【报告名称】 2007年上半年青岛房地产市场分析及投资咨询报告
【关 键 词】 青岛房地产管理 青岛房地产价格 青岛房地产企业 青岛房地产投资
【出品单位】 地产互动资源信息网
【出版日期】 2007年9月
【交付方式】 权限下载
【报告页码】 287页
【报告字数】 27.1万字
【图表数量】 78个
2007年上半年，青岛市住宅销售总量为12430套，共计125.81万平方米。李沧区销售量为3181套，面积为27.94万平方米。销售量接近全市住宅销售总量的四分之一。市北区、城阳区则紧随其后，分别以2271套的住房销售量和1610套住房销售量占据榜眼、探花的位置。
反观上半年住房销售格局发生的变化，这是由于几年前，就有一些开发商把开发的目光拓展到了李沧、城阳等区域。进入2007年随着这些企业产品的大量上市，是李沧区、城阳区的住房销售量显著增加。值得一提的是，一批外地实力开发企业的进入，对青岛市住宅开发品质的提升有了很大的促进作用，他们开发产品的高质量对青岛市消费者构成极大的吸引力，加之价格的优势也是消费者选择北部安家的一个重要缘由。
随着岛城旧城与城中村改造步伐的不断加快，一方面导致自住型购房需求继续上涨，促使以小户型为主的各项目6月销售成绩异常骄人，另一方面，由于房价整体偏高且短期内看不到下降的趋势，购房者迫于压力，持币观望情绪不断减弱，所以本月市内四区一手商品房住宅市场交易量继续维持在较高水平，为1390套，比5月份多出11套，总成交面积为144895平方米，环比上涨8%。
图表 75：2007年6月青岛市住宅区域成交量走势图
青岛市6月份一手商品房住宅总成交量达2303套，总成交面积为236922平方米。其中市北区本月共销售487套，总成交面积为49128.8平方米，位居各区市第一。李沧区6月一手商品房住宅共成交436套，销售总面积为39505平方米，排名第二。而开发区及市南区，则分别以总成交套数383套，总成交面积34663平方米和总成交套数375套，总成交面积48281平方米，分别位列第三与第四。城阳区本月相对惨淡，总成交套数为252套，总销售面积为29954平方米，排名第五。四方区新房市场因有雁山世纪的加入，本月住宅共成交92套，总成交面积为7979平方米。
报告目录
第一章 房地产概述 8
1.1 房地产概述 8
1.1.1 房地产的定义 8
1.1.2 房地产的类型 8
1.1.3 房地产业的主要涵盖领域 9
1.2 房地产的形态与特点 9
1.2.1 房地产的自然形态 9
1.2.2 房地产行业的特点 10
1.3 影响房地产价值的因素 10
1.3.1 影响房地产价格的一般因素 10
1.3.2 影响房地产价格的个别因素 13
1.4 房地产市场分析的内容和特点 14
1.4.1 房地产市场分析的层次 14
1.4.2 房地产市场分析的内容 15
1.4.3 房产地市场分析的特点 16
1.4.4 提高房地产市场分析有效性的途径 17
第二章 中国房地产行业发展分析 17
2.1 中国房地产行业发展回顾 17
2.1.1 中国房地产市场发展概况 17
2.1.2 2005中国房地产市场发展综述 22
2.1.3 2006年中国房地产发展形式分析 32
2.2 中国房地产业发展现状分析 44
2.2.1 2007年1－2月房地产市场分析 44
2.2.2 2007年第一季度中国房地产市场运行分析 49
2.2.3 2007年1－4月中国房地产开发投资情况 51
2.2.4 2007年5月中国房地产景气指数情况 52
2.2.5 2007上半年中国房地产市场价格走势分析 55
2.3 2007年中国房地产业发展的前景预测 59
2.3.1 2007年中国房地产业将步入良性循环 59
2.3.2 2007年中国房地产市场发展分析 62
2.3.3 2007年下半年房产市场走势分析 63
2.3.4 2007年下半年房地产市场趋势分析 66
第三章 青岛市房地产行业经济环境分析 68
3.1 青岛整体经济环境分析 68
3.1.1 2006年青岛市国民经济和社会发展情况 68
3.1.2 2007年第一季度青岛市经济运行情况 74
3.1.3 2007年上半年青岛市经济运行情况 76
3.1.4 2007年上半年青岛市完成建筑业产值89亿元 78
3.2 青岛市深化经济体制改革规划 79
3.2.1 “十五期间”经济体制改革取得的成就 79
3.2.2 深化经济体制改革面临的挑战 81
3.2.3 深化经济体制改革面临的机遇 83
3.2.4 “十一五”期间深化经济体制改革的目标 84
3.3 青岛市产业结构规划 85
3.3.1 青岛调整产业结构加快重大项目建设 85
3.3.2 青岛市经济结构调整的目标 88
