【报告名称】 2007年第一季度北京地产市场分析及投资咨询报告
【关 键 词】 北京房地产管理 北京房地产价格 北京房地产发展 北京房地产投资
【出品单位】 地产互动资源信息网
【出版日期】 2007年9月
【交付方式】 权限下载
【报告页码】 206页
【报告字数】 19万字
【图表数量】 72个
2007年1-2月，北京市房地产市场开局较为稳定。房地产开发投资较快增长，施工面积和竣工面积小幅增长，新开工面积降幅较大。新建商品房销售面积较大幅度下降。空置面积继续减少。市场供求矛盾未得到解决，房价指数依然高位运行。
一、房地产市场发展基本情况
1、房地产开发投资增长较快，主要由住宅投资增长拉动。
2007年1-2月，全市完成房地产开发投资145.8亿元，比去年同期增长21%，增幅回落7.3个百分点。其中，住宅投资85.8亿元，增长40.2%；写字楼和商业及服务业等经营性用房投资分别为16.1亿元和18.2亿元，分别下降了12.6%和2.4%。经济适用房住宅完成投资1亿元，下降47.7%。
2、商品房施工面积和竣工面积略有增长，而新开工面积降幅较大
全市商品房施工面积为5386.8万平方米，比去年同期增长1.5%。其中，住宅施工面积2879.7万平方米，下降13.1%。而写字楼和商业等经营性用房则分别增长了7.8%和27%。在商品房施工面积中，本年新开工面积233.2万平方米，下降40.7%。其中住宅新开工面积为129.3万平方米，下降45.2%。全市房地产开发企业完成土地开发面积41.7万平方米，下降45.8%。
全市商品房竣工面积为210.6万平方米，比去年同期增长2.2%。其中，住宅竣工面积172.2万平方米，增长37.8%；商业等经营性用房竣工面积增长9.1%；而写字楼竣工面积降幅较大，下降94.8%。
全市经济适用房住宅施工面积173.9万平方米，比去年同期下降45.7%，其中本年新开工住宅面积19.1万平方米，增长3.7倍。经济适用房住宅竣工面积为18.5万平方米，增长1.1倍。
3月处于房地产节后的预热期，成交量及开盘数大幅增加并不意外，经过了春节前的低潮期和节后的预热期，3月的京城楼市真正开始活跃起来，迎来了新开盘项目的入市高峰。3月的北京楼市淡季回暖。
一、新盘供应量分析
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2007年3月预售许可 |
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批准预售许可证 |
27 |
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批准预售面积(m2) |
1187005 |
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批准住宅套数 |
5480 |
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批准住宅面积(m2) |
740276 |
3月北京共有27个项目获得预售许可证，与2月的24个获批项目相比略有增加。3月批准住宅套数为5480套，比2月增加了1820套，增幅为49.73%。3月份批准预售商品房面积1187005平方米，其中住宅面积740276平方米，
第一章 房地产相关概念 7
1.1 房地产业的定义及分类 7
1.1.1 房地产定义 7
1.1.2 房地产的分类 8
1.1.3 房地产业主要涵盖的领域 9
1.2 房地产业的形态和特点 9
1.2.1 房地产的自然形态 9
1.2.2 房地产业的特点 10
1.3 影响房地产业价值的因素 10
1.3.1 影响房地产价格的一般因素 10
1.3.2 影响房地产价格的个别因素 13
第二章 房地产业发展状况 14
2.1 中国房地产行业发展回顾 14
2.1.1 中国房地产发展历程 14
2.1.2 中国房地产价格的三个阶段 15
2.1.3 2005年房地产开发市场 16
2.1.4 2006年房地产市场回顾 28
2.1.5 2007年房地产市场展望 31
2.2 从宏观经济角度看中国房地产业 31
2.2.1 宏观经济与房地产业二者相互影响 31
2.2.2 中国独有的增长模式将影响房地产业发展 32
