交易环比价格指数分别为100.6%、100.8%、100.7%、100.9%、100.5%和101.7%，前6个月环比涨幅中，低于总体房价升幅的有4个月，持平和超过的各占1个月。
报告目录
报告目录 1
图表目录 6
第一章 房地产业概述 9
1.1 房地产概述 9
1.1.1 房地产的定义 9
1.1.2 房地产的类型 9
1.1.3 房地产主要涵盖领域 10
1.2 房地产业的形态和特点 11
1.2.1 房地产的自然形态 11
1.2.2 房地产业的特点 11
1.3 影响房地产业价值的因素 11
1.3.1 影响房地产价格的一般因素 11
1.3.2 影响房地产价格的个别因素 14
第二章 中国房地产行业发展分析 16
2.1 中国房地产行业发展回顾 16
2.1.1 中国房地产市场发展概况 16
2.1.2 2005中国房地产市场发展综述 21
2.1.3 2006年中国房地产发展形式分析 31
2.2 中国房地产业发展现状分析 43
2.2.1 2007年1－2月房地产市场分析 43
2.2.2 2007年第一季度中国房地产市场运行分析 48
2.2.3 2007年1－4月中国房地产开发投资情况 50
2.2.4 2007年5月中国房地产景气指数情况 51
2.2.5 2007年6月中国房地产价格透析 54
2.3 从宏观经济角度看中国房地产业 57
2.3.1 宏观经济与房地产业二者相互影响 57
2.3.2 中国独有的增长模式将影响房地产业发展 58
2.3.3 宏观参数的调整将对房地产影响巨大 59
2.4 2007年中国房地产业发展的前景预测 59
2.4.1 2007年中国房地产业将步入良性循环 59
2.4.2 2007年中国房地产市场继续调控 62
2.4.3 2007年下半年房产市场走势分析 64
2.4.4 2007年下半年房地产市场趋势分析 67
第三章 浙江省房地产业发展分析 69
3.1 浙江省房地产业发展环境分析 69
3.1.1 浙江省区域概况 69
3.1.2 2007年一季度浙江省经济运行情况 71
3.1.3 2007年上半年浙江省经济运行情况简析 74
3.1.4 保持浙江省经济平稳较快发展的对策建议 75
3.3 2006年－2007年浙江省房地产业发展分析 78
3.2.1 2006年浙江房地产的特点分析 78
3.2.2 2007年1-2月浙江房地产投资增长情况 78
3.2.3 2007年一季度浙江房地产市场运行情况 79
3.2.4 2007年1－5月浙江房地产市场投资情况 80
3.3 浙江省房地产市场宏观发展分析 81
3.3.1 城市化加速阶段房地产市场的供求分析 81
3.3.2 房地产市场机制分析 82
3.3.3 浙江省房地产现存在的问题 83
3.3.4 浙江省房地产市场未来的忧虑 84
3.4 浙江省节能型住宅建设可持续发展研究 85
3.4.1 浙江省节能型住宅建设的现状 85
3.4.2 浙江省节能型住宅建设存在的问题 86
3.4.3 推进浙江省节能型住宅建设的途径 87
3.4.4 加快建设浙江省节能型住宅主要政策和措施 87
第四章 宁波市房地产业经济环境分析 89
4.1 宁波市整体经济环境分析 89
4.1.1 2006年宁波市综合经济分析 89
4.1.2 2007年第一季度宁波经济运行情况 91
4.1.3 2007年1－4月宁波市固定资产增幅稳定 93
4.1.4 2007年1－5月宁波市经济运行情况 93
4.2 影响宁波经济较快发展的因素分析 95
4.2.1 当前宁波经济增长方式分析 95
4.2.2 宁波经济增长的要素制约因素 97
4.2.3 宁波市经济发展的不均衡性影响 98
4.2.4 影响我市经济持续较快发展的因素 100
4.3 加快推进宁波市域经济发展研究 101
4.3.1 发展宁波市域经济的战略选择 101
4.3.2 宁波发展市域经济存在的问题 103
4.3.3 宁波发展市域经济的基本要求 106
4.3.4 推进宁波市域经济发展的保障措施 111
4.4 宁波市宏观政策环境 114