3.3.3 青岛建设创新型城市思路 88
第四章 青岛房地产行业分析 91
4.1 青岛房地产行业发展回顾 91
4.1.1 2005年青岛房地产市场的整体情况 91
4.1.2 2006年青岛房地产市场景气指数总体运行平稳 95
4.1.3 2006年青岛房地产开发投资平稳发展 96
4.2 青岛房地产行业现状分析 98
4.2.1 2007年第一季度青岛房地产景气指数情况 98
4.2.2 2007年前4月青岛房地产开发投资情况 99
4.2.3 2007年上半年青岛房地产市场的特点 100
4.3 青岛房地产六大地域板块分析 101
4.3.1 青岛房地产市场的六大板块概述 101
4.3.2 北部板块 103
4.3.3 胶州湾北部板块 104
4.3.4 东海岸板块 105
4.3.5 西海岸板块 106
4.3.6 市区北部板块 107
4.3.7 市区南部板块 109
4.4 青岛房地产市场发展分析 110
4.4.1 2007年青岛楼盘值得关注的五大板块 110
4.4.2 2007年青岛房地产市场走势分析 112
4.4.3 2007年青岛和谐地产助推老城区改造 117
第五章 青岛土地市场 119
5.1 土地市场的相关概念 119
5.1.1 城市土地市场供应的概念与特点 119
5.1.2 土地市场的特殊性 122
5.1.3 房价与土地成本 122
5.2 2007年青岛土地市场供应情况 124
5.2.1 青岛首次推出三块限价房土地 124
5.2.2 2007年4月青岛9宗土地出让建限价房 125
5.2.3 2007年上半年青岛土地市场表现活跃 125
5.3 2007年青岛土地市场发展形势分析 127
5.3.1 青岛土地出让净收益15%将用于廉租房 127
5.3.2 2007年度青岛市加强土地节约集约利用 127
5.3.3 2007年青岛市土地市场稳中变奏 128
第六章 青岛市住宅市场 128
6.1 住宅行业的相关概述 128
6.1.1 住宅产业的定义 128
6.1.2 住宅产业的特点 129
6.1.3 住宅产业的发展 129
6.2 2007年青岛市住宅市场分析 131
6.2.1 2007年1、2月青岛住宅市场现状分析 131
6.2.2 2007年3月青岛住宅市场分析 136
6.2.3 2007年4月青岛住宅市场分析 141
6.2.4 2007年5月青岛住宅市场分析 147
6.2.5 2007年6月青岛住宅市场分析 152
6.3 2007年青岛住宅现状分析 157
6.3.1 青岛建立首个租赁小区解决住房问题 157
6.3.2 青岛中楼市成交总量小户型占七成 158
6.3.3 2007年6月青岛楼市回暖 158
第七章 青岛市别墅市场 159
7.1 别墅概述 159
7.1.1 别墅的定义 159
7.1.2 新派别墅的特点 160
7.1.3 生态环境上的特点 160
7.1.4 建筑设计上的特点 161
7.1.5 户型设计的特点 161
7.1.6 影响别墅品质的因素分析 161
7.2 2007年青岛别墅市场发展现状 162
7.2.1 青岛别墅的特色 162
7.2.2 青岛禁止向“别墅”供地 163
7.2.3 青岛类别墅在禁令中热销 164
7.2.4 青岛别墅发展迎来稀缺时期 165
7.3 青岛老别墅的发展 167
7.3.1 青岛早期城市别墅区的划分及类型 167
7.3.2 青岛别墅特点及著名别墅介绍 168
7.3.3 青岛老别墅的现状与保护 170
7.4 青岛别墅市场发展趋势分析 172
7.4.1 青岛山海别墅发展分析 172
7.4.2 青岛山海墅墅创新分析 174
第八章 青岛市商业地产 175
8.1 商业地产相关概念 175
8.1.1 商业地产 175
8.1.2 Mall 175
8.1.3 空置率 176
8.1.4 商业地产发展历程 176
8.2 中国商业地产发展状况 178
8.2.1 2006年中国商业地产交易位列亚太第三 178
8.2.2 2007年外资对中国投资扩大至商业地产 178
8.2.3 中国商业地产证券化分析 179
8.3 2007年青岛商业地产发展现状 181
8.3.1 青岛商业地产迅速扩张 181
8.3.2 青岛持有型商业物业在增多 182
8.3.3 2007年青岛北部商圈进行改造 184
8.4 重庆市商业地产发展趋势分析 185
8.4.1 2007年全国商业地产发展趋势 185
8.4.2 商业地产的开发操作趋势分析 186
第九章 青岛市写字楼市场 188
9.1 写字楼营销与市场调研相关概述 188
9.1.1 写字楼营销概述 188
9.1.2 写字楼一般销售方式 189