2.2.3 宏观参数的调整将对房地产影响巨大 32
2.3 中国房地产企业发展的策略 33
2.3.1 品牌制胜策略 33
2.3.2 人力制胜策略 33
2.3.3文化制胜策略 34
2.3.4 金融创新策略 34
2.4 2007年中国房地产业发展的前景预测 35
2.4.1 2007年第一季度中国房地产业市场运行情况 35
2.4.2 2007年中国房地产业将步入良性循环 37
2.4.3 2007年北京房地产业发展趋势 38
第三章 北京房地产业发展状况 40
3.1 2006北京房地产业发展回顾 40
3.1.1 北京房地产业现状分析 40
3.1.2 北京多项措施促进房地产业健康发展 44
3.1.3 北京“住宅禁商”后的房地产市场状况 44
3.2 2007年第一季度北京房地产市场分析 45
3.2.1 2007年1—2月北京房地产市场运行分析 45
3.2.2 2007年第一季度北京市房地产市场特点 47
3.2.3 北京房地产市场价格大涨 49
3.2.4 房地产价格增长特征分析 49
3.2.5 北京房价看涨 购房者理性对待 51
3.3 北京成为海外投资热点 52
3.3.1 房地产海外投资50％在北京 52
3.3.2 北京楼市吸引大量海外基金投资 52
3.3.3 2006年二季度外资在北京买楼超30亿元 53
第四章 北京房地产市场土地的供给分析 54
4.1 土地市场的相关概念 54
4.1.1 城市土地市场供应的概念 54
4.1.2 中国的土地市场的五种类型 54
4.1.3 房价与土地成本 55
4.2 北京市场状况 57
4.2.1 北京土地市场发展趋向理性 57
4.2.2 2006年北京土地市场的特点 57
4.2.3 北京将控制土地供应节奏 59
4.3 2007年第一季度北京土地市场的供给分析 59
4.3.1 2006年北京土地市场形势分析 59
4.3.2 2007年第一季度北京土地市场形式简析 61
4.3.3 2007第二季度北京土地供应充足 63
4.3.4 2007年北京土地市场倾向经济适用房 64
第五章 北京住宅市场 65
5.1 北京住宅市场状况回顾 65
5.1.1 2005年北京住宅市场回顾 65
5.1.2 2006年北京住宅市场分析 68
5.1.3 2006年北京住宅市场的八大政策 70
5.2 2007年1—3月北京住宅市场状况 71
5.2.1 2007年1、2、3月份楼盘销售情况分析 71
5.2.2 北京中高档商品住宅市场整体分析 79
5.2.3 北京各类中高档住宅市场状况 83
5.2.4 2007年北京中高档住宅展望 84
5.3 北京住宅市场的发展前景 84
5.3.1 2007年北京住宅市场前景预测 84
5.3.2 北京住宅开发呈现四大新趋势 85
5.3.3 2007年北京住宅热点区域版块供应 86
第六章 北京商业地产市场 87
6.1 北京市商业地产总体分析 87
6.1.1 投资者需求和商业供应对比分析 87
6.1.2 北京各区供应量及比例分析 89
6.1.3 北京各区单位项目的平均数对比分析 91
6.1.4 北京各区开发商业项目最终目的情况分析 93
6.1.5 北京人口数量、收入、消费与开发面积对比分析 95
6.2 2007年1-3月北京商铺地产市场 98
6.2.1 2007年第一季度北京商铺地产整体市场分析 98
6.2.2 2007年第一季度年北京商铺地产主要区域市场 101
6.2.3 2007年第二季度北京商业地产市场展望 103
6.3 2007北京商业地产的趋势 104
6.3.1 北京商业地产供应量将增大 104
6.3.2 北京商业地产向多元化发展 105
6.3.3 北京商业地产向外省市延伸 105
第七章 北京写字楼市场 106
7.1 2006年北京写字楼市场分析 106
7.1.1 北京写字楼市场回顾 106
7.1.2 北京写字楼市场开发前景 108
7.1.3 北京写字楼盈利模式变化 108
7.1.4 北京写字楼市场特点 109
7.2 2007年第一季度北京写字楼市场 110
7.2.1 2006年北京市场经济概述 110
7.2.2 2007年第一季度北京写字楼市场整体分析 111
7.2.3 2007年第一季度北京主要写字楼区域分析 115