4.4.1 房地产税收政策 114
4.4.2 房地产行业政策 116
4.4.4 房地产金融政策 117
第五章 宁波市土地市场 119
5.1 宁波市土地供需现状分析 119
5.1.1 2005年宁波市土地市场特点 119
5.1.2 2006年宁波市土地市场回顾 120
5.1.3 2006年宁波市区土地市场特点 124
5.2 2007年宁波土地市场现状 125
5.2.1 2007年宁波土地供应计划 125
5.2.2 宁波土地升温催动房价上涨 126
5.2.3 2007年上半年宁波土地市场分析 127
5.2 推进宁波土地集约利用的对策研究 131
5.2.1 土地集约利用问题的一般研究 131
5.2.2 影响宁波土地集约利用的主要因素 132
5.2.3 国内外土地集约利用的重要经验 134
5.2.4 推进宁波土地利用集约化的对策措施 136
第六章 宁波市房地产业分析 141
6.1 宁波市房地产行业发展回顾 141
6.1.1 2005年宁波市房地产发展回顾 141
6.1.2 2005年宁波市房地产市场量化分析 142
6.1.3 2006年宁波市房地产运行分析 148
6.1.4 2006年宁波房地产市场的问题 150
6.2 宁波市房地产行业现状分析 151
6.2.1 2007年第一季度宁波房地产市场运行分析 151
6.2.2 2007年第二季度宁波房地产市场销售趋旺 152
6.2.3 2007年上半年宁波市房地产价格分析 153
6.2.4 2007年上半年宁波房地产市场特点 154
6.3 宁波房地产行业发展中存在的问题 156
6.3.1 宁波房地产景观建设的误区分析 156
6.3.2 影响宁波房地产业发展的突出问题 157
6.4 针对宁波房地产市场健康发展的建议 159
6.4.1 促进宁波市房地产发展的措施 159
6.4.2 当前宁波市房地产市场的工作重点 160
6.4.3 实现宁波房地产市场持续繁荣发展的对策 161
第七章 宁波市住宅市场 162
7.1 住宅行业概述 162
7.1.1 住宅产业的定义 162
7.1.2 住宅产业的特点 162
7.1.3 住宅产业的发展 163
7.2 宁波市住宅市场现状 164
7.2.1 2007年1月宁波住宅市场情况 164
7.2.2 2007年2月宁波市住宅市场情况 165
7.2.3 2007年3月宁波市住宅市场情况 165
7.2.4 2007年4月宁波市住宅市场情况 166
7.2.5 2007年5月宁波市住宅市场情况 166
7.2.6 2007年上半年宁波楼市四个特点 168
7.3 2007年宁波购房者现状分析 171
7.3.1 购房者居住现状分析 171
7.3.2 购房者购买动机分析 172
7.3.3 购房者对住宅物业产品要求情况 173
7.3.4 购房者购房影响因素 180
7.4 2007年宁波住宅市场发展分析 182
7.4.1 2007年宁波住宅市场发展分析 182
7.4.2 宁波小户型住宅产品创新是竞争市场的制胜关键 185
7.4.3 宁波泛东部新城将将引领住宅市场新热点 185
7.5 宁波市住宅的发展趋势分析 187
7.5.1 亲情住宅 187
7.5.2 环保住宅 187
7.5.3 文化住宅 188
7.5.4 智能住宅 188
第八章 宁波别墅市场 189
8.1 中国别墅产业概述 189
8.1.1 别墅的历史起源叙述 189
8.1.2 影响别墅的几大因素 190
8.1.3 南北方别墅区别的主要体现 191
8.1.4 2006年中国十大城市别墅市场分析 191
8.2 宁波市别墅市场发展分析 198
8.2.1 2006年宁波别墅市场分析 198
8.2.2 207年宁波别墅土地停止供应 200
8.2.3 宁波别墅市场发展分析 200
8.2.4 宁波别墅的建筑风格分析 201
8.3 别墅市场发展分析 204
8.3.1 别墅产品分化分析 204
8.3.2 别墅产品风格分化 206
8.3.3 建筑与景观是别墅发展方向 207
第九章 宁波市商业地产 208