9.1.3 字楼市场调研概述 191
9.2 青岛写字楼市场现状分析 195
9.2.1 2007年第一季度青岛写字楼市场简析 195
9.2.2 青岛四大写字楼区域解析 198
9.2.3 青岛高端写字楼项目扎堆入市 199
9.3 2007年写字楼市场发展趋势分析 200
9.3.1 2007年中国写字楼市场趋势 200
9.3.2 写字楼经营趋势分析 205
9.3.3 写字楼未来发展方向 205
第十章 青岛市二手房市场 207
10.1 二手房概述 207
10.1.1 二手房的概念及种类 207
10.1.2 二手房专有名词的概念 208
10.1.3 二手房市场五大优势 209
10.2 青岛二手房市场现状 210
10.2.1 一季度青岛二手中小户型房热销 210
10.2.2 青岛二手房市场拆迁拉动大量需求 211
10.2.3 青岛二手房市场浮现黄金片区 211
10.2.4 上半年青岛二手市场先冷后暖 213
10.3 青岛市二手房市场发展趋势分析 214
10.3.1 2007年青岛二手房市场6大看点 214
10.3.2 2007年内青岛二手房上网避免中介吃差价 217
10.3.3 2007年二手房市场趋势分析 217
10.3.4 2007年房地产中介业发展趋势分析 218
第十一章 重点企业分析 220
11.1 青岛海信房地产股份有限公司 220
11.1.1 公司简介 220
11.1.2 海信地产全面启动人才战略 220
11.1.2 海信科技引领居住新时代 223
11.2 青岛百通城市建设集团股份有限公司 225
11.2.1 公司简介 225
11.2.2 企业荣获 226
11.2.3 百通兴隆家园项目获“广厦奖”桂冠 227
11.3 青岛银盛泰集团有限公司 227
11.3.1 公司简介 227
11.3.2 银盛泰发展历程 228
11.3.3 银盛泰开发业绩 229
11.4 青岛华侨房地产开发有限公司 230
11.4.1 公司简介 230
11.4.2 华侨地产发展史 230
11.4.3 瑞纳鳌园喜获“广厦奖•青岛”大奖 232
第十二章 房地产政策法规分析 232
12.1 房地产宏观调控走向 232
12.1.1 2007年上半年房地产政策迭出 232
12.1.2 《物权法》出台将有四大利好助力房地产开发 233
12.1.3 2007年中国房地产业的政策落实年 235
12.1.4 2007年中国人民银行三次上调人民币存款基准利率 236
12.2 2007年中国房地产市场宏观调控政策分析 237
12.2.1 房地产的可持续发展的正确舆论导向 237
12.2.2 土地政策增值税调节房地产市场可行分析 238
12.2.3 加强银行贷款的管理控制房地产融资的分析 240
12.2.4 完善房地产保障体系缓住房供需矛盾的分析 241
12.3 房地产政策法规介绍 243
12.3.1 房地产市场秩序专项整治工作方案 243
12.3.2 中华人民共和国物权法 246
12.3.3 第二次全国土地调查总体方案】 269
12.3.4 国务院关于修改〈中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例〉的决定 277
12.3.5 山东省经济适用住房管理办法 279
12.3.6 青岛市物业服务收费管理暂行办法 285
12.3.7 青岛市住宅物业服务分等收费标准 290
图表目录
图表 1：2005年全国房地产投资总额情况 24
图表 2：2005年全国房地产投资总额情况 25
图表 3：2005年全国房地产投资总额趋势 26
图表 4：2005年全国投资完成额度同比增长表 26
图表 5：2005年全国住宅投资完成额情况 27
图表 6：2005年全国各地区投资情况 27
图表 7：2005年全国购置土地面积增幅回落表 28
图表 8：2005年全国购置土地面积趋势图 29
图表 9：2005年1～7月全国房地产销售面积同比增长趋势表 29
图表 10：2005年1～7月全国房地产销售面积同比增长趋势图 30
图表 11：2005年全国主要城市价格同比上涨情况（%） 31
图表 12：2005、2006年全国房地产开发分类指数趋势图 34
图表 13：2006年全国房地产开发投资完成额几同比增长情况 34
图表 14：2003—2006年全国房地产开发投资当月完成额度及累计同比增长率对比 35
图表 15：2003年—2006年全国购置土地面积及同比增长率对比情况 36
图表 16：2006年全国购置土地面积及同比增长情况 36
图表 17：2006年全国完成土地开发面积及同比增展情况 36