7.2.4 2007年第二季度北京主要写字楼市场展望 119
7.3 2007年北京写字楼展望 120
7.3.1 北京写字楼市场供求两旺 120
7.3.2 北京写字楼市场价格趋于理性 120
7.3.3 北京写字楼市场集中供应趋势明朗 121
7.3.4 北京市写字楼租赁市场活跃 121
第八章 北京二手房市场 122
8.1 二手房概述 122
8.1.1 二手房定义及种类 122
8.1.2 二手房市场名词解释 122
8.1.3 二手房市场五大优势 123
8.2 2006年北京二手房市场回顾 124
8.2.1 2006年北京二手房市场发展状况 124
8.2.2 2006年政策调控下二手房市场凸现的五大问题 124
8.2.3 2006年北京二手房市场出现的五个亮点 126
8.3 2007年第一季度北京二手房市场 128
8.3.1 2006年上半年北京二手房市场现状 128
8.3.2 2006年１－６月北京二手房市场分析 130
8.3.3 北京市2007年第一季度二手房市场分析 134
8.4 北京二手房发展的趋势 138
8.4.1 2007年北京二手房发展预测 138
8.4.2 2007年北京二手房市场展望 141
第九章 北京房地产优势企业 142
9.1 中远发展 142
9.1.1 公司简介 142
9.1.2 中远房地产遍及北京城 143
9.1.3 中远房地产与北京市汽修北京天鸿集团进行战略合作 144
9.1.4 北京中远地产试图走出同质化 145
9.2 北京万科 147
9.2.1 公司简介 147
9.2.2 北京万科的三张大牌 147
9.2.3 北京万科将在2006年内推出新盘 147
9.2.4 北京万科企业摘得丰台宝地 149
9.3 北京华侨城地产 150
9.3.1 公司简介 150
9.3.2 北京华侨城地产销售与工程进展同迅速 150
9.3.3 北京华侨城多主题大盘在东南 151
9.3.4 北京华侨城与乐购商业联手合作 152
9.4 北京天鸿集团 153
9.4.1 公司简介 153
9.4.2 天鸿集团公司2007年未来发展展望 154
9.4.3 天鸿集团实施品牌战略 155
9.4.4 北京天鸿企业的全面品牌战略 155
9.5 北京城建 156
9.5.1 公司简介 156
9.5.2 2006年北京城建经营状况 157
9.5.3 北京城建发展机遇和挑战 158
9.5.4 北京城建未来发展品牌战略 159
第十章 房地产政策分析 160
10.1 中国房地产业的国家调控分析 160
10.1.1 国务院提出八项措施引导调控房地产市场 160
10.1.2 "国六条"新政对房地产市场的影响 160
10.1.3 〈关于做好稳定住房价格工作的意见〉 162
10.1.4 中国人民银行决定上调金融机构存贷款基准利率 164
10.2 中国房地产新政解读 165
10.2.1 解读九部委地产新政 165
10.2.2 房地产新政策的关键和关键的政策 169
10.2.3 2007年中国房产加大宏观政策落实* 169
10.2.4 北京市出台八项房地产新政进一步调控房产市场* 170
10.3 政策法规介绍 172
10.3.1 中华人民共和国土地管理 172
10.3.2 招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范 184
10.3.3 协议出让国有土地使用权规定 195
10.3.4 北京市国有建设用地供应办法 198
10.3.5 北京市人民政府关于进一步治理整顿土地市场秩序加强土地管理工作的意见 201
10.3.6 北京市城市房地产转让管理办法 204
图1：2005年9月—2006年9月中国房地产市场供求关系 28
图表2：2005年12月—2006年10月新建住宅价格同比变化 29
图表3：2006年北京土地交易市场成交项目用途统计 60
图表4：2002—2005年各月供应走势图 65
图表5：2000—2004年预售住宅供应走势图 66
图表6：2002—2005年住宅市场各月成交走势图 66
图表7：2003—2005年普通住宅各月价格走势图 67
图表8：2002—2004年住宅5000元/平米以上及以下供应走势图 68
图表9：2007年1月预售许可 71