9.1 商业地产概述 208
9.1.1 商业地产 208
9.1.2 Mall 208
9.1.3 空置率 209
9.1.4 商业地产发展历程 209
9.2 中国商业地产分析 211
9.2.1 2006年中国商业地产快速发展 211
9.2.2 2006年中国商业地产进入新时代 212
9.2.3 2006年中国商业地产交易位列亚太第三 214
9.2.4 2007年外资对中国投资扩大至商业地产 214
9.2.5 中国商业地产证券化分析 215
9.3 宁波市商业地产发展分析 217
9.3.1 宁波商业地产的发展历程 217
9.3.2 宁波商业地产开发模式面临变革 219
9.3.3 宁波商业地产的销售模式分析 219
9.3.4 影响商业地产价值的因素分析 220
9.4 宁波市商业地产的发展趋势分析 221
9.4.1 宁波商业地产的可持续发展分析 221
9.4.2 2007年商业地产发展趋势 222
9.4.3 宁波商业地产地域发展趋势 223
第十章 宁波市写字楼市场 225
10.1 写字楼投资 225
10.1.1 写字楼投资的原则 225
10.1.2 写字楼投资要素分析 226
10.1.3 写字楼投资的不利因素 227
10.2 2006年宁波市写字楼发展回顾 227
10.2.1 宁波写字楼发展历程 227
10.2.2 宁波三大写字楼板块 230
10.2.3 2006宁波写字楼市场迈进战国时代 231
10.3 2007年宁波市写字楼市场现状 234
10.3.1 宁波出现低层写字楼 234
10.3.2 2007年宁波写字楼市场价格“倒挂” 235
10.3.3 宁波市中心写字楼加紧升级换代 236
10.3.4 宁波市科技研发园区首创限价写字楼 238
10.4 宁波市写字楼未来发展趋势 238
10.4.1 宁波写字楼市场前景广阔 238
10.4.2 2007年宁波写字楼的发展趋势 241
10.4.3 2007年宁波的写字楼年以成定局 242
10.4.4 宁波写字楼商务圈多极化发展 245
第十一章 宁波市二手房市场 248
11.1 二手房概述 248
11.1.1 二手房的概念及种类 248
11.1.2 二手房专有名词的概念 248
11.1.3 分析二手房升值的特点 249
11.2 宁波市二手房市场现状 250
11.2.1 第一季度宁波二手房市场分析 250
11.2.2 宁波强征二手房交易税市场理性对待 252
11.2.3 2007年6月宁波市二手房价格分析 253
11.3 二手房市场发展分析 261
11.3.1 2007年二手房市场趋势分析 261
11.3.2 2007年房地产中介业发展趋势分析 261
11.3.3 宁波二手房市场投资分析 263
第十二章 房地产企业分析 264
12.1 房地产企业 264
12.1.1 内地房地产企业现状分析 264
12.1.2 内地房地产企业的市场机会描述 265
12.1.3 中国房地产开发企业面临的问题 266
12.1.4 中国房地产开发企业的发展趋势分析 267
12.2 宁波市本土房地产企业 269
12.2.1 宁波联合集团股份有限公司 269
12.2.2 宁波雅戈尔置业有限公司 269
12.2.3 宁波市交通房地产有限公司 270
12.2.4 宁波房地产股份有限公司 271
12.3 外地企业在宁波分公司 272
12.3.1 金地集团宁波房地产公司 272
12.3.2 绿城集团宁波公司 272
12.3.3 凯德置地宁波房地产公司 272
12.3.4 中海地产宁波房地产公司 273
12.4 房地产企业提升自身竞争力的对策 273
12.4.1 房地产企业提升自身竞争力的具体措施 273
12.4.2 房地产企业提升核心竞争力的对策 277
12.4.3 房地产企业提升资本竞争力的对策 284
12.4.4 打造房地产品牌的要点 287
12.4.5 中小型房地产企业的竞争对策分析 288
第十三章 房地产政策法规分析 291
13.1 房地产宏观调控走向 291