图表 18：2003—2006全国完成土地开发面积及同比增长率对比情况 37
图表 19：2004—2006全国购置与开发完成土地面积及同比增长情况 37
图表 20：2006年商品房销售额及同比增长情况 38
图表 21：2004—2006年全国商品住宅销售面积及同比增长率对比情况 38
图表 22：2006年商品房销售面积及同比增长情况 38
图表 23：2004—2006年全国商品住宅销售面积及同比增长率对比情况 39
图表 24：2004—2006年全国商品住宅竣工面积及同比增长率对比情况 40
图表 25：2006年东部地区房地产投资完成额及同比增长情况 40
图表 26：2004—2006年全国商品房销售额及同比增长率对比情况 41
图表 27：全国中部地区房地产投资完成额度及同比增长情况 41
图表 28：2003—2006年全国中部地区房地产开发投资完成额及同比增长情况 42
图表 29：2006年全国西部地区房地产完成投资额及同比增长情况 42
图表 30：2006年全国商品房销售价格增长同比前十名的城市 42
图表 31：2006年全国商品销售价格同比增长后五名的城市 43
图表 32：2006年全国重点新建商品房住房价格指数同比增幅趋势图 43
图表 33：2005年至20072月年房地产开发投资额及其增长情况 44
图表 34：2004-2007年2月中国住宅投资完成额及同比增长情况 45
图表 35：2007年1-2月全国房地产开发投资资金来源情况 45
图表 36：2005-2007年2月全国完成土地开发投资情况 46
图表 37：2005－2007年2月全国商品房销售、竣工情况 46
图表 38：2007年1－2月全国区域商品房交易价格比较分析图 47
图表 39：2007年2月全国商品销售房价格同比增幅前十名的城市 48
图表 40：2007年2月商品销售房价格同比后五名的城市 48
图表 41：2007年2月部分重点城市新建商品住房价格指数同比增幅对比分析图 48
图表 42：2007年1月份四大城市二手房均价情况 49
图表 43：2007年5月全国房地产开发景气指数趋势 52
图表 44：2007年5月全国70个大中城市房屋销售价格指数 53
图表 45：2007年6月全国房地产开发景气指数趋势图 55
图表 46：2007年6月全国70个大中城市房屋销售价格指数 56
图表 47：2006年青岛主要农产品产量情况 69
图表 48：2006年青岛市主要浓畜产品产量情况 69
图表 49：2006年重庆市规模以上工业主要产品产量情况 70
图表 50：2006年青岛市固定资产投资新增主要生产能力和效益 71
图表 51：206年青岛市各种运输方式完成运输量情况 71
图表 52：2005年青岛商品房销售情况 92
图表 53：2005年青岛市区商品房销售对象分类 93
图表 54：2006年青岛市房地产景气指数同比情况 95
图表 55：2007年第一季度青岛房地产景气指数同比况 98
图表 56：2007年1－2月青岛住宅价格指数走势图 131
图表 57：2006—2007年1－2月青岛市内四区成交量走势图 132
图表 58：2006—2007年1－2月青岛市内四区成交均价走势图 132
图表 59：2007年1－2月青岛样板住宅项目成交均价走势图 133
图表 60：2007年3月青岛住宅价格指数走势 136
图表 61：2007年3月样本住宅项目成交均价图 136
图表 62：2007年青岛住宅成交均价走势图 137
图表 63：2007年3月青岛市内四区成交量走势图 138
图表 64：2007年3月青岛市内四区成交均价走势图 138
图表 65：2007年4月青岛住宅价格指数走势图 142
图表 66：2007年4月青岛市住宅项目成交均价图 142
图表 67：2007年4月青岛样板住宅项目成交均价走势图 143
图表 68：2007年4月青岛市内四区成交量走势图 144
图表 69：2007年4月青岛市内四区成交均价走势图 144
图表 70：2007年5月青岛住宅价格指数走势图 147
图表 71：2007年1－5月青岛市内四区住宅成交均价走势 148
图表 72：2007年5月青岛市内四区住宅成交量走势图 148
图表 73：2007年5月青岛市内四区成交户型面积百分比情况 149
图表 74：2007年青岛市内四区成交均价走势图 150
图表 75：2007年6月青岛市住宅区域成交量走势图 153
图表 76：2007年6月青岛市内四区住宅成交量走势图 153
图表 77：2007年6月青岛住宅销售面积段分布图 154
图表 78：2007年7月央行存贷款基准利率调整表 237
............