图表10：2007年一月各城区商品房预售登记统计 73
注：红色为商品住宅 73
图表11：2007年2月预售许可 74
图表12：2007年2月各城区商品房预售登记统计 76
注：红色为商品房住宅 76
图表13：2007年3月预售许可 76
图表14：2007年3月份各区县商品房(商品住宅)预售登记统计 78
注：红色为商品房住宅 78
图表15：北京中高档住宅整体供需状况图 79
图表16:北京第一季度中高档主要项目入住表 80
图表17：2007年一季度中高档住宅需求 80
图表18：北京市中高档住宅租赁主要区域供求趋势 81
图表19：07年一季度中高档公寓新开盘主要项目一览 82
图表20；2007年第一季度别墅新开盘主要项目一览 83
图表21：2007年第二季度将入住公寓一览表 83
图表 带★号为精装修项目 84
图表22；投资者投资额度分析图 88
图表23：投资者投资趋向分析图 88
图表24：投资者希望投资租金趋向 89
图表25：2005年各行政区商业和物业供应量统计表 89
图表26：北京市各行政区商业物业供应量所在总供应量的百分比进行统计 90
图表27：北京市各行政区商业项目个数占总个数百分比 90
图表28：北京市各行政区单位项目平均体量的统计 92
图表29：2002年—2005年商业地产供应总量（万平方米） 94
注：其他为通州、顺义等远郊区县 94
图表30：北京各行政区投资者持有地产百分比 94
注：其他为通州、顺义等远郊区县 94
图表31；各区人口和商业面积比较图 95
图表32：北京各区人均商业面积（平方米/人） 96
图表33：北京各区人均商业面积图表 96
图表34：北京各区人均收入和人均商业面积比值 97
图表35：各区消费力水平和开发面积对比图 98
图表36：2007年一季度北京市商铺市场供求走势图 99
图表37：2007年第一季度主要入住商铺项目列表 99
图表38：北京各个商圈商铺体量分布 100
图表 1：商铺主要指标 100
图表40：北京07年第一季度商铺租金水平 101
图表41：CBD主要在建和计划建设的商铺项目 101
图表43：王府井主要在建和计划建筑的商铺项目 103
图表44：西单主要在建和计划建筑的商铺项目 103
图表45：北京市主要经济指标 110
图表46：北京GDP增长率对比全国GDP增长率 110
图表47：北京市写字楼市场总体供应趋势 111
图表48：2007年第一季度主要入住项目列表 112
图表49：北京写字楼库存量（按级别）－ 截止到2007年1月 112
图表50：北京各写字楼区域存量分析 113
图表51：北京写字楼主要交易情况 113
图表52：超甲级和甲级写字楼供求趋势 114
图表53：2007年一季度北京市写字楼租金走向 114
图表54：2007年第一季度写字楼市场主要指标 115
图表55：北京CBD和周边区域内主要的在建和计划中的写字楼项目 116
图表56：金融街和周边主要的在建和计划中的写字楼项目 117
图表57：写字楼朝阳门和周边主要的在建和计划中的写字楼项目 117
图表58：燕莎区域周边主要的在建和计划中的写字楼项目 118
图表59：东长安街沿线主要的在建和计划中的写字楼项目 118
图表60：中关村地区主要的在建和计划中的写字楼项目： 119
图表61：亚运村地区主要的在建和计划中的写字楼项目： 119
图表62：2006年二手房价格走势图 124
图表63：2006年上半年分区域交易示意图 131
图表64：2006上半年价格结构示意图----按单价 132
图表65：2006年上半年价格结构示意图-----按总价 132
图表66：2006年上半年二手房户型结构示意图 133
图表67：2006年上半年二手房面积结构示意图 133
图表68：2006年——2007年一季度二手房走势 134
图表 2：2007年第一季度与2006年第四季度区域交易量比重对比表 136
图表70：2006年第一季度至2007年第一季度交易面积比重对比图 137
图表71：2006年第一季度至2007年第一季度居室面积比重对比图 137
图表72：2006年第一季度至2007年第一季度交易价格比重对比图 138
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