13.1.1 2007年上半年房地产政策迭出 291
13.1.2 《物权法》出台将有四大利好助力房地产开发 291
13.1.3 2007年中国房地产业的政策落实年 292
13.1.4 2007年中国人民银行上调人民币存款基准利率 294
13.2 2007年中国房地产市场宏观调控政策分析 295
13.2.1 房地产的可持续发展的正确舆论导向 295
13.2.2 土地政策增值税调节房地产市场可行分析 296
13.2.3 加强银行贷款的管理控制房地产融资的分析 297
13.2.4 完善房地产保障体系缓住房供需矛盾的分析 298
13.3 房地产政策法规介绍 300
13.3.1 房地产市场秩序专项整治工作方案 300
13.3.2 中华人民共和国物权法 303
13.3.3 国务院关于修改〈中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例〉的决定 330
13.3.4 第二次全国土地调查总体方案 332
13.4.5 关于宁波市全面实行工业用地招标拍卖挂牌出让的实施意见 341
13.4.6 关于开展宁波市城镇住房状况普查的通知 343
13.4.7 宁波市拆迁集体所有土地房屋价格评估办法 345
图表目录
图表1：2005年全国房地产投资总额情况 23
图表2：2005年全国房地产投资总额情况 24
图表3：2005年全国房地产投资总额趋势 25
图表4：2005年全国投资完成额度同比增长表 25
图表5：2005年全国住宅投资完成额 26
图表6：2005年全国各地区投资情况 26
图表7：2005年全国购置土地积表 27
图表8：2005年全国购置土地面积趋势图 28
图表9：2005年1～7月全国房地产销售面积同比增长趋势表 28
图表10：2005年1～7月全国房地产销售面积同比增长趋势图 29
图表11：2005年全国主要城市价格同比上涨情况（%） 30
图表12：2006年全国房地产开发分类指数趋势图 33
图表13：2006年全国房地产开发投资完成额几同比增长情况 34
图表14：2003—2006年全国房地产开发投资当月完成额度及累计同比增长率对比 34
图表15：2003年—2006年全国购置土地面积及同比增长率对比情况 35
图表16：2006年全国购置土地面积及同比增长情况 35
图表17：2006年全国完成土地开发面积及同比增展情况 35
图表18：2003—2006全国完成土地开发面积及同比增长率对比情况 36
图表19：2004—2006全国购置与开发完成土地面积及同比增长情况 36
图表20：2006年商品房销售额及同比增长情况： 37
图表21：2004—2006年全国商品住宅销售面积及同比增长率对比情况 37
图表22：2006年商品房销售面积及同比增长情况 37
图表23：2004—2006年全国商品住宅销售面积及同比增长率对比情况 38
图表24：2004—2006年全国商品住宅竣工面积及同比增长率对比情况 39
图表25：2006年东部地区房地产投资完成额及同比增长情况 39
图表26：2004—2006年全国商品房销售额及同比增长率对比情况 40
图表27：全国中部地区房地产投资完成额度及同比增长情况 40
图表28：2003—2006年全国中部地区房地产开发投资完成额及同比增长情况 41
图表29：2006年全国西部地区房地产完成投资额及同比增长情况 41
图表30：2006年全国商品房销售价格增长同比前十名的城市 41
图表31：2006年全国商品销售价格同比增长后五名的城市 42
图表32：2006年全国重点新建商品房住房价格指数同比增幅趋势图 42
图表33：2005年至2007年房地产开发投资额及其增长情况 43
图表34：2004-2007年2月中国住宅投资完成额及同比增长情况 44
图表35：2007年1-2月全国房地产开发投资资金来源情况 44
图表36：2005-2007年2月全国完成土地开发投资情况 45
图表37: 2005－2007年2月全国商品房销售、竣工情况 45
图表38：2007年1－2月全国区域商品房交易价格比较分析图 46
图表39：2007年2月全国商品销售房价格同比增幅前十名的城市 47
图表40：商品销售房价格同比后五名的城市 47
图表41：2007年2月部分重点城市新建商品住房价格指数同比增幅对比分析图 47
图表42：2007年1月份四大城市二手房均价情况 48
图表43：2007年5月全国房地产开发景气指数趋势 51
图表44：2007年5月全国70个大中城市房屋销售价格指数 52
图表45：2005年宁波市土地利用情况 119
图表47：2006年1－12月宁波市每月出让土地面积 120
图表48：2006年宁波四区土地出让成交面积情况 121
图表49：2006年宁波土地市场主要交易交易情况 122
图表50：2007年宁波市区度国有土地使用权出让计划表 125
图表51：2007年1－6月宁波四区土地市场成交情况 128
图表52：2005年宁波市六区商品住宅销量图 144
图表53：2004－2006年宁波写字楼试产供应量与需求状况 144
图表54：2005年宁波市六区二手住房销量图 146
图表55：2005年宁波市六区房屋销售价格图 147
图表56：2006年商品住房供应量和成交量对比图 149
图表57：2006年宁波市三区二手住房成交情况表 149
图表58：2002－2006年宁波房价涨幅一览表 149
图表59：2007年5月宁波住宅指数情况 166
图表60：2007年5月宁波六城区销售套数前十名楼盘情况 167
图表61：2007年5月宁波六城区销售均价前十名楼盘情况 167
图表62：2006年—2007年6月宁波住宅指数情况 168
图表63：2006年－2007年6月宁波住宅指数走势图 169
图表64：2007年6月宁波普通商品住宅小数套数排名前十楼盘 169
图表 65：2007年6月宁波普通商品住房成交均价排名前十名楼盘 169
图表66：2007年6月宁波新上网销售住宅情况 170
图表67：被访者住宅的居住情况调查 171
图表68：被访者自由房套数调查 172
图表69：被访者自有住房居住面积情况 172
图表70：被访者主要购房原因调查情况 173
图表71：宁波购房者购房首选区域调查情况 174
图表72：宁波消费者购房接受单价调查情况 175
图表73：宁波消费者购房接受单价调查情况表 175
图表74：购房者购买住房面积调查情况 176
图表75：宁波市消费者购房购房户型调查表 177
图表76：被访者购房选择物业类型调查情况 177
图表77：被访者购房选择住宅类型调查情况 178
图表78：被访者购房选择的配套设施调查情况 179
图表89：被访者购买经装修房屋的原因调查 179
图表90：被访者购买毛坯房原因调查情况 180
图表91：被访者购房关注因素调查情况 181
图表92：被访者购房楼盘信息来源情况 181
图表93：被访者购房政策影响的调查情况 182
图表94：被访者购房信心指数调查 182
图表95：宁波市商业地产发展历程 218
图表96：2007年6月一周宁波四城区交易情况 254
图表97：2007年6月第一周宁波四城区多层住宅成交案例 254
图表98：2007年6月第二周宁波四区交易情况 255
图表99：2007年6月第二周宁波四区二手房成交个案 255
图表100：2007年6月第三周宁波四区二手房成交情况 256
图表101：2007年6月第三周四城区二手房成交案例 257
图表102：2007年6月第四周宁波四城区二手房成交情况 258
图表103：2007年6月宁波市四城区二手住宅成交案例 258
图表104：2007年6月宁波二手房市场成交情况 259
图表105：2007年6月宁波二手住宅价格环比涨幅走势 259
图表106：2007年6月第五周宁波四城区成交情况 260
图表107：2007年6月第五周宁波二手房住宅成交案例 260
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